Kan ASML in Nederland blijven doorgroeien?

Begin dichtbij huis. ASML is een van de belangrijkste technologiebedrijven van Nederland en opereert vanuit Brainport Eindhoven, een van de meest kennisintensieve economische ecosystemen van Europa. Rond dat bedrijf is een netwerk ontstaan van toeleveranciers, engineers, softwarehuizen, kennisinstellingen en logistieke partijen. Het is precies het soort ecosysteem dat Nederland graag als voorbeeld noemt van zijn ambitie om een leidende kennis- en AI-economie te zijn.

Maar juist die regio loopt tegen een fundamenteel infrastructuurprobleem aan. In grote delen van Noord-Brabant, en zeker in en rond Brainport, staan bedrijven op wachtlijsten voor een nieuwe of zwaardere elektriciteitsaansluiting. Netbeheerders melden al langer dat het net op piekmomenten vol zit, waardoor uitbreiding, verduurzaming en de vestiging van nieuwe bedrijvigheid worden vertraagd. De exacte cijfers verschuiven per regio en per maand, maar het patroon is duidelijk: de vraag naar vermogen groeit sneller dan het net kan volgen.

Dat leidt tot een ongemakkelijke vraag. Als een van de meest innovatieve regio's van Europa tegen de grenzen van zijn infrastructuur aanloopt, wat zegt dat dan over onze ambitie om vooraan te blijven lopen? En wat gebeurt er wanneer bedrijven wel kunnen groeien, maar hun vestigingsplaats niet meer kan meegroeien?

ASML is niet het probleem, ASML is het voorbeeld

Laat er geen misverstand over bestaan: dit artikel beweert niet dat ASML Nederland gaat verlaten. Daar zijn geen concrete aanwijzingen voor, en die suggestie zou te simplistisch zijn. We gebruiken ASML als symbool, als een manier om een bredere economische dynamiek zichtbaar te maken.

Want de vraag gaat uiteindelijk niet over één bedrijf. Rond ASML draait een enorm ecosysteem: leveranciers, chipbedrijven, engineers, softwarebedrijven, kennisinstellingen, onderzoeksfaciliteiten, logistieke bedrijven, zakelijke dienstverleners, start-ups en scale-ups. Al deze organisaties hebben huisvesting, elektriciteit, connectiviteit en digitale infrastructuur nodig.

De belangrijkere vraag luidt daarom: kan Nederland het ecosysteem rondom zijn meest succesvolle technologiebedrijven voldoende ruimte geven om digitaal en fysiek door te groeien? Dat is geen vraag over vertrek, maar over doorgroei. En doorgroei is precies wat schaarste in de weg zit.

De volgende schaarste is misschien geen personeel of grond

Nederland praat veel over personeelstekorten, woningtekorten, stikstof, netcongestie en beschikbare bedrijfsgrond. Dat zijn reële problemen. Maar er dient zich mogelijk een volgende vorm van schaarste aan die minder zichtbaar is: digitale capaciteit.

Hiervoor introduceren we voorzichtig het begrip datacongestie. Dit is nadrukkelijk geen formeel equivalent van elektriciteitsnetcongestie. Er is geen netbeheerder die datacongestie officieel registreert. We gebruiken het als denkmodel: een situatie waarin de digitale vraag van gebruikers sneller groeit dan de infrastructuur van een locatie of gebouw kan faciliteren.

Concreet kan dat gaan om onvoldoende connectiviteit, beperkte glasvezelkeuze, gebrek aan redundantie, verouderde databekabeling, onvoldoende WiFi-capaciteit, te kleine technische ruimtes, te weinig stroomvoorziening voor IT-apparatuur, zwakke cybersecurityvoorzieningen en gebouwinfrastructuur die zich moeilijk laat opschalen.

We weten inmiddels wat er gebeurt als een bedrijf meer stroom nodig heeft dan het lokale net kan leveren. De echte vraag is wat er gebeurt wanneer een organisatie digitaal meer nodig heeft dan haar gebouw aankan.

AI verandert de vestigingsplaatskeuze

Hier ligt de fundamentele economische vertaalslag. Een organisatie koos traditioneel een kantoor op basis van locatie, vierkante meters, bereikbaarheid, huurprijs, parkeren en uitstraling. Dat waren decennialang de bepalende factoren.

Een AI-gedreven organisatie kan echter andere eisen gaan stellen: voldoende energie, glasvezel, lage latency, redundantie, cybersecurity, robuuste interne netwerkinfrastructuur, uitbreidbaarheid en digitale continuïteit. Dat is een andere lijst dan die op de meeste huurbrochures staat.

