Que apprennent les étudiants en immobilier sur l'infrastructure IT ?

Quiconque parcourt les brochures d'études des formations immobilières néerlandaises constate une offre large et solide. Les études d'immobilier, Real Estate, Built Environment, Facility Management, Real Estate Management & Development et disciplines apparentées proposent des cours sur l'évaluation, le financement, le développement, la construction, le droit locatif, l'asset management, l'aménagement du territoire et les investissements. La durabilité et l'ESG se sont solidement installées ces dernières années, avec une attention portée aux labels énergétiques, au CO2, au BREEAM et aux actifs délaissés (stranded assets). C'est justifié et bien étayé.

Et pourtant, à la lecture des descriptions de cours et des objectifs de fin d'études, un schéma se dégage. Où est-il indiqué que les futurs agents immobiliers, asset managers, property managers, promoteurs et investisseurs apprennent ce qu'un bâtiment peut supporter numériquement ? Pas comment travailler avec des données immobilières, mais comment l'infrastructure numérique d'un bureau fonctionne réellement. Et une étape plus loin : où apprennent-ils à traduire cette information technique pour un locataire ou un utilisateur ?

Cet article est une exploration, pas une accusation. Il met en évidence une question qui revient étonnamment rarement de manière explicite dans les cursus des hautes écoles et universités, alors que le marché qui l'entoure évolue à un rythme rapide.

Deux choses qui se confondent facilement

Il existe une distinction importante qui reste souvent implicite dans l'enseignement. D'un côté, il y a la digitalisation des processus immobiliers : travailler avec le BIM, la PropTech, les jumeaux numériques, les tableaux de bord et l'IA pour développer, gérer et analyser. De l'autre côté, il y a l'infrastructure numérique du bien immobilier lui-même : la fibre optique, le câblage, les locaux de brassage, la couverture WiFi, la redondance et les systèmes du bâtiment qui le rendent physiquement connecté.

Ce sont deux choses différentes. Un étudiant qui apprend à travailler avec un jumeau numérique ou avec des données immobilières pilotées par l'IA n'apprend pas automatiquement comment la chaîne numérique traverse un bâtiment. On peut parfaitement expliquer ce qu'est conceptuellement un smart building, sans comprendre comment ce bâtiment est connecté, où circulent les données ou ce qui se passe en cas de panne internet.

La question n'est donc pas de savoir si l'enseignement accorde de l'attention à la technologie. C'est de plus en plus le cas. La question est de savoir si les étudiants apprennent à comprendre quelle infrastructure numérique physique est nécessaire pour que cette technologie fonctionne réellement dans le bâtiment.

Les questions sous-jacentes

Derrière cette distinction se cache une série de questions concrètes. Comment un bâtiment est-il connecté au monde extérieur ? Que signifie la redondance et pourquoi une seule connexion est-elle parfois insuffisante ? Où se situe la démarcation entre le bâtiment et le locataire ? Qui est propriétaire de l'infrastructure et que doit encore installer l'utilisateur lui-même ? Ce ne sont pas des questions exotiques. Ce sont les questions qui déterminent l'utilité d'un bien.

Le professionnel de l'immobilier n'a pas besoin de devenir informaticien

Que les choses soient claires. IT-Label ne plaide pas pour une formation d'ingénieur réseau au sein d'un cursus immobilier. Un agent immobilier n'a pas besoin de savoir souder de la fibre optique. Un asset manager n'a pas besoin de configurer un switch. Un expert n'a pas besoin de concevoir un réseau WiFi et un promoteur n'a pas besoin de devenir spécialiste en cybersécurité.

Mais ils doivent pouvoir poser les bonnes questions. Et ils doivent pouvoir traduire les réponses. Un futur professionnel de l'immobilier devrait au minimum comprendre ce qu'est la fibre optique, ce que signifie la redondance, et quelle est la différence entre l'internet qui arrive jusqu'au bâtiment et une bonne connectivité au poste de travail lui-même. Également ce que représente le câblage de données pour un locataire, ce qu'est un local serveur ou de brassage et pourquoi il doit être sécurisé.

En outre : ce qu'implique un smart building sur le plan numérique, qui est responsable (locataire ou bailleur), ce que signifie la continuité numérique et quand une obsolescence numérique menace. Et surtout, ce que tout cela signifie pour l'utilisateur. Ce n'est pas une formation technique. C'est une compréhension fonctionnelle.

Nous apprenons très bien aux étudiants comment la technologie transforme le processus immobilier, mais à peine comment le bâtiment doit porter cette technologie.

L'étudiant d'aujourd'hui conseillera demain l'économie de l'IA

Il y a une dimension temporelle que l'on néglige facilement. Un étudiant qui commence aujourd'hui une formation immobilière pourra travailler dans le secteur jusque bien avant dans la seconde moitié de ce siècle. Les bâtiments qu'il ou elle développera, achètera ou conseillera resteront debout pendant des décennies. Mais l'usage numérique des organisations ne change pas en décennies, il change en mois et en années.

