IT-Label pro Etage: Was mietest du digital?

Ein Unternehmen findet eine neue Büroräumlichkeit. Die Lage passt, die Fläche stimmt, der Mietpreis ist verhandelbar und das Energielabel ist bekannt. Dann stellt der IT-Manager eine einfache Frage: Was bekommen wir hier eigentlich an IT? Und oft zeigt sich, dass niemand das genau weiß.

Welche Internetverbindung ist verfügbar, wo kommt die Glasfaser an, welche Verkabelung liegt bereits, gibt es einen Patchraum, wie ist das WLAN-Netzwerk geregelt und was muss der Mieter selbst noch verlegen? Diese Fragen kommen meist erst auf den Tisch, nachdem der Mietvertrag bereits unterschrieben ist. Die digitale Wirklichkeit eines Arbeitsplatzes wird dann erst sichtbar, wenn der Schlüssel übergeben wird.

Das ist bemerkenswert, denn eine Organisation mietet selten ein ganzes Gebäude. Sie mietet 150 Quadratmeter im zweiten Stock, eine komplette Büroetage, eine Gewerbeeinheit oder einen eigenständigen Flügel. Die Frage ist also nicht nur, wie digital das Gebäude ist, sondern wie digital der Raum ist, den man wirklich nutzt.

Was bekommt ein Mieter eigentlich an IT?

Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen zwei Sätzen, die sich ähneln. Der erste lautet: Das Gebäude verfügt darüber. Der zweite lautet: Der Mieter bekommt das. Ein Gebäude kann Glasfaser haben, aber das bedeutet nicht automatisch, dass diese Glasfaser mit ausreichender Kapazität auf deiner Etage ankommt und dass der Anschlusspunkt an einer brauchbaren Stelle liegt.

Bei der Beurteilung einer Mietfläche geht es um die gesamte Kette bis zum Arbeitsplatz. Man denke an die verfügbaren Internetmöglichkeiten, den Glasfaseranschluss, die Netzwerkverkabelung, den Patchraum, das WLAN, die Zugangskontrolle und die Frage, wer das Netzwerk verwaltet. Diese Themen bestimmen zusammen, was wir das IT-Ausbauniveau nennen: was man faktisch in der Hand hat, sobald man zu arbeiten beginnt.

Warum unterscheidet sich eine Etage vom gesamten Gebäude?

Ein guter Vergleich hilft. Eine Autobahn neben einem Gebäude bedeutet noch nicht, dass jeder Mieter eine gute Auffahrt hat. Die Hauptstruktur kann ausgezeichnet sein, während die Verbindung zwischen dieser Struktur und deiner Etage bestimmt, was du tatsächlich nutzen kannst. Deshalb lohnt es sich, nicht nur auf das Gebäude zu schauen, sondern auf die Strecke bis zum Nutzer.

Kann ein IT-Label auch für eine Etage gelten?

Digitale Qualität lässt sich auf verschiedenen Ebenen betrachten. Auf Gebäudeebene geht es um die digitale Qualität des Ganzen. Auf Etagenebene um das, was ein Nutzer auf dieser konkreten Etage bekommt. Auf Unitebene um das, was innerhalb eines abgegrenzten Raums verfügbar ist. Und auf Nutzerebene um die Frage, ob das Ausbauniveau zu den digitalen Anforderungen dieser Organisation passt.

Die Klassifizierung von PREMIUM bis SHELL bildet dabei eine gemeinsame Sprache. Ein Gebäude kann als Ganzes hoch bewertet werden, während eine Etage bewusst auf einem niedrigeren Niveau ausgebaut wird. Das ist kein Widerspruch, wie wir bereits bei der Frage beschrieben haben, warum ein Gebäude eine hohe Klassifizierung haben kann, während eine Etage leer ausgebaut wird. Der Kern ist, dass digitale Qualität ebenso spezifisch betrachtet werden kann wie die Art, wie Immobilien vermietet werden.

Man mietet keine Glasfaser und keinen Patchschrank. Man mietet einen Raum, in dem die eigene Organisation arbeiten muss, und das ist eine andere Frage.

Was ist ein IT-Label Audit?

Ein Mieter muss nicht abwarten, bis ein Vermieter das digitale Niveau eines Gebäudes offenlegt. Ein Mieter kann selbst ein IT-Label Audit durchführen lassen. Das Ziel ist einfach: bevor man unterschreibt, wissen, was man tatsächlich mietet.

