IT: die vierte Grundversorgung

Stellen Sie sich einen Mieter vor, der ein neues Büro bezieht. Das Wasser ist angeschlossen, die Beleuchtung funktioniert, die Klimaanlage läuft. Baulich scheint alles fertig. Doch am ersten Arbeitstag zeigt sich, dass die Glasfaser noch nicht aktiv ist, dass niemand weiß, wo der Hauptanschluss ankommt, und dass die interne Verkabelung veraltet ist. Das WLAN ist nicht auf die Anzahl der Mitarbeiter ausgelegt und der Serverraum ist nicht in Ordnung. Es kann Wochen dauern, bis die richtige Verbindung verfügbar ist.

Die Frage drängt sich auf: Ist ein solches Gebäude überhaupt wirklich bezugsfertig? Physisch funktioniert alles, aber die Organisation kann nicht arbeiten. Das macht deutlich, wie grundlegend Konnektivität geworden ist. Digitale Infrastruktur ist kein Extra mehr, das man später regelt. Sie ist eine Grundversorgung.

In diesem Artikel betrachten wir, warum digitale Infrastruktur sich zur vierten Grundversorgung der Immobilienwirtschaft entwickelt, neben Wasser, Strom und Gas. Und warum es an der Zeit wird, diese Versorgung ebenso ernsthaft zu messen und zu dokumentieren wie alle anderen.

Was ist eigentlich eine Grundversorgung?

Wasser, Strom und Wärme gelten seit jeher als essenzielle Gebäudeversorgungen. Sie sind schlicht notwendig, damit ein Gebäude funktioniert. Ohne Wasser funktioniert ein Gebäude nicht. Ohne Strom funktioniert es nicht. Ohne Gas oder eine alternative Wärmeversorgung funktioniert es nicht ordnungsgemäß. Diese Anschlüsse sind so selbstverständlich, dass wir kaum darüber nachdenken.

Für nahezu jede moderne Organisation gilt inzwischen dasselbe für digitale Infrastruktur. Internet, Cloud-Software, E-Mail, VoIP, Videotelefonie, Zahlungssysteme, Zutrittskontrolle, Sicherheit, Datenspeicherung und zunehmend KI-Anwendungen sind unverzichtbar geworden. Fällt die Verbindung aus, steht ein Großteil der Organisation sofort still.

Der Wasserhahn kann funktionieren und das Licht kann brennen, aber ohne Verbindung steht die moderne Organisation trotzdem still. Wasser lässt Menschen trinken, Strom lässt Geräte arbeiten, und Daten lassen Organisationen funktionieren. So betrachtet ist der Schritt zu einem vierten essenziellen Anschluss nicht groß.

Von der Internetverbindung zur digitalen Infrastruktur

Digitale Infrastruktur ist weit mehr als die Feststellung, dass Internet vorhanden ist. Ein vollständiges digitales Ausbauniveau umfasst unter anderem Glasfaser, die Providerwahl, Redundanz, interne Datenverkabelung, WLAN, Patchschränke und Technikräume (MER und SER). Dazu gehören auch Stromversorgung, Kühlung, Netzwerksegmentierung, Zutrittskontrolle, Monitoring, Dokumentation, Cybersicherheit und klare Absprachen über Verantwortlichkeiten zwischen Eigentümer und Nutzer.

Ein Glasfaserkabel bis zur Haustür bedeutet noch nicht, dass ein Gebäude digital gut aufgestellt ist. Ein Netzwerkanschluss ist etwas ganz anderes als ein gutes digitales Ausbauniveau. Die dahinterliegende Kette bestimmt, ob eine Organisation tatsächlich arbeiten kann und ob das Gebäude mit den Anforderungen der kommenden Jahre mitwächst.

Deshalb ist es sinnvoll, digitale Infrastruktur so zu betrachten, wie wir auch auf Glasfaser in Gebäuden und die dazugehörige Netzwerkredundanz blicken: als ein zusammenhängendes Ganzes, das man beurteilen kann, nicht als ein einzelnes Kabel, das entweder vorhanden ist oder nicht.

Ein Gebäude kann baulich vollständig fertig sein und digital noch lange nicht bezugsfertig.

