Commencez votre recherche de site avec l'IT

La recherche d'un nouveau bureau ou d'un nouveau local d'activité commence presque toujours par les mêmes questions. Où voulons-nous nous installer ? De combien de mètres carrés avons-nous besoin ? Combien de postes de travail ? Quel budget ? Combien de places de parking y a-t-il ? Ce n'est que bien plus tard que quelqu'un demande ce qu'il en est réellement de l'IT.

Cet ordre est malheureux. Un emplacement attrayant, un bon contrat de bail et un intérieur soigné ne servent pas à grand-chose si, après la signature, il apparaît que l'infrastructure numérique ne correspond pas aux besoins de l'organisation. Les travaux sont alors déjà en cours et les adaptations deviennent compliquées et coûteuses.

Ce que nous proposons, c'est d'inverser l'ordre. D'abord étudier ce dont une organisation a besoin sur le plan numérique, ensuite étudier ce qu'un bâtiment peut supporter numériquement, et seulement après concevoir, aménager et équiper.

La question de l'IT commence avant la visite

Une organisation qui déménage sait généralement assez précisément de combien d'espace elle a besoin. Il est beaucoup plus difficile de répondre à la question de ses besoins numériques. Cela commence par un inventaire honnête de son propre usage, avant même d'avoir visité le moindre bâtiment.

• Quelle capacité internet est réellement nécessaire ?
• Quel volume de trafic de données a lieu simultanément ?
• La redondance est-elle indispensable à l'activité ?
• Combien de points d'accès faut-il pour une bonne couverture ?
• Quelles applications cloud sont critiques pour l'entreprise ?
• Quelles exigences posent l'IA et la consommation de données future ?
• Faut-il des équipements spécifiques pour les serveurs, la sécurité ou l'IoT ?

Ces questions ne doivent pas attendre la signature du bail. Elles peuvent déterminer quel bâtiment convient tout simplement. En y répondant à l'avance, vous transformez la recherche d'un pari en une sélection ciblée.

« Fibre optique présente » ne suffit pas

Aujourd'hui, une brochure de location indique régulièrement que la fibre optique est présente. C'est agréable à lire, mais cette mention en dit peu en elle-même. La fibre entre-t-elle réellement dans l'espace loué, ou s'arrête-t-elle à la limite de la parcelle ? Quel fournisseur la livre, et avec quelle capacité ? Un deuxième fournisseur peut-il livrer, afin de permettre une véritable redondance ?

Derrière se trouvent les questions que personne ne met dans une brochure. Quelle dorsale (backbone) est installée, quel câblage de données est présent, à quoi ressemble le local de brassage ou la salle serveurs, et qui est responsable de quelle partie ? Une vérification par code postal n'y répond pas. Le fait que la fibre optique passe dans la rue ne dit pas encore si le bâtiment convient numériquement à votre organisation.

Choisir un bâtiment sur la promesse « fibre optique présente », c'est comme acheter une voiture parce qu'il y a une station-service à proximité.

Regarder d'abord sous le capot numérique

C'est pourquoi IT-Label propose la pré-inspection du niveau de livraison numérique. Lors d'une telle Pré-inspection, on examine dans les grandes lignes ce qui est présent sur le plan numérique : le raccordement, le câblage, les locaux techniques, le Wi-Fi et les systèmes du bâtiment. Le résultat est une image indicative du niveau de livraison numérique et des éventuels points d'attention.

Voyez-la comme l'essai routier avant d'acheter la voiture, ou comme le contrôle technique numérique avant de décider de louer le bâtiment. Il ne s'agit pas de qualifier un bâtiment de bon ou de mauvais, mais de rendre visible ce qui est en place, afin que la décision repose sur des faits plutôt que sur des suppositions.

Le résultat se traduit dans la méthode de classification de l'IT-Label, de IT5 SHELL à IT1+ PREMIUM. Une organisation sait ainsi non seulement qu'il y a quelque chose, mais aussi ce que ce niveau signifie pour son propre usage.

Pourquoi avant les travaux d'aménagement ?

C'est justement pendant la phase d'aménagement que les choses tournent régulièrement mal dans la pratique. Le bail est signé, l'architecte commence, l'agencement est défini, les cloisons sont dessinées, les plafonds sont refermés et le mobilier est commandé. Et ce n'est qu'à ce moment que l'IT est invitée à la table.

