L'infrastructure numérique comme moteur de valeur de l'immobilier

Un agent immobilier ou un expert évalue un bureau à partir de dizaines de caractéristiques. Emplacement, accessibilité, superficie, stationnement, année de construction, installations techniques, label énergétique, durabilité, équipements, loyer de marché, vacance, durée du contrat et besoins d'investissement. Ces caractéristiques sont consignées de manière systématique, comparées à des objets de référence et traduites en valeur. Ce processus est éprouvé et fiable.

Pourtant, une caractéristique qui devient de plus en plus déterminante pour l'utilisateur moderne manque encore dans de nombreuses analyses immobilières : l'infrastructure numérique du bâtiment. Une entreprise moderne fonctionne difficilement sans internet, logiciels cloud, connectivité mobile et systèmes numériques. La connexion sur laquelle tout cela repose est rarement consignée avec la même rigueur qu'une installation d'ascenseur ou un équipement de climatisation.

Cet article examine une hypothèse, pas une conclusion. La thèse n'est pas que l'infrastructure numérique rend l'immobilier plus précieux. La question est plus subtile et scientifiquement plus rigoureuse : si la qualité numérique influence la qualité d'usage et la locativité d'un bâtiment, à quel moment l'infrastructure numérique devient-elle une information immobilière pertinente pour les agents et les experts ?

Partons de la manière dont nous évaluons l'immobilier aujourd'hui

L'évaluation en immobilier commercial repose sur les flux de trésorerie et le risque. Le loyer de marché, la probabilité de vacance, la durée du contrat, les investissements nécessaires et le rendement exigé par un investisseur déterminent ensemble la valeur. Toute caractéristique d'objet ayant une influence démontrable sur l'un de ces facteurs mérite une place dans l'analyse.

Il est tentant de relier directement l'infrastructure numérique à un montant, mais ce serait, du point de vue de l'expertise, aller trop vite en besogne. Un investissement en informatique ne conduit pas automatiquement à une valeur plus élevée. La bonne question est de savoir par quels mécanismes d'évaluation existants la qualité numérique pourrait se répercuter, et si le marché néerlandais en apporte la preuve.

C'est précisément pour cette raison que le sujet a sa place dans une revue professionnelle et non dans une brochure commerciale. Qui veut comprendre pourquoi l'infrastructure informatique peut devenir déterminante pour la valeur de l'immobilier doit d'abord cartographier le chemin vers cette valeur au lieu d'anticiper la conclusion.

Qu'entend-on par infrastructure numérique ?

L'infrastructure numérique en immobilier désigne l'ensemble des équipements permettant la connectivité. Il s'agit notamment des raccordements en fibre optique, de la disponibilité de plusieurs fournisseurs internet, de la capacité et de la bande passante, des connexions redondantes, de la couverture mobile 4G et 5G, des locaux techniques télécoms, de l'infrastructure backbone, du câblage de données interne, des équipements réseau, des possibilités wifi, des dispositifs de secours, de l'évolutivité et des équipements du bâtiment pertinents pour la cybersécurité.

S'y ajoute la technologie du bâtiment intelligent. Celle-ci intègre l'IoT, les capteurs, les systèmes de gestion technique du bâtiment, les mesures d'occupation, le contrôle d'accès, la régulation du climat, l'éclairage, l'optimisation énergétique, la maintenance prédictive et les applications destinées aux utilisateurs. Les deux notions sont liées : un bâtiment intelligent a besoin d'infrastructure numérique pour pouvoir être intelligent tout court.

La comparaison qui résume le mieux ce rapport est simple. Les installations physiques forment le corps d'un bâtiment. L'infrastructure numérique devient de plus en plus son système nerveux. Un corps sain avec un système nerveux défaillant ne fonctionne pas pleinement, et c'est exactement pourquoi la fibre optique dans les bâtiments n'est plus un détail accessoire.