Das Gebäude selbst wird zum Datennutzer

Bisher haben wir vor allem die Organisation betrachtet, die das Gebäude nutzt. Aber auch das Gebäude selbst wird zunehmend datenabhängig. Moderne Gebäude sind voll digitaler Technologie: Smart-Building-Systeme, Sensoren, IoT, intelligente Beleuchtung, Klimaregelung, Energiemanagement, Kameras, Ladesäulen, Solaranlagen, Aufzüge, Gebäudemanagementsysteme und vorausschauende Wartung.

All diese Systeme erzeugen und nutzen Daten. So entsteht ein neuer Begriff: der Datenverbrauch des Gebäudes. Nicht nur Mieter verbrauchen zunehmend mehr Daten, auch das Gebäude selbst wird zu einem großen Datennutzer. Die Kette verläuft von digitaler Infrastruktur zu Daten, über IoT zu Erkenntnissen, und von intelligenter Steuerung zu zukunftsfähigen Immobilien.

Ohne digitale Basis kein Smart Building

Ein Gebäude voller intelligenter Geräte ist noch kein Smart Building. Sensoren, Anlagen und Systeme müssen zuverlässig miteinander kommunizieren können. Dafür sind Konnektivität, Bandbreite, stabile Netzwerke, sichere Verbindungen, gute Verkabelung, Redundanz und Monitoring notwendig.

Ein Smart Building beginnt also nicht beim Sensor. Es beginnt bei der Infrastruktur dahinter. Wer mehr darüber erfahren möchte, wie diese Basis mit dem Rest eines intelligenten Gebäudes zusammenhängt, findet Hintergründe in unserer Erläuterung zur Smart-Building-Technologie.

KI beschleunigt den Datenbedarf

KI versetzt diese Entwicklung in eine höhere Gangart. Organisationen nutzen zunehmend KI-Assistenten, Cloud Computing, Echtzeit-Datenanalyse, Videotechnologie, Automatisierung, Digital Twins und intelligente Gebäudesysteme. Dadurch nimmt die Datenmenge, die durch Gebäude und Organisationen verarbeitet wird, weiter zu.

Die entscheidenden Fragen lauten daher: Ist Ihr Gebäude auf den Datenverbrauch von morgen vorbereitet? Und ist Ihr Büro KI-tauglich? Ein KI-taugliches Büro hängt nicht nur von leistungsstarken Computern oder intelligenter Software ab. Das Gebäude muss die benötigte digitale Infrastruktur auch tatsächlich tragen können. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel über den Zusammenhang zwischen KI und Immobilien.

Digitale Infrastruktur und Energie gehen Hand in Hand

Es besteht auch eine direkte Verbindung zu Energie und Nachhaltigkeit. Zunehmend wird Energieoptimierung durch Sensoren, Echtzeitdaten, intelligente Zähler, Anwesenheitssysteme, Gebäudemanagementsysteme und automatische Klimaregelung ermöglicht.

Ohne Daten können Sie nicht messen. Ohne Messen können Sie kaum steuern. Und ohne gute digitale Infrastruktur sind zuverlässige Daten nicht selbstverständlich. So verweben sich Energieleistung und digitale Infrastruktur miteinander. Das Energielabel und das IT-Label können sich daher gut ergänzen: Das eine misst die Energieleistung, das andere macht sichtbar, ob die digitale Basis vorhanden ist, um diese Leistung auch zu erreichen.

Der Markt schaut noch vor allem auf Quadratmeter

Betrachten Sie, wie Gewerbeimmobilien angeboten werden. Broschüren nennen meist die Fläche, den Mietpreis, Parkplätze, das Energielabel, die Anlagen und die Nebenkosten. Informationen zur digitalen Infrastruktur fehlen häufig oder beschränken sich auf den Hinweis "Glasfaser vorhanden".

Das wirft Fragen auf, die selten beantwortet werden. Welcher Provider liegt an? Ist die Verbindung aktiv? Gibt es Redundanz? Wie alt ist die Verkabelung? Was liegt intern? Wie ist das WLAN vorbereitet? Wo befindet sich der Technikraum? Wer ist für welche Infrastruktur verantwortlich? Und welche Kapazität kann das Gebäude tatsächlich bewältigen?

