Pic de données dans l'immobilier : la capacité comme demande d'utilité publique

La congestion du réseau électrique fait désormais partie de nos discussions quotidiennes. Mais que se passe-t-il lorsque ce n'est plus l'électricité, mais les données qui doivent passer par la même porte d'entrée numérique ? Dans l'immobilier, nous avons pris l'habitude de penser l'énergie en termes de capacité et de charge de pointe. Pour la capacité numérique, ce raisonnement reste encore largement absent.

Cet article utilise la comparaison entre le réseau électrique et le réseau numérique comme cadre de réflexion. Non pas parce que les Pays-Bas connaissent aujourd'hui une congestion de données formelle et généralisée qui fonctionnerait exactement comme la congestion électrique, car ce n'est techniquement pas le cas. Mais parce que cette même façon de penser l'usage simultané s'avère étonnamment pertinente à l'échelle d'un bâtiment.

La question centrale est simple à poser et plus difficile à résoudre : que peut supporter un bâtiment sur le plan numérique au moment où tout le monde est connecté en même temps ?

Ce que signifie la charge de pointe pour l'électricité

Aux Pays-Bas, la congestion du réseau ne naît pas d'un manque structurel de capacité électrique. Elle naît du fait qu'à certains moments, une forte demande ou une forte offre doit transiter simultanément par la même infrastructure. Il s'agit d'un problème de simultanéité, pas d'une pénurie permanente.

Une image familière : à 8h00, les machines démarrent sur une zone industrielle. À 9h00, le bureau ouvre. Et à 17h00, les gens rentrent chez eux et les pompes à chaleur, les bornes de recharge et les appareils électroménagers s'allument tous en même temps. À ces moments-là, le réseau doit disposer d'une capacité suffisante pour absorber le pic.

Plusieurs solutions existent désormais pour lisser ou déplacer ce pic :

• l'écrêtement de charge (peak shaving) ;
• le déplacement de charge (load shifting) ;
• le stockage par batterie ;
• la gestion intelligente de l'énergie ;
• la production locale d'énergie ;
• la flexibilité de la consommation électrique.

L'essentiel est que l'électricité peut, dans certaines situations, être stockée ou que sa consommation peut être décalée dans le temps. Une entreprise charge par exemple une batterie pendant un moment calme et utilise cette énergie pendant un pic. Mais peut-on faire la même chose avec les données ?

Les données peuvent se stocker. La capacité, pas si facilement.

Une distinction importante s'impose ici. Les données elles-mêmes peuvent être stockées. Un fichier se conserve sur un serveur, un ordinateur portable, un NAS, un serveur en périphérie (edge) ou dans le cloud. Mais la capacité réseau nécessaire pour envoyer et recevoir des données à un instant précis ne peut pas être mise en réserve de la même manière dans une batterie.

On peut conserver l'électricité de cette nuit pour demain matin. Mais on ne peut pas stocker à l'avance la capacité internet de cette nuit pour la réunion Teams de demain à 10h00. C'est là le cœur de cette réflexion.

Dans le domaine informatique, il existe certes des techniques pour organiser le trafic de données plus intelligemment, comme la mise en cache, le stockage local, la diffusion de contenu, l'informatique en périphérie, la qualité de service (QoS), le façonnage du trafic, les connexions réseau multiples, l'équilibrage de charge, la redondance et la planification des sauvegardes lourdes et mises à jour logicielles en dehors des heures de pointe. Ces moyens aident considérablement.

Pourtant, de nombreuses applications modernes exigent une connexion en temps réel : Microsoft Teams, Zoom, la VoIP, les applications cloud, les systèmes ERP et CRM, la diffusion vidéo, les caméras, les sauvegardes cloud, les applications d'IA, la gestion technique du bâtiment (GTB), les objets connectés, le contrôle d'accès et les tableaux de bord en temps réel. Un appel vidéo prévu à 10h00 ne peut pas être transmis par avance à 3h00 du matin.