Il apparaît alors qu'il faut du câblage supplémentaire, que les points d'accès doivent être placés ailleurs, que la salle serveurs n'est pas assez refroidie ou qu'aucune deuxième route de fibre n'est possible. Les chemins de câbles, les plafonds et les cloisons doivent être rouverts. Cela coûte de l'argent, mais cela coûte surtout du temps et crée de la frustration chez tous les participants au projet.

IT-Label préfère donc considérer l'infrastructure numérique comme une donnée d'entrée de la conception plutôt que comme une correction après coup. Cette idée est désormais aussi appliquée dans des collaborations avec des entreprises d'aménagement et des acteurs de projet : d'abord la vision numérique, ensuite la conception définitive et la construction. Cette approche correspond à ce que nous appelons une planification capex judicieuse, où les investissements sont réalisés au bon moment.

L'ordre logique

Selon nous, le parcours immobilier de demain se présente autrement. Ce ne sont pas les mètres carrés qui passent en premier, mais l'usage et le besoin numérique qui en découle.

1. Étudier l'organisation. Comment l'entreprise fonctionne-t-elle aujourd'hui et demain, et combien de personnes, d'appareils et de processus numériques y a-t-il ?
2. Déterminer le besoin numérique. Quelles capacité, connectivité, redondance, Wi-Fi, sécurité et infrastructure sont nécessaires ?
3. Rechercher des sites. Ne sélectionnez que des bâtiments qui peuvent convenir sur le plan constructif, financier et numérique.
4. Réaliser une pré-inspection. Regardez sous le capot numérique avant la décision définitive.
5. Définir les conditions de location et la démarcation. Fixez ce que le bailleur livre et ce que le locataire réalise lui-même.
6. Conception et aménagement. Ce n'est que lorsque les conditions numériques sont connues que l'espace peut être bien conçu.
7. Équipement et mise en service. L'infrastructure IT fait partie du concept global au lieu d'être un projet de dernière minute.

Dans cet ordre, la démarcation entre bailleur et locataire mérite une attention particulière. Qui livre quelle partie de l'infrastructure n'est que rarement évident, et cela a sa place dans le contrat de bail, pas dans une discussion après coup.

L'IT n'est plus une variable d'ajustement

Cela demande une autre façon de penser dans l'immobilier. Avant une transaction, nous vérifions en effet déjà si les mètres carrés suffisent, si le besoin en stationnement est couvert, si la charge au sol convient, si la capacité électrique est suffisante et si l'affectation est conforme. La capacité numérique a sa place dans cette même liste.

Pour de plus en plus d'organisations, internet n'est plus un confort, mais un service essentiel critique pour l'entreprise. Sans connectivité, les logiciels cloud, la téléphonie, les paiements, le contrôle d'accès, les réunions vidéo et un nombre croissant d'applications d'IA ne fonctionnent tout simplement pas. Étudier cette capacité après la décision est donc un risque que personne n'a besoin de prendre.

D'abord étudier, ensuite chercher

Il existe un lien naturel avec RE-SEARCH. RE-SEARCH accompagne les organisations dans la recherche d'immobilier commercial et part pour cela du besoin de l'utilisateur. Pas seulement l'emplacement, le loyer et les mètres carrés, mais aussi, de plus en plus clairement, la question de l'infrastructure numérique dont une organisation a besoin. L'approche peut se résumer ainsi : étudier d'abord ce dont l'utilisateur a besoin, et seulement ensuite rechercher des sites adaptés.

Il en résulte une répartition logique des tâches. Là où RE-SEARCH étudie ce dont une organisation a besoin, IT-Label peut ensuite rendre visible ce qu'un bâtiment a à offrir sur le plan numérique. Cette collaboration fait de la question numérique une partie de la recherche au lieu d'un sujet isolé.

Faites le premier pas

Le plus bel espace de travail n'est pas seulement bien conçu, il doit aussi fonctionner. Aujourd'hui, mais aussi dans cinq ou dix ans. C'est pourquoi la première question lors du choix d'un nouveau site ne devrait plus être seulement de combien de mètres carrés vous avez besoin, mais aussi ce dont votre organisation a besoin sur le plan numérique et si ce bâtiment peut réellement le fournir.

Si vous voulez prendre cette question au sérieux, commencez par une Pré-inspection IT-Label avant le choix définitif du site. Et si vous voulez d'abord comprendre comment fonctionne la méthode et ce que la classification signifie pour votre situation, lisez comment fonctionne l'IT-Label. D'abord étudier le numérique, ensuite concevoir, aménager et équiper : c'est ainsi que nous rendons visible ce qui est encore invisible aujourd'hui.