L'IA accélère ce mouvement. Le cloud croît, l'IoT croît, les smart buildings se multiplient et la cybersécurité devient plus importante. Les bâtiments deviennent de plus en plus dépendants des systèmes numériques. La question qui en découle est nette : formons-nous les étudiants pour l'immobilier qu'ils voient aujourd'hui, ou pour l'immobilier qu'ils devront gérer demain ?

La traduction de la technologie vers le bâtiment est plus concrète qu'il n'y paraît. L'IA tourne quelque part. Finalement, un collaborateur utilise cette application sur un ordinateur portable, via le WiFi, via le réseau de l'entreprise, via la fibre optique, via l'infrastructure cloud, depuis un bâtiment. La chaîne va de l'IA au cloud, à la connectivité, au bâtiment, à l'infrastructure interne, et seulement ensuite au poste de travail. Si les professionnels de l'immobilier doivent demain faciliter des bâtiments pour une économie pilotée par l'IA, ne devraient-ils pas au minimum comprendre comment cette chaîne traverse leur bien immobilier ? La question de savoir si les bâtiments sont bien prêts pour l'IA entre ici nettement en jeu.

Un agent immobilier recevra bientôt d'autres questions

Prenons une scène reconnaissable. Un agent immobilier fraîchement diplômé fait visiter un bureau à un entrepreneur. Combien de places de parking ? L'agent le sait. Quel est le label énergétique ? Connu. Quels sont les frais de service ? Aucun problème. Quelle installation de climatisation est présente ? Probablement dans la brochure.

Puis vient la question que la brochure ne couvre pas : que peut supporter ce bureau numériquement ? Quels fournisseurs de fibre optique sont présents ? Y a-t-il une redondance ? Quel câblage est en place et comment le WiFi est-il organisé ? Que fournit le bailleur et que doit installer le locataire lui-même ? Une organisation de deux cents collaborateurs avec un usage croissant de l'IA peut-elle se développer ici ? Ce n'est pas un hasard si la question de la connexion internet arrive de plus en plus souvent en premier.

Le professionnel de l'immobilier peut-il répondre à ces questions ? Et si non, pourquoi lui apprenons-nous alors pratiquement tout sur la livraison physique d'un bâtiment, mais à peine quelque chose sur la livraison numérique ?

Il en va de même pour l'asset management et l'expertise

Un asset manager apprend à établir une planification d'entretien pluriannuelle pour la toiture, la façade, les ascenseurs, la CVC, la durabilité et la sécurité incendie. Mais qu'en est-il de l'infrastructure en fibre optique, du câblage, du WiFi, des locaux serveurs, de la sécurité numérique, de la connectivité et de l'évolutivité numérique ? Si la qualité numérique devient de plus en plus pertinente pour les utilisateurs, un futur asset manager ne devrait-il pas apprendre comment les investissements numériques deviennent partie intégrante d'une stratégie immobilière ? Appelons cela sans détour le digital capex.

Une question prudente et tournée vers l'avenir se pose aussi pour les formations d'expertise. Nous n'affirmons nullement qu'un meilleur IT-Label conduit automatiquement à une valeur immobilière plus élevée. Mais si les locataires en viennent à sélectionner les bâtiments en fonction, entre autres, de leur qualité numérique, cela pourrait à terme affecter la location, le risque de vacance, la fidélisation des locataires et l'obsolescence fonctionnelle. Et alors se pose la question : si les utilisateurs accordent de plus en plus d'importance à la qualité numérique, un expert ne devrait-il pas au minimum comprendre en quoi consiste cette qualité ?

De la Technical Due Diligence à la Digital Due Diligence

Les étudiants apprennent la due diligence lors des transactions. La legal DD, la financial DD, la technical DD et de plus en plus l'ESG DD. Mais qu'en est-il de la digital due diligence ? Qui examine, avant l'achat ou la location, ce que le bâtiment peut supporter numériquement, quelle infrastructure est présente, quels investissements sont nécessaires, où se situent les dépendances et qui est responsable de quoi ?

Peut-être ne manque-t-il pas seulement un D dans la due diligence de la pratique. Peut-être ce D manque-t-il aussi encore dans l'enseignement immobilier. Examiner la qualité numérique préalablement à une transaction n'est plus un luxe, cela fait désormais partie d'une conduite diligente.

Le plus grand angle mort est peut-être la communication

Même là où les connaissances techniques sont disponibles, un problème subsiste : la traduction. Un spécialiste IT parle IT. Un installateur parle technique d'installation. Un propriétaire immobilier parle immobilier, un agent parle commerce et un entrepreneur parle gestion d'entreprise. Qui veille à ce que toutes ces parties se comprennent ?

