Datenspitze in Immobilien: Kapazität als Versorgungsfrage

Über Netzengpässe sprechen wir mittlerweile täglich. Doch was geschieht, wenn nicht der Strom, sondern die Daten durch dieselbe digitale Eingangstür müssen? In der Immobilienbranche sind wir es gewohnt, über Energie in Begriffen von Kapazität und Spitzenlast nachzudenken. Über digitale Kapazität denken wir in diese Richtung noch kaum nach.

Dieser Artikel nutzt den Vergleich zwischen dem Stromnetz und dem digitalen Netzwerk als Denkrahmen. Nicht weil Deutschland heute einen formalen, landesweiten Datenengpass kennt, der genauso funktioniert wie ein Netzengpass, denn das ist technisch nicht der Fall. Sondern weil dieselbe Denkweise über gleichzeitige Nutzung innerhalb eines Gebäudes überraschend gut passt.

Die zentrale Frage lässt sich einfach stellen und ist schwerer zu beantworten: Was verträgt ein Gebäude digital in dem Moment, in dem alle gleichzeitig online sind?

Was Spitzenlast bei Strom bedeutet

In den Niederlanden entsteht ein Netzengpass nicht, weil grundsätzlich zu wenig Stromkapazität vorhanden ist. Er entsteht vielmehr dadurch, dass zu bestimmten Zeitpunkten viel Angebot oder Nachfrage gleichzeitig über dieselbe Infrastruktur transportiert werden muss. Es geht um Gleichzeitigkeit, nicht um einen strukturellen Mangel.

Ein bekanntes Bild: Um 08:00 Uhr starten Maschinen auf einem Gewerbegelände. Um 09:00 Uhr beginnt der Bürobetrieb. Und um 17:00 Uhr kommen Menschen nach Hause, und Wärmepumpen, Ladestationen und Haushaltsgeräte schalten sich gleichzeitig ein. In solchen Momenten muss das Netz genügend Kapazität haben, um die Spitze zu verarbeiten.

Mittlerweile gibt es dafür verschiedene Lösungen, um diese Spitze abzuflachen oder zu verschieben:

• Peak Shaving;
• Load Shifting;
• Batteriespeicher;
• intelligentes Energiemanagement;
• lokal erzeugte Energie;
• flexibler Stromverbrauch.

Der Kern ist, dass Strom in bestimmten Situationen gespeichert oder der Verbrauch verschoben werden kann. Ein Unternehmen lädt beispielsweise eine Batterie in einem ruhigen Moment auf und nutzt diese Energie während einer Spitze. Aber können wir dasselbe mit Daten tun?

Daten lassen sich speichern. Kapazität nicht ohne Weiteres.

Hier ist eine wichtige Unterscheidung nötig. Daten selbst lassen sich speichern. Eine Datei bewahren Sie beispielsweise auf einem Server, Laptop, NAS, Edge-Server oder in der Cloud auf. Aber die Netzwerkkapazität, die nötig ist, um Daten zu einem bestimmten Zeitpunkt zu senden und zu empfangen, können Sie nicht auf dieselbe Weise in eine Batterie packen.

Sie können Strom von heute Nacht für morgen früh aufheben. Aber Sie können nicht schon heute Nacht die Internetkapazität für das Teams-Meeting von morgen um 10:00 Uhr speichern. Das ist der Kern dieser Diskussion.

Innerhalb der IT gibt es zwar Techniken, um Datenverkehr intelligenter zu organisieren, etwa Caching, lokale Speicherung, Content Delivery, Edge Computing, Quality of Service, Traffic Shaping, mehrere Netzwerkverbindungen, Load Balancing, Redundanz und die Planung großer Backups und Software-Updates außerhalb der Spitzenzeiten. Diese Mittel helfen erheblich.

Dennoch erfordern viele moderne Anwendungen eine Echtzeitverbindung: Microsoft Teams, Zoom, VoIP, Cloud-Anwendungen, ERP- und CRM-Systeme, Videostreaming, Kameras, Cloud-Backups, KI-Anwendungen, Gebäudemanagementsysteme, IoT-Geräte, Zutrittskontrolle und Echtzeit-Dashboards. Ein Videogespräch um 10:00 Uhr schicken Sie nicht schon um 03:00 Uhr durch die Leitung.

