La norme qui évalue tout le bâtiment sur le plan numérique

Quiconque souhaite évaluer l'infrastructure numérique d'un immeuble de bureaux, d'un local d'activité ou de tout autre bien immobilier commercial se met en quête d'une norme. Et ne trouve alors pas un seul document, mais une série de normes et de directives qui traitent chacune une partie de la question. Il n'existe pas de « NEN pour l'informatique immobilière » spécifique qui évalue le bâtiment dans sa globalité.

C'est frappant, car les briques existent bel et bien. Pour le câblage, pour la sécurité électrique, pour l'infrastructure télécom générique : pour presque chaque composant, il existe une norme technique soigneusement rédigée. Ce qui manque, c'est la cohérence. La question qui en découle est au cœur de cet article : qui évalue la vue d'ensemble ?

Cette contribution examine la fragmentation des normes autour de l'infrastructure numérique et la question de savoir si IT-Label peut devenir la couche de liaison qui réunit tous ces composants en une seule image compréhensible.

Assez de normes, mais toutes pour un seul composant

Les normes ne manquent pas. Bien au contraire. Quiconque veut contrôler la qualité technique d'un bâtiment peut s'appuyer sur un solide socle de standards établis. Chacun d'eux est important, et chacun d'eux évalue surtout un sujet technique spécifique.

• Série NEN-EN 50173 : consacrée au câblage de données structuré générique dans les bâtiments.
• Série NEN-EN 50174 : consacrée à la pose, à l'installation et à l'assurance qualité du câblage TIC.
• ISO/IEC 11801 : la norme internationale pour le câblage télécom et de données générique.
• NEN 1010 : consacrée à la sécurité des installations électriques basse tension.
• NEN 3140 : consacrée à l'exploitation sûre, à l'inspection et à la maintenance des installations électriques.

Pour les versions actuelles et les descriptions officielles de ces normes, nous renvoyons à des sources fiables comme NEN et ISO. Ces normes sont indispensables. Un ingénieur, un installateur informatique ou un spécialiste en tire chaque jour de la valeur. Mais elles répondent rarement à la question que pose un professionnel de l'immobilier.

Car un locataire ne veut pas savoir, au bout du compte, si un câble a été posé selon la bonne norme. Il veut savoir s'il pourra travailler ici dès demain. C'est une autre question, et cette question sort du champ de chaque norme technique prise isolément.

Ce qu'un locataire demande réellement

Derrière la simple question « puis-je travailler ici dès demain » se cache toute une série de sous-questions concrètes. Dans la pratique, un locataire, un propriétaire ou un conseiller veut savoir :

• La fibre optique est-elle disponible, et existe-t-il une redondance si la connexion internet tombe en panne ?
• Quel câblage CAT est réellement en place, et quel est l'âge de cette infrastructure ?
• La salle serveur ou la salle de brassage est-elle bien aménagée et sécurisée, et qui a accès aux locaux techniques ?
• Comment l'infrastructure Wi-Fi est-elle organisée, et quels systèmes du bâtiment sont connectés au réseau ?
• Une documentation est-elle disponible, et qui est responsable : le locataire, le bailleur ou le fournisseur ?
• Le bâtiment peut-il absorber la croissance future de la consommation de données, de l'usage du cloud, de l'IA et des applications smart building ?

Aucune de ces questions ne trouve de réponse complète dans une norme de câblage. Et pourtant, ce sont précisément ces questions qui, ensemble, déterminent si un bâtiment est utilisable sur le plan numérique. Elles touchent à la fois l'électricité, le réseau, la sécurité, la gestion, la responsabilité et la pérennité.

C'est là que se situe le fossé. Les normes techniques sont les briques. Ce qui manque, c'est la légende qui permet aux professionnels de l'immobilier de comprendre ce que toutes ces briques signifient ensemble pour le bâtiment.

Les normes existent déjà. Ce qui manque, ce n'est pas une directive technique de plus, mais la cohérence qui les traduit en un niveau de livraison numérique compréhensible.

