SRI oui, digital readiness non : l'angle mort

Pourquoi l'Europe évolue-t-elle vers une SRI obligatoire pour les grands bâtiments, alors qu'un locataire ne peut toujours pas voir ce que son bâtiment peut offrir numériquement ? Cette question paraît simple, mais elle touche à une contradiction plus profonde que ne le pensent de nombreux décideurs.

Que les choses soient claires : il ne s'agit pas d'une attaque contre la durabilité ni contre le Smart Readiness Indicator. Au contraire. La durabilité est essentielle. Les SMART Buildings sont logiques. Et la SRI est une évolution intéressante qui rend l'intelligence d'un bâtiment plus mesurable.

Une question inconfortable se pose néanmoins. Pourquoi rendons-nous l'intelligence du bâtiment toujours plus mesurable, alors que l'infrastructure numérique sur laquelle l'utilisateur doit faire fonctionner son entreprise reste largement invisible ? C'est cet angle mort que l'IT-Label veut mettre en lumière.

Commençons par les faits : que deviendra la SRI ?

Le Smart Readiness Indicator est un instrument européen qui rend visible dans quelle mesure un bâtiment peut déployer des technologies intelligentes. Il découle de l'Energy Performance of Buildings Directive, la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments. La SRI évalue la capacité d'un bâtiment à adapter ses fonctions à l'utilisateur, au réseau et à ses propres installations.

Concrètement, la SRI examine notamment la capacité à optimiser les performances énergétiques, à répondre aux besoins des utilisateurs, à piloter intelligemment les installations du bâtiment et à permettre une flexibilité vis-à-vis du système énergétique. Il s'agit donc fondamentalement d'une mesure de l'intelligence du bâtiment lui-même.

Sur le plan juridique, il importe d'être précis. La SRI n'est actuellement pas obligatoire pour tous les bâtiments européens. L'EPBD révisée prévoit toutefois que la Commission européenne, tenant compte de l'évaluation de la phase de test et de mise en œuvre, doit adopter un acte délégué au plus tard le 30 juin 2027. L'application du schéma SRI commun deviendra ainsi obligatoire pour certains bâtiments non résidentiels dont la puissance effective des installations CVC dépasse 290 kW.

L'Europe juge donc suffisamment important de rendre à terme structurellement visible le SMART readiness des grands bâtiments. Très bien. Mais une deuxième question surgit alors automatiquement : où est l'indicateur de digital readiness pour l'utilisateur ?

SMART est important, mais le fonctionnel l'est davantage

Il existe une différence fondamentale entre la perspective du bâtiment et celle de l'utilisateur. Un bâtiment peut être économe en énergie, doté de capteurs, d'un éclairage automatique, d'une climatisation intelligente, d'une gestion énergétique flexible et d'un système de gestion technique du bâtiment avancé. Tout cela a de la valeur.

Mais l'utilisateur veut finalement savoir quelque chose de beaucoup plus fondamental : puis-je faire tourner mon entreprise ici ? Derrière cette seule question se cache toute une série d'autres. Quelles connexions internet sont présentes ? Y a-t-il de la fibre optique ? Quels opérateurs sont disponibles ? Existe-t-il une redondance ? Quel câblage de données est en place ? Que peut supporter l'infrastructure WiFi ?

Et cela va plus loin. Comment sont aménagés et sécurisés les locaux techniques et les salles serveurs ? Comment la continuité numérique est-elle organisée ? Quels systèmes numériques du bâtiment sont présents et qui les gère ? Quelle est la responsabilité du bailleur et que doit organiser le locataire lui-même ? Et surtout : cette infrastructure peut-elle supporter mon futur usage de l'IA et des données ?

Ce ne sont pas des questions techniques théoriques. Ce sont de plus en plus des questions économiques pour l'utilisateur. Celui qui ne peut y répondre signe en réalité un engagement pour quelque chose qu'il ne connaît pas. Notre article sur le passage des mètres carrés à la capacité de données approfondit ce sujet.

L'utilisateur va bientôt réclamer de la transparence

L'usage numérique des entreprises européennes évolue très rapidement. Selon les chiffres de la Commission européenne, près de 20 pour cent des entreprises européennes utilisent désormais l'IA, et l'adoption de l'IA a progressé d'environ 48 pour cent en 2025. Par ailleurs, l'usage du cloud, de l'analyse de données et de la collaboration numérique augmente depuis des années.

La conséquence économique de ce constat est facile à suivre. Lorsque les entreprises deviennent de plus en plus numériques, leur immobilier devient automatiquement de plus en plus dépendant de l'infrastructure numérique. Plus d'IA signifie plus de dépendance à l'informatique. Plus d'informatique signifie plus de dépendance à l'infrastructure. Et plus de dépendance signifie que la transparence devient plus importante.