Pour l'énergie, nous avons appris à penser en termes de charge de pointe et de capacité. La même question devrait s'imposer tout aussi naturellement pour un bâtiment : quel volume de trafic de données ce bâtiment peut-il absorber simultanément ?

Quand un pic de données survient-il dans un bâtiment ?

Imaginez un immeuble de bureaux à 9h00. Des centaines de collaborateurs entrent. Les ordinateurs portables se connectent simultanément au Wi-Fi, les applications cloud se synchronisent, Outlook récupère les e-mails, Teams démarre, OneDrive se synchronise et les téléphones se connectent au réseau sans fil.

Dans le même temps, les caméras téléchargent des images, le contrôle d'accès enregistre les collaborateurs, les systèmes de gestion du bâtiment transmettent des données et des sauvegardes tournent peut-être encore. Et pendant ce temps, des dizaines de collaborateurs interrogent des assistants IA qui puisent des informations dans le cloud et les renvoient. Voilà un pic de données.

La mention « fibre optique présente » suffit-elle encore comme information sur un bâtiment ? Ou faut-il aussi savoir :

• quelle capacité est réellement disponible ;
• comment cette capacité est répartie ;
• combien d'utilisateurs peuvent être actifs simultanément ;
• où se situent les goulots d'étranglement internes ;
• si le Wi-Fi peut absorber cette capacité ;
• si les commutateurs et le câblage disposent d'une capacité suffisante ;
• si la connexion est redondante ;
• quels équipements provoquent la charge de pointe ;
• quelle marge de croissance reste disponible.

Le maillon le plus faible détermine la capacité numérique

Une connexion en fibre optique rapide à l'entrée du bâtiment ne garantit pas automatiquement qu'un bâtiment soit rapide sur le plan numérique. Pensez à une autoroute : une autoroute à dix voies menant à un bâtiment a peu de valeur si le dernier kilomètre se réduit à une seule voie étroite.

La connexion internet peut par exemple fournir 10 Gbit/s, tandis que le câblage interne limite la capacité, que les commutateurs sont obsolètes, que les points d'accès sont surchargés, que les liaisons montantes sont trop étroites, qu'une seule baie de brassage doit tout absorber ou qu'une configuration réseau incorrecte génère des ralentissements. Il ne s'agit donc pas uniquement de bande passante, mais de l'ensemble de la chaîne numérique, du fournisseur jusqu'au poste de travail.

Introduire la notion de capacité numérique de pointe

Nous proposons un terme qui rend cela visible : la capacité numérique de pointe d'un bâtiment. Nous entendons par là la quantité de charge numérique simultanée que l'infrastructure d'un bâtiment peut traiter de manière fiable, sans que les performances, la continuité ou l'expérience utilisateur ne se dégradent sensiblement.

Cette notion deviendra peut-être aussi pertinente à l'avenir que la puissance électrique contractuelle. Pour l'électricité, nous demandons : combien de kW ce bâtiment peut-il supporter ? Pour l'immobilier numérique, nous pourrions de plus en plus demander : quel volume de trafic de données simultané ce bâtiment peut-il supporter ? Cette question s'inscrit dans la logique du glissement des mètres carrés vers la capacité de données.

Deux univers mis côte à côte

La comparaison devient plus claire dans un tableau. Portez une attention particulière à la dernière ligne, car c'est là que réside la différence décisive.

La différence essentielle en une phrase : la demande électrique peut parfois être décalée ou temporairement absorbée grâce au stockage, tandis qu'une grande partie de la demande numérique est en temps réel et doit pouvoir être traitée précisément au moment de l'usage.

L'IA rend cette réflexion plus pertinente encore

L'IA ne signifie pas automatiquement que chaque bureau aura besoin demain de dizaines de gigabits d'internet. Les affirmations exagérées n'aident personne. Il est cependant clair que les organisations utilisent de plus en plus de services numériques et que l'IA s'intègre désormais dans presque chaque application métier.

