L'Angleterre a la Part R. L'Europe a le règlement sur les infrastructures gigabit. Et maintenant ?

Un bâtiment doit répondre à des exigences en matière de sécurité incendie, de ventilation, de performance énergétique, d'électricité et de structure. Ces exigences sont devenues évidentes. Personne ne livre aujourd'hui un bureau ou un immeuble résidentiel sans que ces éléments aient été contrôlés. Mais qu'en est-il de l'infrastructure numérique ?

À une époque où les organisations dépendent des logiciels cloud, de la visioconférence, de l'IA, de l'IoT, des technologies de bâtiment intelligent, du contrôle d'accès, des plateformes de données et de la surveillance en temps réel, la connectivité numérique est devenue tout aussi essentielle que l'électricité. Pourtant, le niveau de livraison numérique de l'immobilier n'est encore que rarement rendu visible de manière structurelle.

Cela soulève une question simple mais gênante : pourquoi contrôle-t-on si un bâtiment est économe en énergie, mais pas systématiquement ce qu'il peut supporter sur le plan numérique ? L'Angleterre a partiellement répondu à cette question avec un volet spécifique de sa réglementation de la construction, et l'Europe le fait désormais aussi. Dans cet article, nous examinons la Part R, les règles européennes, ce que les Pays-Bas peuvent en tirer, et l'étape qui suit.

La Part R expliquée simplement

Les Building Regulations britanniques comportent un volet distinct consacré à l'Infrastructure for electronic communications. Ce volet s'appelle la Part R et est détaillé dans l'Approved Document R correspondant, publié sur GOV.UK. Il porte sur l'infrastructure physique nécessaire pour permettre des réseaux de communication électronique rapides dans les bâtiments.

Concrètement, il s'agit notamment d'équipements qui préparent le bâtiment à des connexions rapides. Par exemple :

• les cheminements pour les câbles de télécommunications et de données ;
• l'infrastructure physique permettant de tirer des câbles ;
• les points de raccordement par lesquels les réseaux entrent dans le bâtiment ;
• les équipements permettant de réaliser une connectivité haut débit ou gigabit.

Depuis le 26 décembre 2022, la Part R va encore plus loin. Les logements neufs reçoivent non seulement une infrastructure prête pour le gigabit, mais aussi un raccordement gigabit opérationnel, avec un plafond de coût de 2 000 £ par logement.

Avec la Part R, l'Angleterre a franchi une étape importante : l'infrastructure numérique fait désormais partie de la réalité du bâtiment. Ce n'est plus quelque chose qui se règle après la livraison, mais un équipement de base intégré dès la construction. Autrement dit, la connexion numérique d'un bâtiment ne commence plus au moment où le locataire souscrit un abonnement internet. La base doit déjà être présente dans le bâtiment.

Une nuance importante : la Part R n'est pas l'IT-Label

Il est tentant de lire la Part R comme une réponse complète à l'enjeu numérique. Ce n'est pas le cas, et cela n'a pas besoin de l'être. La Part R garantit surtout une base physique importante pour la communication électronique. Elle fait en sorte que l'autoroute numérique puisse atteindre le bâtiment. Ce qui se passe ensuite à l'intérieur du bâtiment reste largement invisible.

C'est exactement là que se situe la différence avec l'IT-Label. Là où la Part R vérifie si la connectivité est possible, l'IT-Label examine le niveau de livraison numérique réel d'un bâtiment existant ou neuf. La question n'est donc pas seulement de savoir si la fibre ou l'internet rapide peut arriver, mais aussi ce qui entre réellement et ce que le bâtiment en fait.

Pensez à des questions telles que :

• Quelle capacité entre réellement dans le bâtiment ?
• Y a-t-il une redondance dans les connexions ?
• Comment le câblage interne est-il structuré ?
• Quelle est la qualité des locaux MER et SER ?
• Comment le Wi-Fi est-il organisé et couvert ?
• Les réseaux sont-ils segmentés ?
• Comment l'accès physique à l'infrastructure numérique est-il organisé ?
• Les systèmes sont-ils surveillés et les responsabilités sont-elles définies ?
• Le bâtiment est-il adapté à l'IoT et à la consommation de données future ?
• Le bâtiment est-il prêt pour les applications d'IA ?

L'essentiel se résume en une phrase : la Part R vérifie si l'autoroute numérique peut atteindre le bâtiment, l'IT-Label examine ce qui se passe ensuite à l'intérieur du bâtiment.

Un bâtiment peut être techniquement prêt pour la fibre optique et pourtant à peine exploitable sur le plan numérique. Être préparé n'est pas la même chose que performer.

