Kernpunkte
- Bei Immobilientransaktionen wird der bauliche und juristische Zustand gründlich untersucht, doch die digitale Infrastruktur bleibt oft außen vor.
- Veraltete Datenverkabelung, ein zu kleiner Technikraum oder begrenzte Glasfaserkapazität können nach dem Kauf zu Investitionen führen, die bei größeren Gebäuden in die Hunderttausende gehen.
- Eine Digital Due Diligence von IT-Label gibt vor dem Kauf Einblick in den digitalen Zustand, sodass Sie Risiken in Bewertung und Verhandlung einbeziehen können.
- Das Ergebnis übersetzt sich in eine IT-Label Klassifizierung, die auf einen Blick zeigt, was ein Gebäude digital leisten kann.
- Wissen Sie nicht nur, was Sie an Mauerwerk und Quadratmetern kaufen, sondern auch, was Sie digital kaufen.
Beim Erwerb von Gewerbeimmobilien wird kaum etwas dem Zufall überlassen. Der bauliche Zustand, die Installationen, die Energieleistung, die juristischen Risiken und der Instandhaltungsplan werden allesamt erfasst, bevor eine Unterschrift gesetzt wird. Eine gründliche Due Diligence ist die Norm, und das zu Recht.
Dennoch fehlt in nahezu jedem Transaktionsdossier ein Bestandteil: die digitale Infrastruktur des Gebäudes. Während genau dieses Gebäude bald eine Organisation beherbergen soll, die vollständig auf Konnektivität aufbaut, wird die Ebene, die dies ermöglicht, selten untersucht. Das ist bemerkenswert, denn gerade dort können sich versteckte Kosten verbergen, die erst nach der Übergabe sichtbar werden.
Eine Digital Due Diligence, kurz DDD, bildet genau diese Ebene ab. Das Ziel ist einfach: wissen, was man kauft, auch digital, bevor der Deal abgeschlossen ist.
Was unter der Motorhaube steckt
Vergleichen Sie es mit dem Kauf eines Autos. Niemand kauft ein Auto ausschließlich aufgrund des Lacks und der Innenausstattung. Sie wollen wissen, was unter der Motorhaube steckt, wie viele Kilometer das Auto gelaufen ist und ob die Wartung eingehalten wurde. Bei Immobilien schauen wir oft noch nur auf den Lack: die Lage, die Ausstrahlung, die Quadratmeter.
Die digitale Infrastruktur ist jedoch zunehmend der Motor des Gebäudes. Ein Gebäude, das repräsentativ aussieht, kann unter der Oberfläche ein veraltetes oder unterdimensioniertes Netzwerk haben. Das merken Sie nicht bei einer Besichtigung. Das merken Sie erst, wenn der erste Mieter fragt, welche Verbindung vorhanden ist, oder wenn ein moderner Nutzer feststellt, dass das Gebäude seine Arbeitsweise nicht tragen kann.
Wie wir bereits bei der Frage beschrieben haben, welche digitale Belastung ein Gebäude verträgt, lässt sich diese Kapazität nicht an der Fassade ablesen. Sie muss untersucht werden.
Wo die versteckten Kosten liegen
Rückständige oder veraltete digitale Infrastruktur äußert sich selten in einem einzigen großen, deutlichen Mangel. Meist handelt es sich um eine Summe von Punkten, die jeder für sich begrenzt erscheinen, zusammen aber einen erheblichen Investitionsbetrag ergeben. Einige häufige Befunde:
- Ein veralteter oder zu kleiner Technikraum, der zu wenig Platz oder Kühlung für moderne Geräte bietet.
- Alte Datenverkabelung, die den gewünschten Nutzungsanforderungen oder den Anforderungen eines zukünftigen Mieters nicht mehr entspricht.
- Begrenzte Glasfaserkapazität oder das Fehlen von Redundanz, wodurch keine zweite Verbindung besteht, falls die erste ausfällt.
- Veraltete Netzwerkkomponenten, die kurzfristig ersetzt werden müssen.
- Unzureichende Vorkehrungen für modernes WLAN, IoT, Smart-Building-Technologie und KI-gestützte Anwendungen.
- Unklare Eigentums- oder Verwaltungsgrenzen der IT-Installationen, wodurch nicht feststeht, wer wofür verantwortlich ist.
Bei einem kleinen Gebäude bleiben die Folgen oft überschaubar. Bei größeren Gebäuden laufen die Kosten für das Aufholen dieses Rückstands leicht in die Zehntausende von Euro auf, und bei einer vollständigen Neugestaltung der digitalen Ebene sogar in die Hunderttausende. Wer das erst nach dem Kauf entdeckt, zahlt die Rechnung, ohne dass sie je in die Verhandlung eingeflossen ist.
Der Preis, den Sie zahlen, gilt dem Mauerwerk. Der Preis, den Sie nicht sehen, steckt oft in der Ebene, die niemand untersucht hat.
Was eine Digital Due Diligence liefert
Eine Digital Due Diligence von IT-Label soll vor dem Kauf ein klares Bild des digitalen Zustands eines Gebäudes liefern. Es handelt sich nicht um einen technischen Bericht für Fachleute, sondern um eine Übersetzung in verständliche Befunde, mit denen ein Käufer tatsächlich Entscheidungen treffen kann. Im Kern liefert eine DDD vier Dinge.