De stelling is daarom scherper dan zij lijkt: AI verandert niet alleen hoe we werken, maar kan uiteindelijk veranderen waar we werken. Kunnen verschillen in energie- en digitale infrastructuur ervoor zorgen dat bedrijven binnen Nederland andere vestigingsplaatsen gaan kiezen? Kunnen data-intensieve organisaties bepaalde campussen, steden of bedrijventerreinen gaan prefereren omdat daar betere digitale en energetische voorwaarden aanwezig zijn? Dat is een hypothese die het onderzoeken waard is.

Maak het klein: twee gebouwen op 500 meter afstand

Neem een concreet, fictief voorbeeld. Twee kantoorgebouwen staan 500 meter van elkaar. Beide zijn 5.000 vierkante meter groot, hebben energielabel A, een goede bereikbaarheid, een moderne uitstraling, een vergelijkbare huurprijs en voldoende parkeerplaatsen. Op papier zijn ze inwisselbaar.

Gebouw A heeft één glasvezelverbinding, beperkte redundantie, oudere databekabeling, weinig inzicht in cybersecurityvoorzieningen en beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Gebouw B heeft meerdere glasvezelverbindingen, redundantie, hoogwaardige interne bekabeling, moderne WiFi-infrastructuur, beveiligde technische ruimtes, goede monitoring en ruimte om op te schalen.

Een traditioneel vastgoedmodel beschouwt beide gebouwen grotendeels als gelijkwaardig. Maar voor een AI-, fintech-, engineering-, semiconductor- of datagedreven organisatie zijn ze dat helemaal niet. Zo ontstaat een nieuwe categorie risico naast het bekende location risk: digital location risk. Twee panden op dezelfde straat kunnen digitaal in verschillende werelden staan. Het verschil tussen wat een ruimte belooft en wat zij digitaal waarmaakt is voor de moderne huurder geen detail meer.

En nog kleiner: de werkplek zelf

Zoom verder in. De schaal loopt van land naar regio, stad, bedrijventerrein, gebouw, verdieping en uiteindelijk de individuele werkplek. Op elk niveau kan iets kloppen terwijl het niveau eronder alsnog tekortschiet.

Een land kan uitstekende glasvezelinfrastructuur hebben. Een stad kan digitaal goed ontsloten zijn. Een gebouw kan zelfs glasvezel aan de meterkast hebben liggen. Maar uiteindelijk moet een medewerker op de zesde verdieping grote datasets kunnen verwerken, AI-applicaties draaien, cloudsoftware gebruiken, videobellen, realtime samenwerken, veilig verbinding maken, grote bestanden uploaden en bij bedrijfssystemen kunnen.

Daarmee ontstaat een belangrijke gedachte: de AI-economie wordt uiteindelijk ervaren op het niveau van één werkplek. Juist daar komt het IT-label in beeld, omdat het zichtbaar maakt welk digitaal opleverniveau een gebruiker daadwerkelijk krijgt in plaats van welke belofte er ergens in een technische ruimte hangt.

Van woon-werkafstand naar data-afstand

Vastgoedprofessionals kijken van oudsher naar afstand: tot de snelweg, het station, het vliegveld, de arbeidsmarkt en de klanten. Voor digitale organisaties worden mogelijk andere afstanden belangrijk.

• Hoe ver zit ik van betrouwbare glasvezel?
• Hoeveel redundante routes zijn beschikbaar?
• Hoe dichtbij zit rekenkracht?
• Hoe betrouwbaar is mijn energievoorziening?
• Hoe snel kan ik mijn digitale capaciteit uitbreiden?

Hiervoor kunnen we het begrip digitale bereikbaarheid gebruiken. Een toplocatie van morgen moet niet alleen fysiek bereikbaar zijn, maar ook digitaal bereikbaar en schaalbaar. Waarom één verbinding soms te weinig is wordt daarmee een vraag die op vestigingsniveau meetelt, niet alleen op serverniveau.

Wat kunnen we leren van het Verenigd Koninkrijk?

Voor de internationale vergelijking is het Verenigd Koninkrijk leerzaam. Met de zogeheten AI Growth Zones en de UK Compute Roadmap behandelt de Britse overheid AI steeds nadrukkelijker als een infrastructuurvraagstuk in plaats van alleen een innovatievraagstuk.

Bij de selectie van locaties voor AI Growth Zones kijkt het VK expliciet naar de beschikbaarheid van vermogen, netcongestie, grond, water, vergunningverlening, glasvezel, mobiele connectiviteit en bestaande economische ecosystemen. Kandidaatlocaties moeten een geloofwaardig pad kunnen laten zien naar minimaal circa 500 MW aan capaciteit in 2030. Op nationaal niveau gaat het VK er daarbij van uit dat het richting 2030 ten minste in de orde van 6 GW aan AI-geschikte datacentercapaciteit nodig heeft.

