Pourquoi personne ne mesure l'infrastructure IT de l'immobilier ?

De pratiquement tous les bâtiments des Pays-Bas, nous connaissons l'étiquette énergétique. Nous savons combien de gaz y passe, comment la façade est isolée et quelles mesures sont nécessaires pour atteindre une classe supérieure. Ces données sont enregistrées, accessibles et intégrées aux politiques publiques. Sur l'infrastructure numérique de ce même bâtiment, on ne sait quasiment rien. Il n'existe aucun enregistrement, aucune obligation et aucune instance qui en tient le suivi.

C'est remarquable, car cette couche numérique détermine de plus en plus si un bâtiment est utilisable pour une activité économique moderne. Un bureau sans fibre optique redondante, sans capacité pour les applications cloud et sans place pour des systèmes intelligents est en règle sur le plan physique, mais limité sur le plan fonctionnel. Pourtant, cette limitation n'est consignée nulle part.

La question n'est pas de savoir si nous souhaiterions disposer de cette information. La question est de savoir pourquoi personne ne la mesure. Le Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) enregistre l'économie numérique dans le moindre détail, mais la couche physique du bâtiment sur laquelle repose cette économie reste hors champ. Dans cet article, nous posons ces questions critiques, sans y répondre à bon compte.

Pourquoi le CBS mesure-t-il l'économie numérique mais pas la couche du bâtiment ?

Le CBS recense combien d'entreprises utilisent le cloud, à quel rythme les flux de données croissent et quels secteurs se numérisent. Ces chiffres sont précieux. Mais ils portent sur l'usage, pas sur l'infrastructure qui rend cet usage possible. L'endroit par lequel les données doivent réellement transiter, à savoir le bâtiment et ses raccordements, reste non mesuré.

Cela tient en partie au fait que l'infrastructure numérique a longtemps été perçue comme un service, quelque chose que l'on souscrit auprès d'un fournisseur, et non comme une caractéristique du bien immobilier lui-même. Tant que personne ne la considère comme une caractéristique du bâtiment, l'incitation à l'enregistrer fait défaut. Pourtant, cette perception évolue. On constate de plus en plus qu'un bâtiment doit se comprendre en capacité de données plutôt qu'en mètres carrés.

Une deuxième raison est l'absence d'unité de mesure reconnue. L'énergie a le kWh, l'isolation a l'indice énergétique. Pour la qualité numérique des bâtiments, il manquait un langage compris de tous. Sans unité partagée, il n'y a statistiquement pas grand-chose à compter, et donc le CBS ne le compte pas.

Ce qui se passe quand on ne mesure pas quelque chose

Ce qui n'est pas mesuré disparaît des politiques publiques, des expertises et des décisions. Un propriétaire immobilier qui investit dans des connexions redondantes n'en tire, sur le papier, aucune valeur reconnue. Un locataire à la recherche d'un bien avec une capacité suffisante ne peut consulter cette caractéristique nulle part. Tout le marché fonctionne sur une information qui n'existe pas.

Pourquoi les pouvoirs publics n'imposent-ils pas de transparence sur l'infrastructure IT ?

Pour l'énergie, les pouvoirs publics sont bien intervenus. L'étiquette énergétique est devenue obligatoire, avec un objectif économique et sociétal concret. Pour l'infrastructure numérique, cela ne se produit pas, alors que l'enjeu économique est au moins aussi important. Un bâtiment qui ne peut pas suivre la croissance numérique freine les entreprises qui s'y trouvent.

C'est en partie une question de timing. Les pouvoirs publics agissent souvent seulement quand un problème devient visible et mesurable. Le manque de qualité numérique de l'immobilier s'exprime rarement par une panne soudaine qui fait la une des journaux. Il s'exprime par des limitations silencieuses : une entreprise qui ne peut pas se développer, un déménagement qui s'avère nécessaire, un investissement qui atterrit ailleurs. Ces coûts sont réels, mais diffus, ce qui rend difficile l'organisation d'une urgence politique. Qui suit le débat sur les labels IT et la politique publique constate que la transparence est ici au cœur du sujet.

Nous avons cartographié l'isolation de chaque bâtiment, mais pas la question de savoir si l'entreprise qui s'y trouve pourra encore travailler en ligne demain.

Un deuxième facteur est la responsabilité. Pour l'infrastructure numérique, on ne sait souvent pas clairement qui doit prendre en charge quoi : le propriétaire, le locataire ou le fournisseur. Cette ambiguïté rend une obligation juridiquement complexe. Ce n'est cependant pas un argument pour ne rien faire, car c'est justement un cadre de mesure qui clarifierait ces responsabilités. La question de savoir qui est responsable de l'infrastructure IT devient plus simple dès que la situation de départ est établie.

Pourquoi l'Europe n'a-t-elle pas encore de réglementation à ce sujet ?

