SRI meet slim, maar meet het ook bruikbaar?

De Smart Readiness Indicator komt voort uit een logische ontwikkeling. Gebouwen kregen de afgelopen jaren steeds meer sensoren, slimme klimaatinstallaties, energiemonitoring, automatische verlichting, laadinfrastructuur en intelligente regeltechniek. Europa wilde inzichtelijk maken hoe goed gebouwen met dergelijke technologie kunnen reageren op energie, installaties en gebruikersbehoeften. Dat was vooruitstrevend, en het blijft een belangrijke stap richting transparantie over slimme gebouwen.

Toch is er een spanning die zich niet laat wegpoetsen. Technologie ontwikkelt zich sneller dan regelgeving. Sinds het concept achter SRI werd bedacht, is de wereld van cloud-first organisaties, hybride werken, generatieve AI en realtime data fundamenteel veranderd. De vraag is dus niet of SRI waardevol is, maar of onze definitie van een SMART gebouw nog aansluit bij de manier waarop mensen en organisaties gebouwen daadwerkelijk gebruiken.

In dit artikel stellen we die vraag scherp. Als een gebouw technisch SMART is, maar de huurder er digitaal onvoldoende kan functioneren, hoe SMART is dat gebouw dan werkelijk?

SRI was vooruitstrevend toen het werd bedacht

De redenering achter SRI is helder. Naarmate gebouwen meer techniek kregen, ontstond behoefte aan een manier om de slimheid ervan uit te drukken. Een klimaatinstallatie die reageert op bezetting, verlichting die zich aanpast aan aanwezigheid en een laadinstallatie die rekening houdt met energiebelasting: dat zijn functies die vragen om een gemeenschappelijke taal. SRI probeert die te leveren.

Sinds de ontwikkeling van dat concept is er echter veel bijgekomen. We kregen cloud-first werken, explosief videodataverkeer, IoT, digitale twins, steeds zwaardere cybersecurity-eisen, AI-agents en een voortdurend groeiende stroom realtime data. De gebruiker is niet dezelfde gebleven, en het gebouw wordt daardoor op andere manieren belast dan tien jaar geleden.

Dat roept een ongemakkelijke vraag op. Is onze definitie van een SMART Building inmiddels niet alweer aan een herziening toe? Een gebouw dat in 2018 als slim gold, wordt in het AI-tijdperk aan andere verwachtingen gemeten. Wie dat erkent, ziet dat een standaard nooit af is.

Een gebouw is niet SMART omdat de verlichting vanzelf uitgaat

Laten we prikkelend zijn. Een gebouw waarin verlichting reageert op aanwezigheid kan SMART zijn vanuit installatietechnisch perspectief. Een klimaatinstallatie die automatisch reageert op bezetting is SMART. Een laadinstallatie die rekening houdt met energiebelasting is SMART. Dat is niet gering, en het draagt bij aan comfort en energiegebruik.

De moderne gebruiker verwacht echter veel meer. Die werkt in cloudomgevingen, in videoconferencing, in AI-applicaties, in ERP- en CRM-systemen, met grote datasets en in digitale samenwerkingsomgevingen die de hele dag verbinding vragen. Voor die gebruiker is een gebouw pas werkbaar als de digitale infrastructuur die belasting aankan.

Daarom is de vraag gerechtvaardigd: waarom beoordelen we de intelligentie van het gebouw uitgebreid, maar nauwelijks de digitale infrastructuur waarmee de gebruiker zijn bedrijf moet runnen? Dat is geen kritiek op de installatietechniek, maar een constatering over de reikwijdte van de meting.

Misschien bestaat SRI al, maar is de markt alweer verder

Het is te makkelijk om te zeggen dat SRI verouderd is. Dat klopt feitelijk niet: SRI is nog volop in ontwikkeling en implementatie. De eerlijker formulering is dat de technologische werkelijkheid waarop SRI betrekking heeft ondertussen razendsnel verandert. Een indicator die primair vanuit gebouwinstallaties en energie is opgebouwd, moet zich verhouden tot een wereld waarin digitale functionaliteit en AI steeds bepalender worden voor het daadwerkelijke gebruik.

Kijk naar de officiële SRI-methodiek en de vraag wordt concreet. Onderdelen rond connectiviteit, communicatie, monitoring en control worden in zekere mate meegenomen, gericht op de aansturing van gebouwtechniek. Maar een reeks onderwerpen die voor een moderne huurder essentieel zijn, valt er niet of nauwelijks onder.

Een gebouw kan een uitstekende slimheidsscore hebben en tegelijk digitaal onwerkbaar zijn voor de organisatie die er zijn brood mee verdient.

