SRI en IT-Label: van smart gebouw naar digitaal gebruik

De vastgoedsector houdt van labels. We meten energieprestaties, we certificeren duurzaamheid en we beoordelen gezondheid, techniek en steeds vaker ook hoe smart een gebouw is. Daar komt de Smart Readiness Indicator, kortweg SRI, bij. Een interessante Europese ontwikkeling die kijkt naar het vermogen van een gebouw om slimme technologie te gebruiken: energieprestaties optimaliseren, inspelen op gebruikersbehoeften en reageren op het energiesysteem.

Dat is waardevol. Toch stellen wij vanuit IT-Label een kritische vervolgvraag. Wat heeft een gebruiker eraan dat een gebouw smart is, als hij niet weet wat hij er digitaal mee kan? Vastgoed wordt namelijk niet ontwikkeld om een hoge technische score te behalen. Het wordt ontwikkeld om gebruikt te worden.

En juist dat gebruik verandert razendsnel. In dit artikel behandelen we waarom SRI een interessante testcase is, en waarom de vraag naar digitale functionaliteit voor de gebruiker daarnaast blijft staan.

Van gebouwprestatie naar gebruikersprestatie

De discussie over vastgoed wordt nog vaak vanuit het gebouw gevoerd. Hoe duurzaam is het? Hoe energiezuinig? Hoe smart? Welke installaties zitten erin? Allemaal relevante vragen, maar de huurder kijkt uiteindelijk vanuit een ander perspectief.

Een organisatie wil vooral weten of zij hier kan werken, en steeds vaker of zij hier digitaal kan werken. Is er voldoende connectiviteit? Welke glasvezel ligt er? Is er redundantie? Kan de infrastructuur honderden gelijktijdige gebruikers aan? Dat zijn vragen die niet langer een technisch detail zijn, maar een huisvestingsvraag.

De onderliggende thema's komen op steeds meer punten samen. Denk aan de WiFi-dekking in gebouwen, de aanwezige databekabeling, de inrichting van patch- en serverruimtes en de vraag wat er gebeurt bij uitval. En misschien wordt de belangrijkste vraag wel of de werkplek het toekomstige AI- en datagebruik van de organisatie aankan.

SRI kijkt naar het gebouw, IT-Label naar wat het gebouw digitaal kan faciliteren

Daar zit een belangrijk verschil. SRI kijkt primair naar de smart readiness van het gebouw en de gebouwinstallaties. IT-Label kijkt naar het digitale opleverniveau en de relevante digitale infrastructuur voor gebouw én gebruiker. Dat lijkt een nuance, maar voor de vastgoedmarkt is het een fundamenteel verschil.

Een gebouw kan technisch bijzonder smart zijn en tegelijk voor een specifieke gebruiker digitaal onvoldoende zijn ingericht. Sensoren functioneren uitstekend, klimaatinstallaties reageren intelligent, verlichting wordt automatisch aangestuurd en het gebouwbeheersysteem verzamelt grote hoeveelheden data. Ondertussen kan een huurder alsnog aanlopen tegen beperkte connectiviteit, verouderde interne bekabeling of onduidelijke verantwoordelijkheden.

Smart is dus niet automatisch digitaal geschikt. Wij zien SRI daarom als een interessante testcase voor een grotere ontwikkeling, die goed aansluit bij wat er speelt rond smart building technologie en de vraag welke infrastructuur daaronder ligt.

Een gebouw kan bouwkundig decennia meegaan en digitaal binnen een paar jaar achterlopen op wat de gebruiker nodig heeft.

De testcase: wil de markt nog een technische indicator?

SRI gaat ons iets interessants leren. Niet alleen over smart buildings, maar ook over de vraag hoe technische gebouwinformatie uiteindelijk bij de gebruiker terechtkomt. Want hoeveel huurders weten straks daadwerkelijk wat een bepaalde SRI-score voor hun dagelijkse bedrijfsvoering betekent?

Daar zit volgens ons de uitdaging. De vastgoedsector beschikt al over enorm veel technische informatie. Het probleem is niet altijd dat informatie ontbreekt, maar dat de vertaalslag ontbreekt: van techniek naar vastgoed, van vastgoed naar makelaar, van makelaar naar huurder, en uiteindelijk van gebouw naar gebruik.

Dat is precies waar IT-Label een andere benadering kiest. Het gaat niet om nog een cijfer voor specialisten, maar om een vertaling van normen naar een begrijpelijk opleverniveau dat huurder, verhuurder en makelaar allemaal kunnen plaatsen.

Een huurder wil geen technisch rapport, hij wil een antwoord

Stel dat een onderneming zoekt naar 2.500 m² kantoorruimte. De directie wil eigenlijk niet weten hoe ieder technisch component werkt. Zij wil weten of 150 medewerkers hier morgen goed kunnen werken, wat de organisatie zelf nog moet investeren, wat de verhuurder levert en of de locatie de groei van de komende tien jaar ondersteunt.

De volgende stap is daarom niet nog meer technische complexiteit. De volgende stap is die complexiteit begrijpelijk maken. Dat is de gedachte achter IT-Label.