L'Europe a aussi des règles

Le Royaume-Uni n'a pas inventé ces règles à partir de rien. La première version de la Part R, de 2017, était la transposition britannique d'une directive européenne. Depuis 2017, la directive 2014/61/UE impose déjà une infrastructure intérieure adaptée au haut débit dans les bâtiments neufs et ceux qui font l'objet d'une rénovation importante. Depuis le 12 février 2026, le règlement sur les infrastructures gigabit (UE) 2024/1309 s'applique. Selon son article 10, les bâtiments neufs et ceux qui font l'objet d'une rénovation importante doivent être prêts pour la fibre. Aux Pays-Bas, cette obligation figure depuis le 27 mars 2026 à l'article 4.245 du Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Pour en savoir plus, lisez notre article sur le règlement sur les infrastructures gigabit et le bâtiment prêt pour la fibre.

Mais ici, la nuance a son importance commerciale. Une réglementation ne dit pas encore automatiquement quelque chose sur le niveau de livraison numérique réel d'un bâtiment individuel. Le règlement sur les infrastructures gigabit règle lui aussi surtout la préparation : le bâtiment doit être prêt pour la fibre. Il ne mesure pas dans quelle mesure cela fonctionne bien, et rien ne s'applique aux bâtiments existants sans rénovation importante. Ce qui se passe dans un immeuble précis, au niveau du mur, du panneau de brassage ou de la salle serveur, reste hors champ.

Un bâtiment peut être techniquement préparé pour la fibre optique et disposer malgré tout d'un câblage CAT vétuste, de panneaux de brassage médiocres, d'un Wi-Fi insuffisant, d'aucune redondance, de salles serveurs mal sécurisées, de connexions externes inconnues, d'une documentation manquante et de responsabilités floues. C'est précisément là que naît la valeur ajoutée d'une mesure objective du niveau de livraison numérique.

La comparaison avec l'étiquette énergétique

L'étiquette énergétique a appris aux professionnels de l'immobilier à rendre objectivement visible la performance énergétique. Ce qui relevait autrefois d'une impression vague est aujourd'hui une classification que tout le monde comprend et prend en compte dans une transaction. L'IT-Label fait la même chose pour l'infrastructure numérique.

L'étiquette énergétique indique l'efficacité énergétique d'un bâtiment. L'IT-Label indique ce qu'un bâtiment peut supporter sur le plan numérique. Nous acceptons désormais que la performance énergétique doive être visible. Pourquoi en irait-il autrement pour la performance numérique ? Qui suit la comparaison entre l'étiquette énergétique et l'IT-Label constate qu'il s'agit du même mouvement : rendre mesurable et comparable une qualité jusqu'ici invisible.

De plus, ces deux univers sont de plus en plus liés. La gestion intelligente de l'énergie s'appuie de plus en plus sur des capteurs, l'IoT, les systèmes de gestion technique du bâtiment, la surveillance en temps réel, l'analyse de données et le pilotage automatique. Sans infrastructure numérique fiable, ces applications ne peuvent pas fonctionner de manière optimale. C'est pourquoi l'étiquette énergétique et le niveau de livraison numérique vont de plus en plus de pair.

D'un service public vers un service public numérique

La connectivité numérique est devenue de fait un service public moderne. Un bureau sans eau est inutilisable. Un bureau sans électricité est inutilisable. Et pour pratiquement toute organisation moderne, il en va désormais de même : un bureau sans connexion numérique fiable est inutilisable.

Ainsi vus, l'internet, les données et la connectivité numérique forment de plus en plus le quatrième service public de l'immobilier commercial. Et comme pour les trois autres, sa qualité varie d'un bâtiment à l'autre et mérite d'être connue au préalable. C'est précisément pour cette raison qu'internet est devenu l'artère vitale de l'immobilier commercial et n'est plus un simple détail dans le dossier de livraison.

Les smart buildings rendent cela plus urgent

Les smart buildings ne peuvent fonctionner que si la base numérique est correcte. La chaîne est simple à suivre : l'infrastructure numérique mène à la connectivité, la connectivité fournit des données, les données alimentent l'IoT, l'IoT permet un pilotage intelligent, et le pilotage intelligent rend un bâtiment véritablement smart. Si la chaîne se rompt au début, le reste ne fonctionne pas.

Par ailleurs, l'immobilier produit et consomme de plus en plus de données. Ce ne sont pas seulement les organisations qui utilisent plus de données, les bâtiments eux-mêmes deviennent de grands consommateurs de données. Pensez aux capteurs, caméras, contrôle d'accès, installations climatiques, infrastructure de recharge, suivi énergétique, systèmes de gestion technique du bâtiment et applications d'IA. La notion de consommation de données devient ainsi aussi pertinente que le nombre de mètres carrés.