De les is fundamenteel. Het Verenigd Koninkrijk probeert niet alleen bedrijven naar AI te brengen, maar infrastructuur naar de plekken waar de AI-economie kan groeien. De vraag die zich dan aandient: doet Nederland dat voldoende integraal, of blijft het bij losse dossiers over stroom, grond en data?

Vergelijk ook andere economieën

Het beeld wordt scherper wanneer we Nederland naast meerdere landen leggen. Elk daarvan maakt eigen keuzes over energie, netcapaciteit, datacenterbeleid, rekenkracht, glasvezel, AI-clusters, vergunningen, grond en publiek-private samenwerking.

• Verenigd Koninkrijk: koppelt AI-beleid expliciet aan vermogen, netcongestie en locatiekeuze via aangewezen groeizones.
• Frankrijk: zet in op relatief stabiele en koolstofarme stroom en positioneert zich actief als vestigingsplaats voor datacenters en AI.
• Duitsland: beschikt over een sterke industriële basis, maar worstelt eveneens met netcongestie en energieprijzen.
• Verenigde Staten: combineren schaal, kapitaal en grootschalige compute-clusters, met grote regionale verschillen in energie en net.

Daarnaast zijn Scandinavië, Singapore en de Verenigde Arabische Emiraten interessant. Scandinavië biedt koele omgevingen en veel hernieuwbare energie, Singapore stuurt strak op ruimtegebruik en connectiviteit, en de VAE investeren fors in energie en rekenkracht. De onderliggende vraag is telkens dezelfde: welke landen behandelen AI daadwerkelijk als fysieke economische infrastructuur, en niet alleen als beleidsambitie?

Kan infrastructuur bedrijven laten verhuizen?

Bedrijven verhuizen normaal gesproken vanwege personeel, kosten, belastingen, regelgeving, bereikbaarheid, klanten of huisvesting. De vraag is of daar een nieuwe categorie bijkomt: infrastructurele beschikbaarheid.

Stel een fictief technologiebedrijf voor met 300 medewerkers dat zijn AI-gebruik sterk wil uitbreiden. Locatie A heeft onvoldoende elektriciteitscapaciteit, beperkte redundantie en een gebouw met verouderde digitale infrastructuur. Locatie B heeft voldoende energie, meerdere glasvezelverbindingen, hoogwaardige digitale infrastructuur en directe uitbreidingsmogelijkheden.

Zelfs wanneer locatie B twintig euro per vierkante meter duurder is, kan zij economisch alsnog goedkoper uitpakken. Reken mee: productiviteitsverlies bij trage of onbetrouwbare verbindingen, downtime, dure noodinvesteringen in infrastructuur, tijdelijke oplossingen, verhoogd risico, cybersecurity, schaalbaarheid en de kosten van een gedwongen verhuizing later. Zo bezien kan de goedkoopste vierkante meter digitaal juist de duurste werkplek blijken. Dat sluit aan bij de bredere vraag wat internetuitval een bedrijf werkelijk kost.

Wat betekent dit voor vastgoedwaarde?

Voor beleggers dient zich een voorzichtige maar belangrijke vraag aan. Als digitale infrastructuur zwaarder gaat wegen in de vestigingskeuze van huurders, kan digitale kwaliteit dan uiteindelijk een waarderingsfactor worden voor het vastgoed zelf?

Mogelijke verbanden liggen bij verhuurbaarheid, leegstandsrisico, huurdersretentie, benodigde CAPEX, incentives, huurprijzen, liquiditeit, toekomstbestendigheid en exitwaarde. We claimen nadrukkelijk niet dat een beter IT-label automatisch een hogere vastgoedwaarde veroorzaakt. Dat verband is niet bewezen en zou de methodiek te veel eer aandoen.

De vraag stellen we onderzoekend. Als digitaal betere gebouwen aantrekkelijker worden voor de meest kennisintensieve bedrijven, kan de markt die kwaliteit dan op termijn gaan waarderen? De geschiedenis van het energielabel geeft te denken: wat ooit secundair leek, werd waardebepalend.

Digitale veroudering als nieuw risico

Daarmee komen we bij een begrip dat de vastgoedsector serieus moet nemen: digitale veroudering, of digital obsolescence. Een gebouw hoeft bouwkundig niet verouderd te zijn om economisch minder aantrekkelijk te worden.

Een kantoor uit 2010 kan een goed energielabel hebben, nette installaties, degelijk onderhoud en een prima locatie. Maar als de digitale infrastructuur onvoldoende kan meegroeien met de gebruikers, raakt het pand functioneel toch achterop. De stenen zijn in orde, de zenuwbanen niet.