C'est précisément cette transparence qui fait souvent encore défaut au niveau du bâtiment. Dans pratiquement chaque brochure locative figure la performance énergétique, mais sur la qualité numérique du bâtiment nous lisons rarement quelque chose de concret. Ce contraste devient plus inconfortable à mesure que l'utilisateur devient plus numérique, un point que nous avons développé dans notre article sur l'infrastructure informatique qui manque dans chaque brochure locative.

Nous rendons mesurable l'intelligence du bâtiment, tandis que la question de savoir si l'utilisateur peut y faire fonctionner son entreprise reste sans réponse.

L'Europe voit déjà le problème elle-même

Ce qui rend ce sujet si intéressant, c'est que l'Europe identifie depuis longtemps le problème au niveau macro. Dans le rapport le plus récent State of the Digital Decade, la Commission européenne constate que l'infrastructure numérique doit être déployée plus rapidement, que la fibre jusqu'au logement doit encore se développer et que la capacité de calcul est sous pression en raison de l'essor de l'IA.

Ces mêmes analyses affirment que les entreprises européennes doivent adopter plus rapidement l'IA, le cloud et les données, que l'infrastructure constitue l'un des obstacles à la poursuite de la numérisation, et que l'infrastructure numérique est cruciale pour la compétitivité, la résilience et la souveraineté technologique. L'Europe investit donc dans les AI Factories, les AI Gigafactories, l'infrastructure cloud et données, les puces, la cybersécurité, la connectivité gigabit et l'adoption de l'IA.

Une question critique se pose alors. Si l'Europe voit si clairement le problème macro, pourquoi le traduisons-nous à peine dans le bâtiment où l'entreprise européenne travaille réellement ? La politique s'arrête trop souvent à la limite de la parcelle.

De l'AI Gigafactory au poste de travail

Prenons une chaîne simple. L'Europe investit des milliards dans la puissance de calcul pour l'IA. Très bien. Mais cette IA doit finalement être utilisée. Par un comptable à Amsterdam, un ingénieur à Eindhoven, un avocat à Bruxelles, un chercheur à Munich, une entreprise technologique à Paris et une entreprise logistique à Venlo. Et tous ces utilisateurs se connectent finalement depuis un bâtiment.

La chaîne va de l'AI Gigafactory au centre de données, via le réseau de fibre optique jusqu'à la région, puis dans le bâtiment, ensuite via l'infrastructure interne et le réseau WiFi, jusqu'au poste de travail. Chaque maillon est nécessaire. Pourtant, les maillons supérieurs reçoivent l'attention et les investissements, tandis que les derniers maillons sont largement laissés au marché.

L'Europe investit des milliards en amont de la chaîne numérique. Mais qui contrôle les cent derniers mètres vers l'utilisateur ? C'est le dernier kilomètre numérique de l'immobilier. Et c'est précisément là que se décide si tous ces investissements en amont créent de la valeur pour l'organisation sur le terrain.

Une couverture fibre de 100 pour cent ne raconte pas toute l'histoire

Une distinction importante s'impose ici. Un pays peut avoir une excellente couverture en fibre optique. Une ville peut être excellemment desservie numériquement. La fibre peut même arriver devant la porte d'un bâtiment. Mais cela ne dit pas automatiquement quelque chose de ce qui se passe à l'intérieur.

La couverture au niveau de la rue en dit peu sur le raccordement réel, les opérateurs disponibles, la redondance, l'infrastructure interne, le câblage de données, le WiFi, les locaux techniques, la sécurité, la continuité numérique ou l'évolutivité. Ce sont précisément ces points qui déterminent si une organisation peut fonctionner.

Une comparaison rend cela concret. Une autoroute devant la porte ne signifie pas non plus que le bâtiment est bien desservi. De même, la fibre dans la rue ne signifie pas automatiquement que le poste de travail est pérenne numériquement. Ce qui se trouve entre la rue et le bureau reste souvent un point d'interrogation. Qui souhaite comprendre le rôle de la fibre optique dans le bâtiment trouvera davantage d'informations dans notre base de connaissances sur la fibre optique dans les bâtiments.

Nous protégeons les performances énergétiques, mais qu'est-ce qui protège la fonctionnalité économique ?

L'Europe a, à juste titre, des ambitions énormes en matière de climat et de durabilité. Les bâtiments sont responsables d'une part considérable de la consommation énergétique et doivent se rendre plus durables. Cela n'est pas contesté et mérite une priorité constante.