De l'objet immobilier à la plateforme numérique d'usage

L'usage des bureaux évolue. Les organisations s'appuient sur des applications SaaS et cloud, la visioconférence, le stockage cloud, la VoIP, la collaboration numérique, les services de cybersécurité, les objets connectés, l'IoT, l'analyse de données, les applications de bâtiment et de plus en plus sur l'IA et l'IA générative. Le bureau n'est plus seulement une somme de mètres carrés, mais aussi une plateforme sur laquelle tournent des processus numériques.

C'est ici que la notion de consommation de données devient utile. La consommation de données ne se résume pas au nombre de gigaoctets téléchargés. Elle englobe la charge numérique totale et la dépendance créées par les utilisateurs, les appareils, les connexions cloud, les téléchargements montants et descendants, les applications en temps réel et les processus critiques pour l'entreprise. Chaque organisation possède son propre profil d'usage numérique.

Un exemple concret rend cela tangible. Deux locataires peuvent tous deux avoir besoin de 1 000 m² de bureaux et de 100 postes de travail, tout en imposant des exigences numériques totalement différentes au même bâtiment. Un cabinet d'avocats, un centre d'appels, un développeur de logiciels, une entreprise média et une entreprise d'IA peuvent tous employer cent collaborateurs, mais leur consommation de données, leur capacité de téléchargement montant, leur besoin de redondance et leur sensibilité à la latence varient fortement.

À côté du profil spatial connu apparaît ainsi une seconde notion : le profil d'usage numérique. Qui ne connaît pas ce profil peut difficilement juger si un bâtiment et un locataire sont compatibles. Cela rejoint le glissement plus large des mètres carrés vers la capacité de données.

Le marché peut difficilement valoriser ce qu'il ne mesure pas. Tant que la qualité numérique n'est pas consignée, la question de sa valeur reste sans réponse.

L'IA rend cette discussion plus pertinente, avec nuance

La transition actuelle vers l'IA place le sujet sous un jour nouveau, mais appelle à la nuance. Il serait inexact d'affirmer que toute application d'IA exige d'énormes capacités internet. Une part importante du calcul lié à l'IA s'effectue dans des centres de données et des environnements cloud, et l'usage réseau varie fortement selon les applications.

L'évolution pertinente pour l'immobilier est plus large. L'IA accroît, avec le cloud, l'IoT et la numérisation croissante, la dépendance à une infrastructure numérique fiable. Les organisations qui utilisent intensivement la technologie pourraient de ce fait poser d'autres exigences quant à leur implantation. Il s'agit là d'une hypothèse à examiner, pas d'un fait établi.

La question qui se prête à la recherche est donc la suivante : l'infrastructure numérique peut-elle acquérir, pour certains locataires, le même pouvoir de sélection que l'accessibilité, le stationnement, la durabilité et l'alimentation énergétique ? Cela est surtout envisageable pour les locataires issus de la technologie, de l'IA, du logiciel, de la fintech, de l'industrie créative, de l'ingénierie et des services aux entreprises à forte intensité de données. Savoir si cela se vérifie aussi sur le marché néerlandais demande une recherche empirique complémentaire. La question plus large de savoir si nos bâtiments sont prêts pour la révolution de l'IA en fait explicitement partie.

Que disent les recherches internationales ?

Il existe à l'international un corpus de preuves croissant, mais à lire avec précaution. Cushman & Wakefield a analysé dans l'étude The Smart Premium (2023, marché des bureaux londonien) des données de location et de certification sur plusieurs années. Une prime de loyer moyenne d'environ 4,1 pour cent y a été associée aux bâtiments disposant d'une connectivité numérique certifiée. Les bâtiments combinant une connectivité de haut niveau et une certification de bâtiment intelligent ont été associés à une prime plus élevée, d'environ 7,3 pour cent.

JLL a rapporté, dans une enquête menée auprès d'occupants, qu'une très large part des utilisateurs interrogés, de l'ordre de quatre-vingt-dix pour cent, se disait prête à payer une prime pour un bien immobilier « technology-enabled ». RICS accorde, dans ses lignes directrices professionnelles, une attention croissante aux caractéristiques technologiques et de durabilité des objets. WiredScore et SmartScore offrent des cadres de certification internationaux précieux, respectivement pour la connectivité et les fonctionnalités de bâtiment intelligent, et fournissent les jeux de données sur lesquels reposent une grande partie de ces recherches.