Vergelijk het met verduurzaming. Tien jaar geleden werd energieprestatie door veel partijen nog als bijzaak gezien. Vandaag kan een zwakke energieprestatie een serieus vastgoedrisico vormen. De onderzoekende vraag ligt voor de hand: is digitale infrastructuur misschien de volgende vorm van stranded-asset-risico?

Van technische due diligence naar Digital Due Diligence

Bij de aankoop van een gebouw onderzoeken we standaard de fundering, het dak, de installaties, asbest, energie, contracten en milieuaspecten. Dat is technische due diligence, en die is volwassen ingericht.

Maar hoeveel beleggers onderzoeken op dezelfde manier de glasvezelverbindingen, de redundantie, de databekabeling, de WiFi-infrastructuur, de serverruimtes, de cybersecuritygerelateerde gebouwvoorzieningen, de smart-building-infrastructuur en de digitale uitbreidbaarheid? In de praktijk gebeurt dat nog zelden gestructureerd.

De verwachting is dat Digital Due Diligence straks net zo logisch wordt als technische due diligence vandaag is. Wie een asset koopt, koopt niet alleen beton en installaties, maar ook een digitaal opleverniveau dat de huurders van morgen moet kunnen bedienen.

Wat de sector nu al kan doen

Wachten tot huurders massaal om AI-ready gebouwen vragen is geen strategie. Ontwikkelaars kunnen digitale schaalbaarheid al in het ontwerp meenemen. Beleggers kunnen digitale infrastructuur opnemen in hun due diligence. Assetmanagers moeten weten wat hun gebouwen digitaal aankunnen. Makelaars moeten digitale kwaliteit kunnen communiceren, taxateurs moeten de invloed op marktwaarde volgen en facility managers moeten IT en gebouwbeheer dichter bij elkaar brengen. En huurders zouden voor ondertekening moeten vragen: kan dit gebouw onze digitale strategie daadwerkelijk faciliteren?

De rol van het IT-label

In deze ontwikkeling positioneert het IT-label zich niet als voorspeller en niet als keurmerk met wettelijke status. Het is een onafhankelijk kenniscollectief en een classificatiemethodiek. Het claimt niet dat een gebouw AI-proof is voor iedere denkbare toepassing en het voorspelt niet welk bedrijf waarheen verhuist.

Wat het wel doet, is fundamenteler: het maakt zichtbaar wat digitaal aanwezig is. Welke infrastructuur er ligt, hoe het pand is verbonden, waar kwetsbaarheden zitten, wat uitbreidbaar is, wie waarvoor verantwoordelijk is en welk digitaal opleverniveau een gebruiker daadwerkelijk krijgt. De classificatie van IT1+ PREMIUM tot IT5 SHELL geeft daar een gedeelde taal voor.

Daarmee kan het IT-label de vertaalslag vormen tussen IT, vastgoed, gebruiker, investeerder en overheid: vijf partijen die vandaag nog te vaak een andere taal spreken over hetzelfde gebouw.

Terug bij ASML: de juiste vraag stellen

Keer aan het einde terug naar de openingsvraag. De echte vraag is niet of ASML uit Nederland vertrekt. Dat is te simplistisch en zonder concrete aanwijzingen speculatief. De interessantere vraag is of we ervoor kunnen zorgen dat bedrijven als ASML nooit vanwege infrastructurele beperkingen hoeven na te denken over groei elders. En hetzelfde geldt voor de duizenden bedrijven eromheen: AI-bedrijven, fintech, engineering, zakelijke dienstverlening en iedere organisatie die steeds afhankelijker wordt van data.

Nederland hoeft de AI-economie niet te verliezen. Maar talent en innovatie alleen zijn niet genoeg. De economie van morgen heeft een fysieke basis nodig: power, data, connectivity en real estate. Daarom moet de vastgoedsector zichzelf een nieuwe vraag stellen. Niet alleen waar bedrijven zich willen vestigen, maar waar bedrijven over tien jaar nog digitaal kunnen doorgroeien.

Misschien ontstaat de volgende grote verschuiving op de vastgoedmarkt niet door de afstand tot het station of de snelweg, maar door de afstand tot energie, data en digitale capaciteit. Dan verandert de belangrijkste vastgoedvraag vanzelf: van hoeveel vierkante meter heb ik nodig, naar wat kan deze locatie digitaal aan? Wie die vraag serieus neemt, begint met inzicht. Een goede eerste stap is te leren hoe het IT-label werkt en te bekijken wat een classificatie voor uw eigen gebouw of vestigingskeuze zichtbaar kan maken, voordat de markt die kwaliteit voor u invult.