Denk aan glasvezel tot in het gebouw, providerkeuze, redundantie in de verbinding, interne databekabeling, WiFi-dekking, server- en patchruimtes, fysieke IT-beveiliging, cybersecurityvoorzieningen, digitale continuïteit en digitale schaalbaarheid. Denk ook aan de demarcatie tussen huurder en verhuurder en aan toekomstig AI- en datagebruik. Dit zijn precies de aspecten waar een huisvestingsbeslissing steeds vaker op draait.

IT-Label meet óók SMART

Hier past een belangrijke nuance. IT-Label is niet uitsluitend een internetlabel. Tijdens een IT-Label audit worden juist verschillende onderdelen onderzocht die óók relevant zijn voor de intelligentie van moderne gebouwen. De analyse omvat onder meer:

• Connectivity: hoe is het gebouw digitaal verbonden?
• Smart building: welke digitale gebouwsystemen zijn aanwezig?
• IoT: welke verbonden apparaten en sensoren worden gebruikt?
• Access: hoe digitaal is toegang geregeld?
• Monitoring: welke systemen worden gemonitord?
• Cybersecurity: hoe zijn relevante fysieke en digitale infrastructuren beveiligd?
• Continuity: wat gebeurt er wanneer systemen of verbindingen uitvallen?
• Infrastructure: kan de onderliggende infrastructuur alle technologie ondersteunen?

Daarmee kijkt IT-Label óók naar hoe SMART een gebouw is. Het verschil zit in de volgende stap. Aan die analyse wordt een essentiële dimensie toegevoegd: wat betekent dat voor de gebruiker? Een gebouw is immers geen doel op zich, maar een plaats waar organisaties moeten kunnen werken.

Van SMART Building naar SMART Workplace

Er is een onderscheid nodig dat vaak ontbreekt. SRI denkt vooral vanuit de SMART Building. IT-Label wil de verbinding maken naar de SMART Workplace. Want een gebouw bestaat uiteindelijk niet om technisch intelligent te zijn, maar om mensen en organisaties te faciliteren.

De vraag mag daarom niet stoppen bij: kan de klimaatinstallatie intelligent reageren? Ze moet doorlopen naar: kan de organisatie die hier werkt digitaal functioneren? En vervolgens: kan deze werkplek meegroeien met het digitale gebruik van die organisatie? Dat zijn andere vragen, met andere antwoorden.

Zonder gebruiker geen functie. Zonder functie geen huur. Zonder huur geen waarde. Die eenvoudige keten dwingt ons om SMART vastgoed niet alleen vanuit de techniek van het gebouw te beoordelen, maar vanuit de functionaliteit voor de gebruiker.

Zonder gebruiker heeft vastgoed geen waarde

Dit is het economische hart van het verhaal. Een gebouw kan technisch perfect zijn. Het kan een topscore op het energielabel halen, het kan een uitstekende SRI-score hebben en het kan vol slimme technologie zitten. Maar als geen enkele organisatie er wil werken, wat is die technische kwaliteit economisch dan waard?

Commercieel vastgoed ontleent zijn economische waarde aan gebruik. De keten is bekend: gebruiker leidt tot huur, huur leidt tot cashflow, cashflow bepaalt de waarde. Gebruikersfunctionaliteit is daarom geen detail dat je later invult. Het is de basis waarop het hele rendement rust, en daarmee ook een onderwerp voor yield, acquisitie en dispositie.

Misschien moeten we SMART daarom niet alleen definiëren vanuit wat het gebouw kan, maar vanuit wat het gebouw voor zijn gebruiker mogelijk maakt. Dat is een verschuiving van meetvolgorde die verstrekkende gevolgen heeft.

Van building centric naar user centric

Het onderscheid laat zich kort samenvatten. SRI is overwegend building centric: het meet wat de slimme technische systemen van het gebouw kunnen. IT-Label is building en user centric: het kijkt naar wat digitaal aanwezig is én wat dat betekent voor de gebruiker.

Waar SRI vaststelt dat een gebouw over slimme technologie beschikt, benoemt IT-Label het digitale opleverniveau waarmee de gebruiker daadwerkelijk wordt geconfronteerd. Dat is de vertaalslag: van technische aanwezigheid naar praktische bruikbaarheid.

Want een huurder wil iets heel anders weten

Maak het praktisch. Een huurder die 3.000 vierkante meter kantoor zoekt, vraagt zelden naar de smart readiness van de automatische warmteafgifte. Die vraagt of er met tweehonderd medewerkers goed gewerkt kan worden, hoe snel de organisatie operationeel is en welke internetverbinding er ligt.

Daarnaast leven vragen die vroeger buiten de brochure vielen: is er redundantie, hoe goed is de WiFi, wat moet ik zelf investeren, wie is verantwoordelijk voor de IT-infrastructuur en hoe veilig is de serverruimte? Dit zijn onderwerpen die de kern raken van waar een huurder op moet letten voordat er getekend wordt.