Mise en garde scientifique

Ces chiffres constituent des observations de marché internationales et des associations, et non des corrections d'évaluation directement applicables au marché néerlandais. Une prime de loyer étrangère de quatre pour cent ne signifie pas qu'un expert néerlandais puisse ajouter quatre pour cent à la valeur locative sans preuve de marché supplémentaire. L'emplacement, la qualité du bâtiment, l'année de construction, la durabilité et le profil des locataires peuvent être corrélés à la certification numérique, si bien que la prime mesurée reflète en partie d'autres caractéristiques.

La distinction entre fait, corrélation et causalité est ici cruciale. Les chiffres montrent que des bâtiments numériquement performants et des loyers plus élevés coexistent souvent. Ils ne prouvent pas que l'un provoque l'autre. C'est justement cette retenue qui rend le sujet propice à une analyse immobilière sérieuse et explique comment l'IT-label se rapporte au rendement, à l'acquisition et à la cession.

La chaîne d'évaluation possible

Pour structurer la discussion, un modèle théorique simple est utile. L'infrastructure numérique peut conduire à une meilleure qualité d'usage, laquelle accroît l'attractivité pour certains locataires, ce qui peut influencer la locativité, le loyer et la vacance, ce qui se répercute sur les flux de trésorerie et le risque, et enfin, potentiellement, sur la valeur. Chaque étape mérite une vérification distincte.

Loyer de marché et vacance

Lorsque des locataires à forte intensité technologique manifestent une préférence démontrable pour des bâtiments numériquement performants, cela peut, sous certaines conditions de marché, influencer le loyer réalisable. Inversement, un bâtiment qui ne satisfait pas aux exigences numériques de base de son public cible peut voir son marché locatif potentiel réduit, ce qui peut accroître le risque de vacance.

Incitations et CAPEX

Un bâtiment bien équipé numériquement peut potentiellement nécessiter moins d'investissements de la part du locataire avant qu'une organisation ne soit opérationnelle. Reste à savoir si cela influence les incitations lors des transactions, ce qui constitue une question de recherche. À l'inverse, un bâtiment doté d'une infrastructure vieillissante peut exiger des investissements futurs qu'un expert pourrait, lorsque cela est démontrable, intégrer à son analyse des flux de trésorerie futurs. Cela touche directement à la question de savoir qui investit dans quels équipements informatiques.

OPEX et obsolescence numérique

L'IoT et la technologie du bâtiment intelligent peuvent contribuer à une consommation énergétique, un entretien et une gestion du bâtiment plus efficaces. Cela ne peut toutefois être quantifié que lorsque des données d'objet sont disponibles. Introduisons également la notion d'obsolescence numérique : un bâtiment peut-il encore bien fonctionner sur le plan physique et énergétique, tout en devenant numériquement obsolète ? C'est un scénario réel qui mérite l'attention dans l'évaluation de l'état du bâtiment.

Taux de sortie et perception du risque

C'est ici que la plus grande prudence s'impose. Un expert ne peut affirmer, sans preuve de marché, qu'une meilleure infrastructure informatique conduit à un rendement exigé plus faible. Il est en revanche envisageable que la pérennité numérique devienne un élément de l'évaluation du risque par les investisseurs, à l'image de la manière dont la durabilité et l'obsolescence technique se sont progressivement intégrées aux analyses d'investissement.

Dix questions que tout agent peut poser à un bâtiment

Pour les agents immobiliers d'entreprise, la première étape consiste à poser quelques questions numériques lors de la visite. Il ne s'agit pas de technique poussée, mais de consigner des informations immobilières exploitables.