IT-Label begint bij gebruik

Het uitgangspunt is eenvoudig. Niet alleen inventariseren welke technologie aanwezig is, maar vertalen wat die infrastructuur betekent voor het digitale opleverniveau van vastgoed. Wat levert de verhuurder, wat krijgt de huurder, wat ontbreekt, waar begint de verantwoordelijkheid van de gebruiker en welke verbeteringen zijn mogelijk?

Een audit kan daarbij kijken naar connectiviteit, glasvezel, redundantie, databekabeling, WiFi, technische ruimtes, digitale continuïteit, relevante cybersecurityvoorzieningen en smart-building-infrastructuur. Onderwerpen als netwerk redundantie en cybersecurity in vastgoed worden zo niet losse technische thema's, maar onderdeel van één samenhangend beeld.

Dat gebeurt niet omdat iedere huurder IT-specialist moet worden. Juist omdat hij dat niet hoeft te worden.

De gebruiker van morgen verandert sneller dan het gebouw

Daar komt AI bovenop. Een gebouw dat vandaag wordt verhuurd, staat er waarschijnlijk over twintig of dertig jaar nog. Maar kijk eens hoeveel het digitale gebruik van organisaties alleen de afgelopen vijf jaar is veranderd: cloud, videoconferencing, IoT, data-analyse, automatisering en inmiddels AI-assistenten en digitale twins. We staan waarschijnlijk nog aan het begin.

Dat creëert een fundamenteel probleem. Gebouwen ontwikkelen langzaam, digitaal gebruik ontwikkelt razendsnel. Een gebouw kan bouwkundig uitstekend blijven functioneren en digitaal toch versneld verouderen. Dat verschijnsel wordt ook wel digital obsolescence genoemd, en het kan uiteindelijk een groter vastgoedvraagstuk worden dan de vraag hoeveel slimme technologie vandaag aanwezig is.

Meer over dat spanningsveld leest u in ons artikel over toekomstbestendig bouwen, waarin de digitale levensduur van een gebouw centraal staat.

Functionaliteit wordt de nieuwe maatstaf

Daarom zouden we misschien anders moeten kijken naar toekomstbestendig vastgoed. Niet alleen: is het duurzaam? Niet alleen: is het smart? Maar: blijft het functioneel voor de gebruiker?

Een kantoor waarin het licht brandt en de klimaatinstallatie perfect functioneert, maar waarin honderden medewerkers niet betrouwbaar digitaal kunnen werken, is voor die organisatie niet volledig functioneel. Een smart building dat steeds afhankelijker wordt van data en digitale systemen, terwijl de onderliggende infrastructuur niet kan meegroeien, loopt eveneens tegen grenzen aan.

De keten laat zich kort samenvatten. Smart heeft data nodig. Data heeft connectiviteit nodig. Connectiviteit heeft infrastructuur nodig. En die infrastructuur moet uiteindelijk de gebruiker faciliteren. Zo bezien versterkt een goede digitale basis de smart-ambities van een gebouw juist, in plaats van ermee te concurreren.

Het verschil in perspectief

Onderstaande tabel zet de twee benaderingen naast elkaar, zodat het onderscheid in vertrekpunt zichtbaar wordt.

De makelaar krijgt straks een andere vraag

Dit verandert ook de verhuurmarkt. Een makelaar krijgt vandaag vragen over vierkante meters, huurprijs, parkeren, energielabel, bereikbaarheid en opleverniveau. Toekomstige huurders zullen echter steeds vaker vragen welke verbindingen beschikbaar zijn, of er redundantie is, wat het digitale opleverniveau is en of de organisatie hier digitaal kan doorgroeien.

Dan is "er ligt glasvezel" geen volledig antwoord meer, net zoals "er zit verwarming in" geen serieus antwoord is op de vraag naar de energieprestatie. Dat de moderne makelaar IT-labels leert begrijpen is daarom geen bijzaak, maar onderdeel van een compleet advies.

De vastgoedvraag verschuift langzaam: van hoeveel vierkante meter heb ik nodig, naar hoeveel werkplekken heb ik nodig, en uiteindelijk naar wat die werkplekken digitaal moeten aankunnen. Wat gebruikers belangrijk vinden, wordt relevant voor verhuurders en beleggers, en kan uiteindelijk onderdeel worden van de vastgoedwaarde.

Aan de slag met digitale functionaliteit

SRI laat zien dat Europa begrijpt dat gebouwen slimmer worden, en dat ondersteunen wij. De volgende vraag is minstens zo belangrijk: wie vertaalt al die slimme technologie naar daadwerkelijke digitale functionaliteit voor de gebruiker? IT-Label vervangt SRI niet, maar voegt de vertaalslag toe van digitale techniek naar digitale functionaliteit, in één taal voor huurder, verhuurder, makelaar, belegger en IT-specialist.

Wilt u weten wat uw gebouw digitaal kan faciliteren, begin dan met de basis. Lees hoe de classificatie IT3 READY aangeeft welke infrastructuur aanwezig moet zijn, en bekijk in ons overzicht wat het IT-label precies is. Zo brengt u de digitale functionaliteit van uw vastgoed in kaart, voordat een huurder de vraag stelt die u nu al kunt beantwoorden.