Das Audit betrachtet den Raum aus Sicht des Nutzers. Das macht es bedarfsorientiert. Während ein Label vor allem Einblick in die vorhandene Situation gibt, beantwortet ein Audit die Frage, ob das Gebäude oder die Etage zu einem konkreten digitalen Bedarf passt, und was geschehen müsste, um sie passend zu machen.

Was prüft ein IT-Audit?

Ein Audit bringt im Grunde vier Fragen zusammen. Was ist bereits vorhanden, was bekommt der Mieter davon bei der Übergabe, was fehlt noch und was braucht die Organisation selbst? Daraus folgt eine fünfte Frage: Welche Investition erfordert das?

• Konnektivität, Glasfaser und verfügbare Kapazität bis auf die Etage.
• Netzwerkverkabelung, Patchraum und der Zustand der bestehenden Infrastruktur.
• WLAN-Abdeckung, Zugangskontrolle und vorhandene Gebäudesysteme.
• Raum für Erweiterung und die Cybersicherheit auf Gebäudeebene.

Vom Audit zum Upgradeplan

Ein Audit muss nicht mit der Feststellung enden, dass dies eben die Situation ist. Interessanter wird es, wenn das Ergebnis zeigt, was man tun kann, um diese Situation zu verbessern. So wird das IT-Label nicht nur ein Messinstrument, sondern auch eine Routenkarte.

Die Argumentation ist stets dieselbe. Die aktuelle Situation entspricht einem bestimmten Niveau. Die gewünschte Situation liegt höher. Der Unterschied zeigt, welche Vorkehrungen fehlen. Das Upgrade beschreibt die nötigen Anpassungen, mit einer Angabe der Investition und des Niveaus, das danach entsteht.

Ein Beispiel aus der Praxis

Nehmen wir ein wachsendes Technologieunternehmen, das 500 Quadratmeter Büroraum mietet. Die Organisation stellt hohe digitale Anforderungen: zuverlässige Konnektivität mit hoher Kapazität, viel Cloudnutzung, Videokonferenzen, gesicherte Netzwerke, intelligente Zugangskontrolle und die Möglichkeit zur Erweiterung. Das Gebäude hat ein gutes IT-Niveau, aber die konkrete Etage verfügt sich als unzureichend verkabelt.

Das Audit macht das sichtbar. Die Schlussfolgerung ist nicht, dass diese Etage ungeeignet ist. Die Schlussfolgerung ist, dass die Etage heute einem bestimmten Niveau entspricht und mit einigen Anpassungen auf ein höheres Niveau gebracht werden kann. Das ist eine brauchbare Information sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter.

Was hat ein Mieter davon?

Ohne vorherige Einblicke wird die digitale Wirklichkeit erst nach der Unterzeichnung sichtbar. Dann zeigt sich, dass die Verbindung noch verlegt werden muss, die Verkabelung ersetzt werden muss, zusätzlicher Patchraum nötig ist oder das WLAN komplett neu aufgebaut werden muss. Das führt zu unerwarteten Kosten, Verzögerungen und Diskussionen mit dem Vermieter während des Umzugs.

Ein IT-Label Audit macht diese Punkte vorab sichtbar. Der Mieter weiß, was er bekommt, was fehlt und was es kostet, den Raum digital einsatzbereit zu machen. Das passt zur Erkenntnis, dass die Internetverbindung oft die erste Frage moderner Mieter ist, auch wenn diese Information selten in der Broschüre steht.

Was hat ein Vermieter davon?

Dies ist kein Instrument gegen Vermieter. Es ist vielmehr eine Möglichkeit, einen Raum schärfer zu positionieren. Statt 500 Quadratmeter moderner Büroräume kann ein Vermieter anbieten: 500 Quadratmeter Büroräume mit nachweisbarem digitalem Ausbauniveau und klaren Erweiterungsmöglichkeiten.

Damit wird digitale Infrastruktur Teil des Immobilienprodukts. Ein Vermieter, der das sichtbar macht, erhöht die Vermietbarkeit und vermeidet Diskussionen über Erwartungen. Für Eigentümer von Bürogebäuden ist das eine konkrete Möglichkeit, sich zu unterscheiden.

Warum ist das für Makler interessant?

Ein Makler gibt normalerweise Einblick in Fläche, Mietpreis, Energielabel und Parkplätze. Dazu kann das IT-Ausbauniveau kommen. Eine Suchanfrage wird damit konkreter. Statt eines Büros mit guter IT kann eine Organisation nach einem Raum fragen, in dem sie direkt arbeiten kann und der Erweiterungsmöglichkeiten bietet.