Risiken frühzeitig im Blick
Sie sehen, welche Komponenten ersetzt werden müssen, wo Kapazität fehlt und wo die Verwaltungsgrenzen unklar sind. Das verhindert Überraschungen nach der Übergabe. Die DDD schließt an das an, was wir zuvor das fehlende D im Transaktionsprozess genannt haben.
Investitionen besser einschätzbar
Wenn klar ist, was fehlt oder veraltet ist, wird auch klar, was es kostet, das Gebäude auf das gewünschte Niveau zu bringen. Diese Einschätzung hilft bei der Erstellung eines realistischen Investitionsplans und kann einen Platz im mehrjährigen Instandhaltungsplan finden.
Bessere Position in der Verhandlung
Befunde aus der DDD können in die Bewertung einbezogen werden. Ein nachweisbarer Rückstand in der digitalen Ebene ist ein verhandelbarer Umstand, ebenso wie rückständige Instandhaltung der Installationen es ist.
Gewissheit über die zukünftige Nutzung
Die wichtigste Frage ist, ob das Gebäude zu dem passt, was Sie damit vorhaben. Ein Gebäude, das heute genügt, ist nicht automatisch für eine zukunftsfähige Nutzung mit datenintensiven Anwendungen geeignet. Die DDD macht diesen Zusammenhang explizit.
Neugierig auf das IT-Label Ihres Gebäudes?
Entdecken Sie, wie Ihre Immobilie bei digitaler Infrastruktur abschneidet.
IT-Label anfragenVom Befund zur Klassifizierung
Das Ergebnis einer Digital Due Diligence steht nicht für sich allein. Die Befunde werden in ein IT-Label übersetzt, eine Klassifizierung, die auf einen Blick zeigt, was ein Gebäude digital leisten kann. Das macht den digitalen Zustand zwischen Gebäuden vergleichbar und zwischen Parteien besprechbar, die nicht alle IT-Spezialisten sind.
Die Klassifizierung reicht von Gebäuden, die einzugsfertig und großzügig ausgestattet sind, bis zu Gebäuden, in denen die digitale Ebene noch vollständig eingerichtet werden muss. Für einen Käufer lässt sich der Unterschied zwischen diesen Stufen direkt in Zeit, Geld und Nutzungsmöglichkeiten übersetzen.
| Label | Bedeutung für den Käufer |
|---|---|
| IT1+ PREMIUM | Großzügig ausgestattet und geeignet für KI-gestützte und datenintensive Anwendungen. |
| IT1 HIGH PERFORMANCE | Hochwertige Infrastruktur auf Enterprise-Niveau, direkt nutzbar. |
| IT2 PLUG & PLAY | Standardmäßig einzugsfertig für reguläre geschäftliche Nutzung. |
| IT3 READY | Grundinfrastruktur vorhanden, Erweiterung möglich. |
| IT4 CORE | Minimale Infrastruktur, zusätzliche Investition erforderlich. |
| IT5 SHELL | Keine digitale Infrastruktur, vollständige Einrichtung noch ausstehend. |
Ein Label wie IT5 SHELL ist nicht negativ. Es kann eine bewusste Wahl sein, zum Beispiel bei einer Rohbaulieferung. Wichtig ist jedoch, dass ein Käufer dies vor dem Kauf weiß, und nicht danach. Eine Klassifizierung gibt kein Urteil über das Gebäude ab, sie macht die digitale Qualität sichtbar.
Sichtbar machen, was oft unsichtbar bleibt
Die digitale Infrastruktur eines Gebäudes ist längst kein Detail mehr für die Gebäudetechnik. Sie bestimmt zunehmend, ob ein Gebäude für den Nutzer von morgen brauchbar ist, und damit, ob es seinen Wert behält. Dennoch bleibt diese Ebene bei Transaktionen oft unsichtbar, einfach weil es keine Gewohnheit gibt, danach zu schauen.
IT-Label wurde gegründet, um das zu ändern. Als unabhängiges Wissenskollektiv macht IT-Label sichtbar, was bei Immobilientransaktionen oft noch unsichtbar bleibt, und übersetzt technische Befunde in eine Sprache, die Käufer, Investoren, Asset Manager und Makler verstehen.
Der nächste Schritt für Sie als Käufer
Erwägen Sie den Kauf eines Bürogebäudes, Gewerbeobjekts oder eines anderen kommerziellen Objekts, dann lassen Sie die digitale Ebene Teil Ihrer Untersuchung werden, bevor Sie unterschreiben. Eine Digital Due Diligence fügt sich nahtlos in den bestehenden Transaktionsprozess ein und liefert Informationen, die Sie sonst erst nach der Übergabe entdecken würden.
Auf der Seite Digital Due Diligence ist ein IT-Label Audit lesen Sie, wie diese Untersuchung in der Praxis abläuft, und über Kontakt besprechen Sie die Möglichkeiten für ein spezifisches Objekt. Wissen Sie nicht nur, was Sie an Mauerwerk und Quadratmetern kaufen. Wissen Sie auch, was Sie digital kaufen.