Mais l'Europe a aussi un second défi : la compétitivité. Nos entreprises sont en concurrence avec les États-Unis, la Chine, le Royaume-Uni, Singapour, les États du Golfe et d'autres économies qui se numérisent rapidement. Cette lutte porte de plus en plus sur l'IA, la donnée, la puissance de calcul, les puces, l'énergie, les talents, la connectivité et la productivité.

Un bâtiment durable dans lequel une entreprise numérique ne peut pas fonctionner suffisamment n'est, sur le plan économique, pas non plus pérenne. Durabilité et fonctionnalité économique ne doivent pas s'opposer. Nous avons besoin des deux, et nous avons précisément besoin de la force économique pour continuer à financer la transition durable.

Green, smart et digital à la fois

Il en découle un principe fort : l'immobilier européen doit devenir simultanément green, smart et digital. Green concerne la question de savoir dans quelle mesure le bâtiment est durable. Smart concerne la question de savoir dans quelle mesure le bâtiment peut réagir intelligemment. Et digital concerne la question de savoir dans quelle mesure le bâtiment peut faciliter l'activité numérique de son utilisateur.

Pourquoi développons-nous des méthodes de mesure élaborées pour green et smart, alors que digital est encore largement laissé au marché au niveau du bâtiment ? Les trois vont ensemble. Un bâtiment qui obtient un bon score sur deux des trois n'est prêt que jusqu'à un certain point pour l'organisation qui y travaillera bientôt.

Peut-être regardons-nous dans la mauvaise direction

Une grande partie de la réglementation européenne sur les bâtiments raisonne du bâtiment vers la technologie. Quelle technologie se trouve dans le bâtiment, comment fonctionne-t-elle efficacement et à quel point est-elle smart ? C'est une perspective légitime, mais ce n'est pas la seule.

L'économie de demain exige un second regard : de l'utilisateur vers la fonction, vers l'infrastructure, vers le bâtiment. Que doit pouvoir faire un utilisateur ? Quelles applications numériques utilise-t-il ? Quelle infrastructure cela requiert-il ? Et le bâtiment peut-il fournir cette infrastructure ? Il s'agit d'une approche fondamentalement différente, un passage d'une politique immobilière centrée sur le bâtiment à une politique centrée sur l'utilisateur.

Un bureau n'est plus une simple collection de mètres carrés

L'immobilier commercial évolue fonctionnellement. Un bureau était autrefois avant tout un espace, un bureau, un téléphone et de l'électricité. Aujourd'hui, un poste de travail est un point d'accès au cloud, aux données, à la visioconférence, à la cybersécurité, au SaaS, à l'IA, à la collaboration numérique et aux réseaux d'entreprise mondiaux.

Un poste de travail moderne est ainsi devenu de fait un terminal numérique de l'entreprise. Et à ce moment-là, la qualité numérique du bâtiment devient une infrastructure économique, et non un détail secondaire. Ce qui était autrefois une case à cocher sur une liste technique détermine désormais si les processus essentiels d'une entreprise continuent de fonctionner.

Aujourd'hui, un locataire s'informe encore surtout sur le nombre de mètres carrés, le loyer, les places de parking, l'étiquette énergétique et les charges. Le locataire de demain demandera en plus : quelle connectivité vais-je recevoir, quelle redondance, quel est le niveau de livraison numérique, que dois-je investir moi-même, qui est responsable de quelle infrastructure informatique, et ce bâtiment peut-il soutenir notre stratégie IA ? Peut-être la transparence numérique deviendra-t-elle bientôt aussi naturelle que la transparence sur les performances énergétiques.

Pourquoi pas un IT-Label alors ?

C'est précisément à ce besoin d'information que l'IT-Label veut répondre. Non pas comme une nouvelle obligation européenne qui devrait être imposée légalement demain, mais comme un concept avec lequel le marché peut déjà commencer aujourd'hui. L'IT-Label rend visible ce qu'un bâtiment peut offrir numériquement.

Concrètement, il s'agit de la connectivité, de la fibre optique, de la redondance, du câblage de données, du WiFi, des locaux techniques et salles serveurs, des dispositifs de cybersécurité pertinents, de la continuité numérique, de l'infrastructure smart building, de l'évolutivité, de la démarcation entre bailleur et locataire, et du niveau de livraison numérique. Toute cette information technique est traduite en une seule question compréhensible : que peut offrir ce bâtiment sur le plan numérique ?