L'Europe n'est pas inactive sur le plan numérique. Il existe une réglementation sur la cybersécurité, sur le traitement des données et sur la performance énergétique des bâtiments. Mais tous ces cadres n'abordent que de manière indirecte la préparation numérique physique d'un bâtiment. Un bâtiment peut respecter les règles de cybersécurité et pourtant ne pas disposer de la connectivité suffisante pour supporter des applications modernes.

La raison en est que la réglementation européenne se concentre sur les risques et sur le marché intérieur, pas sur la qualité intrinsèque de l'environnement bâti. La cybersécurité porte sur la protection, la performance énergétique sur la durabilité. La question de savoir si un bâtiment est utilisable sur le plan numérique se situe entre ces cadres. La différence entre ces approches est développée dans notre aperçu sur la manière dont le label IT se compare à l'ISO 27001.

Par ailleurs, l'Europe évolue lentement sur des sujets qui diffèrent d'un État membre à l'autre. L'infrastructure numérique est largement organisée au niveau national, des réseaux de fibre optique aux réglementations de construction. Un cadre de mesure européen uniforme demande une harmonisation qui n'existe pas encore. Entre-temps, le besoin grandit, car la distinction entre qui mesure le numérique et qui ne le fait pas se précise.

Que coûte l'absence de mesure à l'économie de la connaissance ?

Les Pays-Bas se positionnent comme un pays de la connaissance. La recherche, la technologie, les services financiers et l'industrie créative fonctionnent grâce aux données et aux connexions qui permettent à ces données de circuler. Si les bâtiments dans lesquels ce travail s'effectue ne suivent pas la croissance numérique, un problème insidieux se développe. Les entreprises qui souhaitent se développer se heurtent aux limites de leur bâtiment.

Le danger n'est pas spectaculaire, mais progressif. Une entreprise qui souhaite faire tourner des processus pilotés par l'IA a besoin d'une capacité et d'une fiabilité que beaucoup de biens immobiliers existants n'offrent pas. Si cette entreprise ne trouve pas cette capacité ici, elle regarde ailleurs. La question de savoir si nos bâtiments sont prêts pour la révolution de l'IA est ainsi aussi une question de climat économique d'implantation.

Sans mesure, un pays ne peut pas piloter. Les décideurs ne savent pas quelles régions sont en retard, quels secteurs sont exposés au risque et où les investissements sont les plus nécessaires. La mesure est la condition préalable à toute politique, et cela commence par rendre visible ce qui est aujourd'hui invisible.

Où les coûts se répercutent

• Chez les entreprises qui ne peuvent pas se développer dans leur site actuel.
• Chez les propriétaires immobiliers qui investissent sans plus-value reconnue dans l'évaluation.
• Chez les locataires qui découvrent seulement après la livraison que la base numérique n'est pas conforme.
• Dans l'économie au sens large, qui voit les opportunités de croissance atterrir ailleurs.

Quels pays voient déjà cela ?

Il existe des pays qui traitent explicitement la connectivité comme une infrastructure, au même titre que l'eau, l'énergie et les routes. Là-bas, les raccordements et la préparation numérique sont plus souvent intégrés comme élément fixe de l'aménagement du territoire, ce qui se répercute sur les exigences imposées aux bâtiments.

Le point commun de ces pays précurseurs est qu'ils ne considèrent pas la qualité numérique comme une affaire secondaire mais comme un facteur d'implantation. Cela rejoint le débat sur ce que les Pays-Bas peuvent apprendre des pays plus avancés, comme développé dans notre article sur ce que les Pays-Bas apprennent du Royaume-Uni en matière d'infrastructure IA. Là où la connectivité est considérée comme une priorité publique, le besoin de la mesurer et de la classifier apparaît naturellement.

Le constat n'est pas que les Pays-Bas sont en retard sur tous les fronts. En matière de déploiement de réseaux, le pays se porte bien. Le constat est que la traduction vers le bâtiment individuel fait défaut. Un pays peut disposer d'une excellente fibre optique tout en laissant une incertitude, pour un bâtiment précis, sur ce qui y arrive réellement. Ce dernier mètre, de la rue au poste de travail, est précisément l'endroit où l'interaction entre télécom et immobilier devient visible.

Commencer soi-même à mesurer, même sans loi

Attendre une législation est un choix, mais pas une nécessité. Un propriétaire immobilier n'a pas besoin d'attendre une obligation pour rendre visible la qualité numérique d'un bien. Le label IT propose pour cela une méthodologie de classification indépendante qui décrit la situation existante sans porter de jugement. Un bâtiment portant une classification IT3 READY montre autre chose qu'un bâtiment situé à un autre niveau, et cette information est utile pour l'acheteur, le locataire et l'expert évaluateur.

L'étape concrète suivante est simple : faites établir où se situe actuellement votre bien immobilier. Commencez par l'explication du fonctionnement du label IT et cartographiez ce qui est réellement présent. Tant que les pouvoirs publics, le CBS et l'Europe ne mesurent pas cette couche, il revient au marché lui-même de rendre visible l'infrastructure invisible. Celui qui le fait en premier prendra une longueur d'avance le jour où la mesure deviendra la norme.