De la norme technique à un niveau immobilier compréhensible

C'est ici qu'IT-Label se positionne délibérément comme couche de traduction entre la technique et l'immobilier. Non pas comme substitut aux normes existantes, mais comme la couche qui vient s'y ajouter. Un ingénieur a besoin des exigences exactes d'une norme NEN ou ISO. Un asset manager, un agent immobilier ou un financeur a besoin d'une conclusion bien plus simple : que peut supporter ce bâtiment sur le plan numérique ?

IT-Label ne veut pas réinventer la manière de poser un câble. Il veut rendre visible ce que tous les composants numériques signifient ensemble pour le bâtiment. Pour cela, IT-Label peut justement utiliser les normes NEN, EN et ISO existantes comme fondements techniques sous-jacents et évaluer, par-dessus, les questions immobilières qui passent aujourd'hui entre les mailles du filet.

Ce qu'IT-Label met en évidence en complément

Au-delà des fondements techniques, une évaluation peut notamment porter sur la disponibilité de la fibre optique, la capacité internet et la redondance, le câblage cuivre et fibre, l'infrastructure Wi-Fi, les armoires de brassage et les salles serveurs, la sécurité physique et le contrôle d'accès, l'implantation des caméras, les risques du bâtiment liés à la cybersécurité, les systèmes IoT et de gestion technique du bâtiment, la documentation et les plans de récolement, la propriété et les responsabilités, la maintenance et le cycle de vie, la continuité, l'extensibilité, la capacité de données future et l'aptitude à l'IA, au cloud et aux applications smart building.

Tous ces composants forment ensemble ce que nous appelons le niveau de livraison numérique de l'immobilier. Le résultat n'est pas une pile de rapports techniques séparés, mais une seule évaluation reconnaissable qui s'inscrit dans la classification de PREMIUM à SHELL.

Pourquoi pouvons-nous mesurer l'énergie, mais pas le numérique ?

Dans l'immobilier, il est désormais normal de parler de labels énergétiques, de BREEAM, de WELL, d'état technique, de sécurité incendie et d'installations. Pour ces aspects, il existe des qualifications reconnaissables que tout le monde sur le marché comprend.

L'infrastructure numérique, en revanche, est encore décrite avec des termes isolés comme « fibre optique disponible », « Wi-Fi disponible », « câblage CAT6 » ou « internet possible ». Ces termes ne disent presque rien de la qualité, de la capacité, de la redondance, de la sécurité ou de la pérennité. Dans aucune brochure de location, ils ne reçoivent la place que mérite leur importance.

Il en découle une question simple mais dérangeante : pourquoi pouvons-nous voir d'un coup d'œil à quel point un bâtiment est économe en énergie, mais pas à quel point il est pérenne sur le plan numérique ? Pour l'énergie, l'information est collectée. Pour le numérique, elle reste invisible. Pour ceux qui veulent pousser plus loin la comparaison avec le label énergétique, vous pouvez en lire davantage sur la nouvelle base à côté du label énergétique.

Un exemple qui montre pourquoi la cohérence est nécessaire

Prenons un bâtiment doté d'un nouveau câblage CAT6A, techniquement très bien posé. Au regard de la norme de câblage, ce bâtiment obtient un bon score. Mais si vous regardez ensuite l'ensemble, il s'avère qu'il n'y a qu'une seule connexion internet, que la salle de brassage est accessible à plusieurs locataires, que la documentation de récolement fait défaut et que personne ne sait exactement qui est responsable des équipements réseau actifs.

Pris séparément, les composants peuvent donc être en ordre. Mais ce bâtiment est-il pour autant pérenne sur le plan numérique ? Sans redondance, le travail s'arrête à la moindre panne. Sans local technique protégé, un risque de sécurité apparaît. Sans documentation ni responsabilités claires, chaque incident de gestion devient une enquête.

C'est précisément là qu'une norme fédératrice doit rendre la vue d'ensemble visible. Un excellent câble dans un ensemble vulnérable reste un ensemble vulnérable. Cette prise de conscience n'apparaît que lorsque l'on met les composants côte à côte, au lieu d'évaluer chacun séparément.