Par ailleurs, l'usage des logiciels cloud, de la communication vidéo, des objets connectés, des capteurs, de la sécurité numérique, des bâtiments intelligents et de l'analyse de données en temps réel ne cesse de croître. Lors de l'évaluation d'un bien immobilier, il ne faut donc pas seulement examiner l'usage actuel des données, mais aussi la capacité de croissance numérique future. Votre bâtiment est-il préparé à la consommation de données de demain ?

L'immobilier regarde la capacité énergétique. Pourquoi pas la capacité de données ?

Lors de la location ou de l'achat d'un local professionnel, on demande de plus en plus souvent quelle capacité de réseau électrique est disponible, quelle puissance est contractée, quelle est la capacité du transformateur, s'il y a des panneaux solaires, des possibilités de recharge et si le réseau est congestionné. Ces questions sont désormais devenues courantes.

Mais combien de locataires demandent combien de connexions en fibre optique existent, quels fournisseurs sont disponibles, quelle est la capacité maximale, s'il existe une redondance physique, quel câblage est en place, quelle vitesse les commutateurs supportent, combien de points d'accès sont présents et combien d'utilisateurs simultanés le réseau peut supporter ? Ces informations manquent presque toujours dans la brochure de location.

La capacité numérique deviendra-t-elle la prochaine utilité publique sur laquelle les professionnels de l'immobilier devront systématiquement s'interroger ? Pour les immeubles de bureaux et les locaux professionnels, cette question devient de plus en plus difficile à éviter.

De la connexion internet à ce qu'un bâtiment peut réellement supporter

C'est pourquoi l'IT-Label ne veut pas se contenter d'établir si un bâtiment dispose d'internet, mais surtout ce qu'il peut supporter sur le plan numérique. Un IT-Label ou une Digital Due Diligence examine notamment la fibre optique, les fournisseurs disponibles, la bande passante, la redondance, la catégorie de câblage, la dorsale réseau, les commutateurs, l'infrastructure Wi-Fi, les locaux techniques et de brassage, l'architecture réseau, la documentation, la capacité, l'extensibilité, la continuité et la consommation future de données.

Les points de blocage peuvent se situer à différents niveaux : le réseau télécom, la connexion du fournisseur, l'entrée du bâtiment, la dorsale, le commutateur, le Wi-Fi, le serveur ou l'application. Il en résulte un niveau de livraison numérique qui décrit l'ensemble de la chaîne, du niveau premium au niveau shell.

Un aperçu du profil de capacité de demain

Aujourd'hui, on décrit un bâtiment avec des caractéristiques comme 2 500 m² de bureaux, un label énergétique A++ et une puissance disponible de 500 kW. Demain, un profil numérique pourrait s'y ajouter, avec des caractéristiques comme une classification IT2 PLUG & PLAY, deux connexions en fibre optique indépendantes, une dorsale à 10 Gbit/s, un Wi-Fi de niveau entreprise et une infrastructure numérique redondante.

Ainsi, l'infrastructure numérique devient une composante de la qualité technique de l'immobilier, aux côtés de l'énergie. Non pas comme une spécification isolée, mais comme un élément constitutif de la manière dont nous comprenons la valeur d'un bâtiment.

Faites examiner ce que votre bâtiment peut supporter numériquement

La question de demain ne sera peut-être plus seulement : de combien de mètres carrés mon organisation a-t-elle besoin ? Ni seulement : quelle quantité d'électricité ce bâtiment peut-il fournir ? Mais de plus en plus : quelle croissance numérique ce bâtiment peut-il absorber lorsque tout le monde est connecté en même temps ?

L'énergie peut se stocker temporairement. Une connexion en temps réel non. C'est pourquoi il ne suffit pas de savoir si un bâtiment est connecté. Il faut examiner ce qu'il peut réellement supporter au moment où cela compte vraiment.

Propriétaires, locataires et professionnels de l'immobilier peuvent faire examiner le niveau de livraison numérique et la capacité future de leur bâtiment via une Pré-inspection IT-Label ou via www.it-label.com. Ensemble, nous rendons visible ce qui reste aujourd'hui invisible.