La question qui en découle est brutale : votre bâtiment est-il réellement prêt pour la quantité de données qu'il utilisera dans cinq ou dix ans ? La durée de vie numérique d'un bâtiment est plus courte que sa durée de vie structurelle, et cette différence est souvent négligée lors de la livraison.

Votre bureau est-il prêt pour l'IA ?

L'IA accroît la dépendance à l'infrastructure cloud, aux connexions internet, aux réseaux stables, au trafic de données et à la sécurité numérique. Des applications qui semblent encore expérimentales aujourd'hui feront partie du quotidien professionnel d'ici quelques années. Cela impose des exigences plus élevées à la base numérique du bâtiment dans lequel cette technologie doit fonctionner.

La question de savoir si un bureau est prêt pour l'IA ne concerne donc pas uniquement les logiciels ou les ordinateurs. Elle commence par le bâtiment. Une infrastructure numérique stable, redondante et bien documentée détermine si les applications d'IA peuvent fonctionner de manière fiable, ou si elles se heurtent sans cesse à un réseau qui n'est pas dimensionné pour cela.

Là où l'IT-Label aide

L'IT-Label rend compréhensible le niveau de livraison numérique de l'immobilier commercial, avec une classification qui va d'IT5 SHELL pour un bâtiment sans infrastructure numérique jusqu'à IT1+ PREMIUM pour un bâtiment prêt pour l'IA. Ainsi, chaque partie voit d'un coup d'œil ce qu'un bâtiment peut supporter, sans devoir être un spécialiste technique.

L'IT-Label comme contrôle technique numérique

L'IT-Label peut être utilisé lors des moments clés du cycle de vie de l'immobilier : location, prise à bail, achat, vente, rénovation, construction neuve, transformation et lors d'une Digital Due Diligence. À chacun de ces moments, vous voulez savoir quelle est la réalité numérique avant de prendre une décision.

Considérez-le comme le contrôle technique numérique de l'immobilier. L'objectif est de rendre visible ce qui n'est souvent découvert qu'après la signature d'un locataire ou le début d'une rénovation. Ne pas découvrir après coup ce qui manque sur le plan numérique, mais savoir à l'avance ce qu'un bâtiment peut supporter.

Ainsi, l'IT-Label ne devient pas une conclusion, mais un point de départ. Il donne aux propriétaires, investisseurs, agents, locataires et juristes une même base factuelle pour parler de la qualité numérique d'un bâtiment.

Une étiquette numérique obligatoire arrivera-t-elle en Europe ?

L'Europe a donc déjà des règles pour la préparation des bâtiments. Cela signifie-t-il aussi que l'Europe imposera bientôt une étiquette numérique pour les bâtiments ? Cette conclusion va trop vite. Le règlement sur les infrastructures gigabit laisse certes aux États membres la possibilité d'introduire un label volontaire pour les bâtiments prêts pour la fibre. Mais il n'est pas certain que la réglementation franchisse le pas vers un label obligatoire pour le niveau de livraison numérique, et il n'est pas nécessaire non plus d'attendre cela pour reconnaître la valeur d'une vision numérique claire.

Ce que la Part R et le règlement sur les infrastructures gigabit montrent, en revanche, c'est une direction claire. L'infrastructure numérique est de plus en plus considérée comme faisant partie intégrante d'un bâtiment moderne plutôt que comme un service séparé. Si la base physique compte désormais officiellement, il est logique que le niveau de livraison numérique réel devienne lui aussi plus important dans les transactions, l'évaluation et l'usage.

Le marché devance souvent la réglementation sur ce point. Acheteurs et locataires posent déjà des questions sur la connectivité, la redondance et la sécurité. Celui qui peut répondre objectivement à ces questions se trouve en position de force. C'est pourquoi de nombreux professionnels considèrent l'IT-Label comme une étape logique suivante pour l'immobilier, qu'une obligation réglementaire voie le jour ou non.

Franchissez l'étape suivante

Avec la Part R, l'Angleterre montre que l'infrastructure numérique n'est plus uniquement du ressort du service informatique. Elle fait partie du bâtiment. Mais l'infrastructure physique seule ne suffit pas. La question suivante est de savoir ce que le bâtiment peut réellement supporter sur le plan numérique. C'est là que commence l'IT-Label.

Vous souhaitez savoir quelle est la performance numérique de votre bâtiment avant qu'un locataire ne signe ou qu'un investissement ne soit réalisé ? Commencez par une Pré-inspection IT-Label, une certification IT-Label complète ou une Digital Due Diligence, et rendez visible le niveau de livraison numérique de votre bien. Plus d'informations sur la méthode de travail se trouvent sur la page comment fonctionne l'IT-Label.

IT-Label. Ensemble, nous rendons visible ce qui reste aujourd'hui invisible. Pour en savoir plus, consultez www.it-label.com.