Bei Energie haben wir gelernt, in Spitzenlast und Kapazität zu denken. Dieselbe Frage sollte bei einem Gebäude ebenso selbstverständlich sein: Wie viel Datenverkehr verträgt dieses Gebäude gleichzeitig?

Wann entsteht eine Datenspitze in einem Gebäude?

Stellen Sie sich ein Bürogebäude um 09:00 Uhr vor. Hunderte Mitarbeiter kommen herein. Laptops verbinden sich gleichzeitig mit dem WLAN, Cloud-Anwendungen synchronisieren, Outlook ruft E-Mails ab, Teams startet, OneDrive synchronisiert und Telefone verbinden sich mit dem drahtlosen Netzwerk.

Gleichzeitig laden Kameras Bilder hoch, registriert die Zutrittskontrolle Mitarbeiter, senden Gebäudesysteme Daten und laufen möglicherweise noch Backups. Und währenddessen stellen Dutzende Mitarbeiter Fragen an KI-Assistenten, die Informationen aus der Cloud holen und wieder zurücksenden. Das ist eine Datenspitze.

Ist "Glasfaser vorhanden" dann noch ausreichende Information über ein Gebäude? Oder müssen wir auch wissen:

• wie viel Kapazität tatsächlich verfügbar ist;
• wie diese Kapazität verteilt wird;
• wie viele Nutzer gleichzeitig aktiv sein können;
• wo interne Engpässe liegen;
• ob das WLAN diese Kapazität verarbeiten kann;
• ob Switches und Verkabelung ausreichend Kapazität haben;
• ob die Verbindung redundant ausgelegt ist;
• welche Geräte die Spitzenlast verursachen;
• wie viel Wachstumsspielraum noch verfügbar ist.

Das schwächste Glied bestimmt die digitale Kapazität

Ein schneller Glasfaseranschluss an der Eingangstür bedeutet nicht automatisch, dass ein Gebäude digital schnell ist. Denken Sie an eine Autobahn: Eine zehnspurige Autobahn zu einem Gebäude nützt wenig, wenn der letzte Kilometer aus einer schmalen Fahrspur besteht.

Der Internetanschluss kann beispielsweise 10 Gbit/s liefern, während die interne Verkabelung die Kapazität begrenzt, Switches veraltet sind, Access Points überlastet sind, Uplinks zu klein dimensioniert sind, ein einziger Verteilerraum alles verarbeiten muss oder eine falsche Netzwerkkonfiguration für Verzögerungen sorgt. Es geht daher nicht nur um Bandbreite, sondern um die gesamte digitale Kette vom Provider bis zum Arbeitsplatz.

Der Begriff digitale Spitzenkapazität

Wir schlagen einen Begriff vor, der dies sichtbar macht: die digitale Spitzenkapazität eines Gebäudes. Damit meinen wir die Menge an gleichzeitiger digitaler Last, die die Infrastruktur eines Gebäudes zuverlässig verarbeiten kann, ohne dass Leistung, Kontinuität oder Nutzererfahrung spürbar leiden.

Möglicherweise wird dies in Zukunft ebenso relevant wie die vertraglich vereinbarte elektrische Leistung. Bei Strom fragen wir: Wie viel kW verträgt das Gebäude? Bei digitalen Immobilien könnten wir uns zunehmend fragen: Wie viel gleichzeitigen Datenverkehr verträgt dieses Gebäude? Diese Frage passt zu der Verschiebung von Quadratmetern zu Datenkapazität.

Zwei Welten nebeneinandergestellt

Der Vergleich wird in einer Übersicht deutlicher. Achten Sie besonders auf die letzte Zeile, denn dort liegt der entscheidende Unterschied.

Der wichtigste Unterschied in einem Satz: Stromnachfrage lässt sich manchmal verschieben oder vorübergehend mit Speicherung auffangen, während viele digitale Anforderungen in Echtzeit erfolgen und genau im Moment der Nutzung verarbeitet werden müssen.

KI macht diese Diskussion interessanter

KI bedeutet nicht automatisch, dass jedes Büro morgen Dutzende Gigabit Internet benötigt. Übertriebene Behauptungen helfen niemandem. Klar ist jedoch, dass Organisationen zunehmend digitale Dienste nutzen und dass KI Bestandteil nahezu jeder Geschäftsanwendung wird.