En steeds vaker klinkt de vraag: kan dit gebouw ons toekomstige AI-gebruik faciliteren? Dat is precies de informatie waarop een huisvestingsbeslissing wordt gebaseerd, en die zelden expliciet gemeten wordt.

AI verandert de definitie van SMART

Tot voor kort betekende een SMART Building vooral: een gebouw dat intelligent met zijn eigen installaties omgaat. AI verandert dat begrip fundamenteel, want de gebruiker wordt zelf ook steeds slimmer. Organisaties zetten AI in voor analyse, ontwerp, juridisch werk, klantenservice, softwareontwikkeling, onderzoek, marketing, engineering, planning en automatisering.

Daardoor stijgt hun afhankelijkheid van digitale infrastructuur. Het SMART Building van morgen moet dus niet alleen zelf intelligent zijn, maar intelligente organisaties kunnen faciliteren. Dat is een bredere definitie van SMART, en die verschuift het zwaartepunt van de installatie naar het digitale draagvermogen van het gebouw.

SMART zonder infrastructuur is een façade

Hoe slimmer een gebouw wordt, hoe afhankelijker het wordt van zijn digitale fundament. Iedere sensor heeft connectiviteit nodig. Iedere digitale toegang verwerkt data. Iedere app moet communiceren. Iedere digital twin en ieder AI-systeem vraagt om compute en verbinding.

SMART rust dus op digitale infrastructuur, en daaronder liggen power, data, connectiviteit, security en continuïteit. Als die basis niet goed is ingericht, kan een gebouw vol SMART-technologie zitten en toch digitaal kwetsbaar zijn. De slimheid is dan een gevel zonder fundering.

Dat leidt tot een fundamentele vraag over volgorde. Waarom beginnen we bij de vraag welke slimme technologie het gebouw heeft, in plaats van bij de vraag wat het gebouw functioneel mogelijk moet maken? De logischer redenering loopt van gebruiker naar functie, naar digitale toepassingen, naar benodigde capaciteit, naar infrastructuur en pas daarna naar de SMART-technologie die daarop wordt gebouwd. Kortom: user, function, digital, smart, in plaats van smart, building, user.

Geen concurrent van SRI, maar een blik op SRI 2.0

Het is verleidelijk om IT-Label tegenover SRI te zetten. Een interessantere gedachte is dat IT-Label laat zien hoe een volgende generatie SMART-readiness eruit zou kunnen zien. Niet alleen: hoe SMART is het gebouw? Maar: hoe SMART, connected, safe én bruikbaar is het gebouw voor de gebruiker?

Daarmee ontstaat een bredere definitie waarin vier eigenschappen samenkomen: SMART, connected, safe en usable. Pas wanneer die vier elkaar versterken, ontstaat werkelijk digitaal functioneel vastgoed. Dit sluit aan bij de discussie over hoe standaarden zich tot elkaar verhouden, zoals in de analyse over SRI en IT-Label.

De consequentie voor de markt is reëel. Zodra digitale kwaliteit invloed krijgt op locatiekeuze, wordt het relevant voor verhuurbaarheid, huurdersretentie, CAPEX, leegstandsrisico, assetmanagement en investeringsbeslissingen. De gebruiker bepaalt uiteindelijk welke gebouwkwaliteit waarde krijgt, en dat maakt het gebruikersperspectief economisch belangrijker dan ooit.

De vraag aan Europa en aan de eigenaar

Europa werkt aan SRI, investeert in AI, wil bedrijven digitaliseren en wil zijn concurrentiekracht verhogen. Toch worden SMART Buildings en de digitale werkplek nog vaak als twee gescheiden beleidswerelden behandeld, terwijl ze samenkomen in hetzelfde gebouw. De volgende generatie gebouwstandaarden zou daarom naast energy performance en smart readiness ook digital usability kunnen adresseren.

Voor een individuele eigenaar is de vervolgstap concreter. Begin niet bij de vraag hoe slim uw gebouw is, maar bij de vraag hoe goed uw gebruiker er digitaal kan werken en of dat kan meegroeien. Laat de digitale kwaliteit van uw pand inzichtelijk maken met een IT-Label audit, zodat u weet welk opleverniveau u biedt en waar de verbeterpunten liggen. Wilt u eerst de systematiek doorgronden, dan geeft de classificatie van PREMIUM tot SHELL houvast en toont de methodologie hoe de beoordeling tot stand komt.

Want de belangrijkste vraag is misschien niet hoe SMART uw gebouw is, maar hoe SMART uw gebruiker in dat gebouw kan werken. SRI kijkt naar wat het gebouw technisch kan. IT-Label kijkt óók naar wat die digitale infrastructuur voor de gebruiker betekent. En in een economie die steeds afhankelijker wordt van AI, cloud en data, kan juist dat de nieuwe definitie van toekomstbestendig vastgoed worden: SMART is wat een gebouw kan, functioneel is wat de gebruiker ermee kan.