Das macht die Beratung konkreter und besser begründet. Es passt zur breiteren Entwicklung, bei der der moderne Makler lernt, IT-Labels zu verstehen, als Teil von Anmietung, Vermietung und Wertermittlung.

Was bedeutet das für Immobilieninvestoren?

Ein Investor kann ein IT-Label Audit nutzen, um zu bestimmen, wie digital ein Asset heute ist, wo die Schwachstellen liegen, welche Investitionen nötig sind und wie diese die Vermietbarkeit erhöhen. Digitale Infrastruktur wird damit Teil des Asset Managements.

Genauso wie ein Eigentümer über Fassade, Anlagen, Nachhaltigkeit und den Mehrjahreninstandhaltungsplan nachdenkt, entsteht eine Kategorie digitaler Investitionen. Netzwerkkapazität, Cybersicherheit, Smart-Building-Funktionalität und Erweiterbarkeit gehören zunehmend dazu.

Der digitale Pass jeder Etage

Der digitale Pass einer Immobilie muss nicht beim Gebäude enden. Er kann immer spezifischer werden: ein Pass für das Gebäude, für die Etage und für die Unit, gegenübergestellt dem gewünschten digitalen Bedarf eines Mieters. So entsteht eine Übereinstimmung zwischen dem, was die Immobilie bietet, und dem, was ein Nutzer braucht.

Die Denkrichtung verschiebt sich damit von „Was hat das Gebäude“ zu „Was bekommt der Nutzer“ und anschließend zu „Was braucht der Nutzer“. Die letzte Frage ist, wie man diese beiden zusammenbringt. Zusammengefasst: aktuelle Situation, Nutzerbedarf, Unterschied, Upgrade und ein zukunftssicheres Ausbauniveau.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein IT-Label auch für eine Etage gelten? Ja. Das IT-Label kann auf Gebäude-, Etagen- und Unitebene etwas über die digitale Qualität aussagen, weil Immobilien auch auf diesen Ebenen vermietet werden.

Was bekomme ich an IT, wenn ich ein Büro miete? Das unterscheidet sich je Raum. Es geht um Konnektivität, Glasfaser bis zur Etage, Verkabelung, Patchraum, WLAN, Zugangskontrolle und vorhandene Gebäudesysteme bei der Übergabe.

Was ist ein IT-Audit für ein Büro? Ein IT-Label Audit erfasst aus Sicht des Mieters, was vorhanden ist, was übergeben wird, was fehlt und was nötig ist, um dem digitalen Bedarf zu entsprechen.

Wie prüfe ich die IT-Infrastruktur eines Büros, bevor ich unterschreibe? Indem man vor der Unterzeichnung ein Audit durchführen lässt, sodass Überraschungen nach der Unterzeichnung vermieden werden.

Was ist das IT-Ausbauniveau eines Büros? Das beschreibt, was ein Mieter zum Zeitpunkt der Übergabe faktisch in der Hand hat, ausgedrückt in einer erkennbaren Klassifizierung.

Welche IT-Infrastruktur braucht ein Büro? Das hängt von der Organisation ab. Ein datengetriebenes Unternehmen stellt andere Anforderungen als eine Organisation mit einer leichteren digitalen Arbeitsweise.

Bedeutet eine niedrige Klassifizierung, dass eine Etage schlecht ist? Nein. Eine Klassifizierung gibt an, was vorhanden ist, nicht ob etwas gut oder schlecht ist. Ein niedrigeres Niveau kann bewusst und passend sein.

Wie mache ich ein Büro digital zukunftssicher? Indem man die aktuelle Situation misst, die gewünschte Situation bestimmt und den Unterschied in einen konkreten Upgradeplan übersetzt. Mehr dazu lesen Sie in der Wissensdatenbank zum zukunftssicheren Bauen.

So wissen Sie, was Sie mieten, bevor Sie unterschreiben

Das IT-Label macht digitale Immobilienqualität auf der Ebene sichtbar, auf der Immobilien wirklich genutzt werden: nicht nur das Gebäude und nicht nur die Technik, sondern die Etage, die Unit und letztlich der Nutzer. Denn Sie mieten keine IT-Infrastruktur, Sie mieten einen Raum, in dem Ihre Organisation arbeiten muss.

Erwägen Sie, einen Raum zu mieten, zu vermieten oder zu erwerben? Lassen Sie die digitale Wirklichkeit der konkreten Etage erfassen, bevor Sie unterschreiben. Sehen Sie, wie ein IT-Label entsteht, oder nehmen Sie über die Kontaktseite Kontakt auf, um zu besprechen, was ein Audit für Ihre Situation bedeutet.