Un contrôle technique numérique, un passeport et les moments du cycle

Un cadre fédérateur pour la qualité numérique de l'immobilier a de la valeur à plusieurs moments. Pensez à un contrôle technique numérique qui vérifie périodiquement la résilience numérique, à un passeport numérique du bâtiment qui consigne l'information en un seul endroit, et à la Digital Due Diligence lors des transactions. L'objectif est toujours le même : rendre visible ce qui est encore invisible aujourd'hui.

Une telle méthode n'est pas liée à un seul moment de la vie d'un bâtiment. Elle peut avoir de la valeur :

1. lors de la construction neuve et de la livraison ;
2. lors de la mise en location et de la prise à bail ;
3. lors de l'achat et de la vente ;
4. lors de la rénovation et du redéveloppement ;
5. lors de la due diligence technique ;
6. et lors de l'inspection périodique.

À chacun de ces moments, quelqu'un pose la même question : que peut supporter ce bâtiment sur le plan numérique ? Un propriétaire qui rend cela visible à l'avance donne au marché une réponse au lieu d'une supposition. Vous en apprendrez davantage sur la page consacrée au passeport numérique de l'immobilier.

Les Pays-Bas peuvent-ils parvenir à une norme commune ?

Vient ensuite la question ambitieuse. Les Pays-Bas peuvent-ils finalement parvenir à une norme commune pour le niveau de livraison numérique de l'immobilier commercial, et IT-Label peut-il y contribuer ?

Une étape suivante intéressante pourrait consister à étudier si la méthodologie d'IT-Label pourra à l'avenir s'inscrire dans le processus de normalisation néerlandais. La normalisation peut prendre différentes formes, d'un guide de bonnes pratiques à un accord technique, voire finalement à une norme formelle. La terminologie et les procédures correctes relèvent de NEN, et elles doivent être soigneusement vérifiées avant toute déclaration concrète à ce sujet.

Pour être clair : IT-Label n'est pas, à ce jour, une norme NEN et NEN n'est pas impliqué dans IT-Label. Ce que nous pouvons faire, c'est poser clairement la question sur la table et développer la méthodologie d'une manière qui n'exclut pas un rapprochement à l'avenir. Nous en décrivons le contexte dans l'article sur notre méthodologie.

Une norme se construit ensemble

Une norme fédératrice pour l'immobilier numérique ne doit pas être définie par un seul acteur commercial. Une norme devient plus solide lorsque le marché la construit ensemble. C'est pourquoi IT-Label fonctionne comme un collectif de connaissances où différentes disciplines se rencontrent.

Cela signifie des propriétaires immobiliers, des locataires, des agents immobiliers, des asset managers, des property managers, des responsables techniques, des installateurs informatiques, des fournisseurs de réseau, des opérateurs de fibre optique, des acteurs du design & build, des spécialistes de la cybersécurité, des juristes, des ingénieurs, des promoteurs et des organismes de savoir et de normalisation. Chacun apporte une partie de l'image. Ensemble naît la cohérence qu'aucun d'eux ne peut fournir seul.

Le rôle que les partenaires y jouent, et la manière dont cette collaboration est organisée, sont décrits sur la page ce que fait un partenaire.

Aller plus loin : commencer par relier

Peut-être le marché immobilier n'a-t-il pas besoin de développer encore davantage de directives techniques isolées. Peut-être devrions-nous justement commencer par relier ce qui existe déjà. Les normes techniques sont rigoureuses, établies et indispensables. Ce qui manque, c'est la couche qui traduit leur signification en une performance immobilière compréhensible.

IT-Label peut devenir ce point de rassemblement : les normes existantes comme fondement, un seul niveau de livraison numérique compréhensible comme résultat. De la norme technique à un niveau immobilier compréhensible, sans remplacer une seule norme existante.

IT-Label se fera un plaisir d'en discuter avec les professionnels de l'immobilier, les acteurs de l'informatique, les conseillers techniques, les organismes de savoir et les autres spécialistes qui souhaitent réfléchir à une norme commune pour l'immobilier numérique. Pour cela, prenez contact avec nous ou découvrez d'abord comment fonctionne l'IT-Label. Ensemble, nous rendons visible ce qui est encore invisible aujourd'hui.