Darüber hinaus wächst die Nutzung von Cloud-Software, Videokommunikation, vernetzten Geräten, Sensoren, digitaler Sicherheit, intelligenten Gebäuden und Echtzeit-Datenanalyse. Bei der Bewertung von Immobilien sollte deshalb nicht nur die aktuelle Datennutzung betrachtet werden, sondern auch das künftige digitale Wachstumspotenzial. Ist Ihr Gebäude auf den Datenverbrauch von morgen vorbereitet?

Immobilien schauen auf Energiekapazität. Warum nicht auf Datenkapazität?

Beim Mieten oder Kaufen von Gewerbeflächen wird zunehmend nach verfügbarer Netzkapazität, vertraglich vereinbarter Leistung, Transformatorkapazität, Solarpanelen, Lademöglichkeiten und Netzengpässen gefragt. Diese Fragen sind mittlerweile Standard geworden.

Aber wie oft fragt ein Mieter, wie viele Glasfaseranschlüsse vorhanden sind, welche Provider verfügbar sind, wie hoch die maximale Kapazität ist, ob physische Redundanz besteht, welche Verkabelung verlegt ist, welche Geschwindigkeit die Switches unterstützen, wie viele Access Points vorhanden sind und wie viele gleichzeitige Nutzer das Netzwerk verträgt? Diese Informationen fehlen fast immer in der Mietbroschüre.

Wird digitale Kapazität die nächste Versorgungsleistung, nach der Immobilienfachleute standardmäßig fragen müssen? Bei Bürogebäuden und Gewerbeimmobilien lässt sich diese Frage zunehmend schwerer umgehen.

Von Internetanschluss zu dem, was ein Gebäude digital leistet

Das IT-Label möchte deshalb nicht nur feststellen, ob Internet vorhanden ist, sondern vor allem, was ein Gebäude digital leisten kann. Ein IT-Label oder eine Digital Due Diligence betrachtet unter anderem Glasfaser, verfügbare Provider, Bandbreite, Redundanz, Verkabelungskategorie, Backbone, Switches, WLAN-Infrastruktur, Server- und Verteilerräume, Netzwerkarchitektur, Dokumentation, Kapazität, Erweiterbarkeit, Kontinuität und künftigen Datenverbrauch.

Engpässe können auf verschiedenen Ebenen liegen: Telekommunikationsnetz, Provideranschluss, Gebäudeeintritt, Backbone, Switch, WLAN, Server oder Anwendung. Damit entsteht ein digitales Übergabeniveau, das die gesamte Kette benennt, von Premium bis Shell.

Ein Ausblick auf das Kapazitätsprofil

Heute beschreiben wir ein Gebäude mit Merkmalen wie 2.500 m² Bürofläche, Energielabel A++ und 500 kW verfügbarer Leistung. Morgen kommt möglicherweise ein digitales Profil hinzu, mit Merkmalen wie einer Klassifizierung IT2 PLUG & PLAY, zwei unabhängigen Glasfaseranschlüssen, einem 10-Gbit/s-Backbone, Enterprise-WLAN und redundanter digitaler Infrastruktur.

So wird digitale Infrastruktur, neben Energie, Bestandteil der technischen Qualität von Immobilien. Nicht als isolierte Spezifikation, sondern als Teil davon, wie wir den Wert eines Gebäudes verstehen.

Lassen Sie untersuchen, was Ihr Gebäude digital leistet

Die Frage von morgen lautet vielleicht nicht mehr nur: Wie viele Quadratmeter braucht meine Organisation? Auch nicht nur: Wie viel Strom kann dieses Gebäude liefern? Sondern zunehmend: Wie viel digitales Wachstum kann dieses Gebäude verarbeiten, wenn alle gleichzeitig online sind?

Energie lässt sich zwischenspeichern. Eine Echtzeitverbindung nicht. Deshalb reicht es nicht zu wissen, ob ein Gebäude vernetzt ist. Wir müssen untersuchen, was das Gebäude digital leistet, in dem Moment, in dem es wirklich darauf ankommt.

Eigentümer, Mieter und Immobilienfachleute können das digitale Übergabeniveau und die künftige Kapazität ihres Gebäudes untersuchen lassen, über eine IT-Label Vorinspektion oder über www.it-label.com. Gemeinsam machen wir sichtbar, was heute noch unsichtbar ist.