Wir wissen oft genau, wie viele Quadratmeter ein Gebäude hat, aber nicht, wie viel digitales Wachstum es verkraftet. Die Tatsache, dass IT-Infrastruktur in nahezu jeder Vermietungsbroschüre fehlt, zeigt, wie groß der blinde Fleck noch ist.

Gebrauchte Immobilien, gebrauchte IT

Gewerbeimmobilien sind zudem oft faktisch ein Gebrauchtprodukt. Ein Gebäude hatte in der Regel mehrere Mieter. Im Laufe der Jahre wurden Kabel hinzugefügt, Patchschränke angepasst, Provider gewechselt, provisorische Verbindungen gelegt und Anlagen erweitert. Dokumentation geht dabei regelmäßig verloren.

Bei einer neuen Vermietungstransaktion weiß daher manchmal niemand mehr genau, was digital vorhanden ist. Sie übernehmen nicht nur ein bestehendes Gebäude, sondern oft auch Jahre an digitaler Geschichte. Eine unabhängige Aufnahme bringt diese Geschichte wieder ins Bild.

Die Rolle von IT-Label: der digitale TÜV für Immobilien

IT-Label macht das digitale Ausbauniveau von Immobilien sichtbar und verständlich. Nicht nur für IT-Spezialisten, sondern gerade für Mieter, Vermieter, Investoren, Makler, Asset Manager, Property Manager und Projektmanager. Betrachten Sie es als den digitalen TÜV eines Gebäudes.

Das Ziel ist nicht, ein Gebäude einfach als gut oder schlecht zu bezeichnen. Das Ziel ist, praktische Fragen zu beantworten: Was ist vorhanden, in welchem Zustand befindet es sich, was kann das Gebäude digital bewältigen, was fehlt, wer ist wofür verantwortlich und welche Investition könnte notwendig sein. Die Klassifizierung reicht von IT1+ PREMIUM für KI-taugliche Gebäude bis IT5 SHELL für einen Rohbau ohne digitale Infrastruktur.

Von drei zu vier Grundversorgungen

Traditionell denken wir bei Gebäudeversorgungen an Wasser, Strom und Gas oder Wärme. Für moderne Gewerbeimmobilien zeichnet sich eine vierte Säule ab: Daten und Konnektivität. Die Summe lautet somit: Wasser, Energie, Wärme und Daten.

Ein modernes Gebäude hat nicht drei, sondern vier essenzielle Anschlüsse. Vielleicht sollten wir digitale Infrastruktur daher nicht länger als IT-Frage behandeln, sondern als Immobilienversorgung. Das erfordert eine andere Betrachtungsweise, in der die digitale Leistungsfähigkeit eines Gebäudes ebenso selbstverständlich gemessen wird wie die Fläche oder das Energielabel. In unserem Artikel über IT-Labels als neue Energielabels arbeiten wir diesen Vergleich weiter aus.

Machen Sie jetzt den ersten Schritt

Digitale Infrastruktur verschwindet nicht mehr aus der Immobilienwirtschaft. Durch Cloud, IoT, Smart Buildings und KI wird die Abhängigkeit davon nur größer. Deshalb sollte digitale Infrastruktur zunehmend früher bei Entwurf, Bau, Renovierung, Vermietung, Anmietung, Ankauf, Verkauf und Bewertung berücksichtigt werden.

Möchten Sie wissen, was Ihr Gebäude digital leisten kann? Beginnen Sie mit einer IT-Label Vorinspektion, um die aktuelle Situation zu erfassen, entscheiden Sie sich für eine Zertifizierung, um das Ausbauniveau festzuhalten, oder lassen Sie bei An- oder Verkauf eine Digital Due Diligence durchführen. So wissen Sie genau, was Sie kaufen, mieten oder vermieten.

Die vierte Grundversorgung ist bereits da. Jetzt müssen wir sie nur noch sichtbar machen. IT-Label: gemeinsam machen wir sichtbar, was jetzt noch unsichtbar ist. Weitere Informationen finden Sie unter www.it-label.com.