1. Quels fournisseurs internet sont réellement disponibles, et pas seulement : la fibre optique est-elle présente ?
2. La redondance est-elle possible via une seconde connexion ou un second itinéraire indépendant ?
3. Quelle est la couverture mobile, mesurée si possible par opérateur et par zone ?
4. Quel câblage de données est présent, et qu'est-ce qui appartient au bâtiment plutôt qu'à un ancien locataire ?
5. Que reçoit numériquement un nouveau locataire à la livraison ?
6. Où se situe la démarcation entre propriétaire et locataire ?
7. Quels équipements de bâtiment intelligent sont présents, comme des capteurs, des applications de bâtiment ou une gestion énergétique ?
8. L'infrastructure est-elle évolutive en cas d'augmentation des utilisateurs, appareils ou applications ?
9. Pour quel profil d'usage numérique le bâtiment est-il adapté ?
10. Existe-t-il des transactions connues où la qualité numérique a joué un rôle démontrable ?

L'enjeu final est de traduire les spécifications techniques en informations immobilières compréhensibles. Qui veut savoir à quoi un locataire doit prêter attention constate que ces questions livrent exactement les mêmes informations que celles que recherche l'utilisateur lui-même.

L'infrastructure numérique dans l'expertise

L'infrastructure numérique doit-elle faire partie de l'expertise ? La réponse est nuancée : pas comme un supplément arbitraire à la valeur, mais potentiellement comme une caractéristique d'objet méritant une étude de marché plus approfondie. Un expert peut, au minimum, examiner les équipements numériques, la qualité et l'âge de l'infrastructure, la connectivité disponible, les fonctionnalités de bâtiment intelligent, les investissements futurs nécessaires, la comparabilité avec des objets de référence et le public cible des locataires.

La suggestion pratique consiste à ajouter l'infrastructure numérique au relevé de l'objet. Tout comme les informations sur les installations de climatisation, les ascenseurs, les places de stationnement, la durabilité et l'état d'entretien sont consignées, un paragraphe numérique standardisé pourrait être ajouté avec des champs pour la connectivité, les fournisseurs, la redondance, la couverture mobile, le câblage, le local technique télécom, les équipements de bâtiment intelligent, l'évolutivité numérique et le niveau de livraison numérique.

Dans un premier temps, il s'agit surtout de collecte de données. Ce n'est que lorsque suffisamment de données de marché seront disponibles qu'il sera possible d'examiner statistiquement si, et dans quelle mesure, ces caractéristiques sont corrélées aux loyers, à la vacance, aux valeurs de transaction et aux rendements. Le tableau ci-dessous met en évidence comment une caractéristique immobilière, une caractéristique numérique, un impact économique potentiel et les données nécessaires se rapportent les uns aux autres.

Le secteur immobilier a d'abord besoin de données

C'est peut-être là le message le plus important. Nous ne pourrons valoriser la qualité numérique de l'immobilier qu'après l'avoir d'abord mesurée de manière structurelle. Si les agents, experts, propriétaires et conseillers ne consignent pas les caractéristiques numériques, aucun jeu de données ne se constitue non plus pour examiner ultérieurement si ces caractéristiques influencent réellement la valeur.

Le parallèle avec la durabilité est éclairant. Là non plus, la connaissance en matière d'évaluation n'est pas née du jour au lendemain. D'abord, les caractéristiques et performances ont été rendues plus visibles, puis des jeux de données plus vastes se sont constitués, et ce n'est qu'ensuite qu'on a pu examiner de mieux en mieux comment la durabilité était corrélée aux loyers, au taux d'occupation, à la liquidité, au risque et à la valeur de transaction. La question est de savoir si l'infrastructure numérique se trouve aujourd'hui au début d'une évolution comparable. Le parcours du label énergétique à l'IT-label montre que la mesurabilité précède toujours la valorisation.

Le rôle d'IT-label

IT-label ne détermine pas de combien d'euros un bâtiment vaut davantage. C'est une norme indépendante et un collectif de connaissances qui vise à rendre la qualité numérique de l'immobilier mesurable, comparable et compréhensible. Les classifications vont d'IT1+ PREMIUM pour un écosystème numérique complet, en passant par IT1 HIGH PERFORMANCE pour une infrastructure de haut niveau, IT2 PLUG & PLAY pour une base numérique solide et IT3 READY pour des équipements de base présents, jusqu'à IT4 CORE avec principalement un point de raccordement numérique et IT5 SHELL, où l'aménagement numérique est largement laissé à l'utilisateur.