Cette traduction s'opère via une classification allant de IT1+ PREMIUM pour les bâtiments prêts pour l'IA à IT5 SHELL où aucune infrastructure numérique n'est encore présente. Une classification inférieure n'est pas un jugement sur la qualité du bâtiment, mais une description factuelle de ce qui est présent ou non. Ainsi, un utilisateur peut faire un choix éclairé au préalable. La répartition complète figure de manière claire dans notre article sur ce que signifient IT4 CORE et IT5 SHELL pour votre bâtiment.

Étiquette énergétique, SRI et IT-Label côte à côte

La comparaison est facile à faire. L'étiquette énergétique répond à la question de savoir dans quelle mesure le bâtiment est économe en énergie. La SRI répond à la question de savoir dans quelle mesure le bâtiment peut fonctionner de manière smart. L'IT-Label répond à la question de savoir dans quelle mesure l'utilisateur peut fonctionner numériquement.

Pourquoi cette troisième question serait-elle économiquement moins pertinente que les deux premières ? Qui souhaite mieux percevoir la différence entre ces instruments peut consulter notre analyse sur la différence entre l'IT-Label et l'étiquette énergétique.

Ne rendez pas cela obligatoire simplement parce que l'IT-Label le souhaite

Il est important de ne pas laisser ce raisonnement sonner comme un lobby pour une certification obligatoire. Retournons donc la question. La question n'est pas de savoir pourquoi l'Europe ne rend pas notre produit obligatoire. La question est : pourquoi n'existe-t-il pas encore de transparence européenne uniforme sur la qualité numérique des bâtiments pour l'utilisateur ?

Peut-être cela deviendra-t-il finalement l'IT-Label. Peut-être une autre norme européenne verra-t-elle le jour. Le problème sociétal reste de toute façon le même : l'utilisateur doit savoir ce qui lui est livré numériquement. L'IT-Label veut lancer ce débat tout en offrant en même temps une solution pratique, ce qui rend le message plus indépendant et plus crédible.

L'Europe a-t-elle ici un angle mort ? L'Europe voit l'IA, la puissance de calcul, la connectivité, la cybersécurité, le cloud, l'énergie et les Smart Buildings. Mais ces sujets sont souvent abordés depuis différents domaines de politique. Manque-t-il un lien entre la politique numérique et la politique immobilière ? Qui regarde de manière intégrale l'IA, la connectivité, l'énergie, le bâtiment et l'utilisateur à la fois ? Et si personne ne le fait, qui surveille alors la fonctionnalité numérique de notre économie bâtie ?

Le risque d'obsolescence numérique

Un risque subtil menace, qui reçoit encore trop peu d'attention dans les discussions actuelles : la digital obsolescence, ou obsolescence numérique. Un bâtiment peut avoir une étiquette énergétique A, obtenir un bon score SRI, comporter des installations modernes et être architecturalement excellent, tout en restant numériquement insuffisamment adapté aux futurs utilisateurs.

Une obsolescence fonctionnelle apparaît alors sans que rien ne soit techniquement défaillant. Le bâtiment se tient très bien, mais l'organisation qui souhaite y travailler se heurte à des limites que personne n'avait rendues visibles au préalable. L'obsolescence numérique peut-elle devenir le prochain débat sur les actifs échoués dans l'immobilier commercial ? Pour les propriétaires immobiliers, c'est un scénario réel à intégrer dès maintenant dans la planification pluriannuelle.

Faites dès maintenant le premier pas vers la transparence numérique

L'Europe veut devenir le premier continent climatiquement neutre tout en étant également un continent de l'IA. Les Pays-Bas veulent rester une économie de la connaissance compétitive. Les deux ambitions se rejoignent finalement dans le même environnement physique : nos bâtiments. Si nous rendons bientôt obligatoire la visibilité sur le caractère smart d'un bâtiment, pourquoi ne rendons-nous pas aussi visible son utilité numérique pour l'organisation qui doit y travailler ?

La SRI rend visible le SMART readiness. L'IT-Label veut rendre visible le digital readiness. L'Europe a besoin des deux, car l'avenir de l'immobilier ne doit pas être seulement vert, mais green, smart et digital à la fois. Et chaque locataire devrait pouvoir obtenir, avant de signer, une réponse à une simple question : que peut offrir mon nouveau poste de travail sur le plan numérique ?

L'étape concrète suivante n'est pas compliquée. Si vous souhaitez savoir comment ce digital readiness de votre bâtiment ou de votre futur espace locatif est déterminé, lisez comment fonctionne l'IT-Label et cartographiez la base numérique de votre patrimoine immobilier. La transparence numérique n'est plus un luxe à l'heure où notre économie dépend des données et de l'IA. C'est la prochaine étape logique.