Important : IT1+ ne signifie pas automatiquement une valeur de marché plus élevée que IT3. La valeur naît toujours dans le contexte de l'emplacement, du public cible, du marché locatif, de la qualité du bâtiment, des coûts et des alternatives. Un étage volontairement livré en état brut dans un bâtiment par ailleurs de haut niveau peut être très commercialisable. Le label rend possible autre chose : la comparabilité. Et la comparabilité crée des données.

L'ordre logique est donc : mesurer, comparer, analyser, constituer une preuve de marché, et alors seulement, peut-être, valoriser. Pas l'inverse. Par rapport à WiredScore et SmartScore, qui offrent des cadres internationaux précieux, IT-label souhaite surtout étudier la traduction vers le niveau de livraison numérique, l'usage et la pratique immobilière néerlandaise. Ces normes ne sont pas des concurrentes, mais fournissent des éléments complémentaires pour un langage commun de la qualité numérique du bâtiment.

Un appel aux associations d'agents immobiliers et d'experts

Ce n'est pas une attaque contre les méthodes d'expertise existantes, mais une question professionnelle : l'infrastructure numérique doit-elle devenir un sujet permanent à l'agenda du professionnel immobilier néerlandais ? Les organisations professionnelles, les instituts de formation et les chercheurs pourraient étudier ensemble quelles données numériques d'objet sont pertinentes, quelles informations un agent devrait recueillir lors de la visite, comment distinguer connectivité et technologie de bâtiment intelligent, et si la qualité numérique est démontrablement corrélée au loyer, à la vacance, à la liquidité et à la valeur.

IT-label invite les associations d'agents immobiliers, les experts, les chercheurs, les propriétaires immobiliers, les spécialistes informatiques et les entreprises de télécommunications à rejoindre le collectif de connaissances indépendant. Le message se veut délibérément modeste : IT-label ne souhaite pas déterminer la conclusion à l'avance, mais faire en sorte que nous collections enfin les données permettant d'y répondre.

Trois pistes de recherche se prêtent à une collaboration avec des universités et le marché. Une étude de prix hédonique sur les loyers de bureaux néerlandais avec et sans caractéristiques numériques documentées. Une étude de vacance reliant la vacance de démarrage au profil d'usage numérique des publics cibles. Et une étude longitudinale sur l'obsolescence numérique, testant si les bâtiments dotés d'une infrastructure vieillissante deviennent plus rapidement fonctionnellement inadaptés.

D'un équipement à une qualité économique

Il y a vingt ans, une connexion internet était surtout un équipement pratique. Aujourd'hui, pratiquement aucun locataire de bureaux moderne ne peut fonctionner sans connectivité numérique. Alors que l'IA, le cloud, l'IoT et la technologie du bâtiment intelligent s'intègrent de plus en plus aux processus d'entreprise, une nouvelle question immobilière se pose : l'infrastructure numérique est-elle encore un équipement, ou devient-elle une composante de la qualité économique du bâtiment ?

Nous n'avons pas encore la réponse définitive, et c'est précisément la raison de l'étudier. Un expert ne peut valoriser que ce que le marché valorise, mais le marché peut difficilement valoriser ce que nous ne mesurons pas. C'est pourquoi IT-label part de la base : consigner l'infrastructure numérique de manière objective, la rendre compréhensible et rendre les bâtiments comparables entre eux. Non pas pour ajouter demain une prime numérique à chaque expertise, mais pour faire en sorte que, dans quelques années, les professionnels disposent des données leur permettant de déterminer si cette prime existe.

Suite concrète : soumettez votre propre portefeuille ou processus de relevé au paragraphe numérique de l'objet et consignez les caractéristiques de manière structurée. Qui veut voir comment fonctionne cette traduction trouvera sur la page augmenter la valeur de son immobilier et dans la base de connaissances plus large les outils pour commencer. Des mètres carrés à la capacité numérique, de la technique à l'usage, de l'usage aux données de marché, et des données de marché finalement à la valeur. Ainsi, nous rendons ensemble visible ce qui reste aujourd'hui encore invisible.