C'est pourquoi l'enseignement immobilier devrait accorder de l'attention non seulement aux connaissances IT, mais surtout à la communication IT. La compétence essentielle est la traduction d'une spécification technique vers un niveau de livraison numérique, puis vers une fonctionnalité pour l'utilisateur. C'est probablement plus précieux que d'apprendre aux étudiants à construire eux-mêmes un réseau. C'est précisément la lacune que un langage commun dans l'immobilier vise à combler.

L'enseignement immobilier a déjà connu cela

Ce schéma n'est pas nouveau. Il y a vingt ans, la durabilité était un sujet marginal dans les formations immobilières. Aujourd'hui, un professionnel de l'immobilier peut à peine être formé sans connaissance des labels énergétiques, de l'ESG, du BREEAM, du CO2, du Paris Proof et des actifs délaissés. Le marché a changé et l'enseignement a évolué avec lui. C'est logique.

L'infrastructure IT est-elle la prochaine connaissance de base manquante ? Il se peut que nous en soyons, avec la qualité numérique des bâtiments, à peu près là où nous étions il y a quinze ans avec la durabilité. Tout le monde voit que cela devient plus important. Mais la traduction vers la pratique immobilière quotidienne, et donc vers le cursus, reste encore à faire. Le parallèle entre le label énergétique et l'IT-Label est ici éclairant.

IT-Label comme langage d'enseignement possible

IT-Label ne veut pas dicter aux universités et hautes écoles comment organiser leur enseignement. Ce n'est pas notre rôle. Nous proposons en revanche un cadre de réflexion simple qui permet aux étudiants d'apprendre à regarder l'immobilier numérique, sans devoir devenir informaticiens.

• Connectivity : comment le bâtiment est-il connecté au monde extérieur ?
• Infrastructure : quel câblage et quels équipements sont présents en interne ?
• Smart : quels systèmes numériques du bâtiment sont présents ?
• Security : comment l'infrastructure liée au bâtiment est-elle sécurisée ?
• Continuity : que se passe-t-il en cas de panne ?
• Scalability : peut-elle évoluer avec l'usage ?
• Demarcation : qui est responsable de quoi ?
• User : qu'est-ce que cela signifie finalement pour le locataire ?

Avec ce cadre, un étudiant n'apprend pas à construire des réseaux. Il ou elle apprend à regarder l'immobilier sous un angle numérique. La classification de PREMIUM à SHELL rend ensuite concret le fait qu'un bâtiment doté de beaucoup d'infrastructure (par exemple IT1 HIGH PERFORMANCE) et un bâtiment délibérément livré en état brut (IT5 SHELL) ont tous deux leur place, à condition que cela soit rendu compréhensible.

Faites auditer un bâtiment par les étudiants

Une proposition plus concrète. Ne laissez pas les étudiants uniquement réaliser une expertise, analyser une zone ou rédiger une stratégie ESG pendant leur formation. Faites-leur aussi parcourir une fois un bureau avec une seule mission : examinez ce que ce bâtiment peut supporter numériquement.

1. Où l'internet entre-t-il dans le bâtiment et quelles connexions sont disponibles ?
2. Où se trouve le local de brassage et qui peut y accéder ?
3. Quel câblage est en place et quels systèmes intelligents sont présents ?
4. Que fournit le bailleur et que le locataire doit-il régler lui-même ?
5. Que se passe-t-il en cas de panne ?

Et puis l'exercice le plus important de tous : l'expliquer en une minute à un locataire. Voilà la traduction. Pas la profondeur technique, mais la capacité à rendre cette profondeur compréhensible pour quelqu'un qui cherche un bien immobilier pour y travailler.

L'immobilier concerne finalement l'usage

Ramenons cela à l'essentiel. Un professionnel de l'immobilier n'a pas besoin de tout comprendre techniquement, mais bien ce qui rend un bâtiment fonctionnel. Et cette fonctionnalité devient de plus en plus numérique. Sans internet, sans cloud, sans données, sans cybersécurité et sans continuité numérique, de plus en plus d'organisations peuvent à peine fonctionner.

C'est pourquoi l'infrastructure IT n'est plus seulement le domaine du service informatique. Elle devient partie intégrante de la connaissance immobilière. Et donc, tôt ou tard, partie intégrante de l'enseignement immobilier.

Une invitation à l'enseignement, et une étape concrète

Cette exploration est une invitation, pas un reproche. Aux hautes écoles, universités, associations professionnelles, enseignants et intervenants extérieurs, ainsi qu'aux entreprises immobilières et spécialistes IT. La question à laquelle nous aimerions répondre ensemble : que doit au minimum savoir un professionnel de l'immobilier en 2030 sur l'IT, et qui va le lui apprendre ?

Nous serions heureux de réfléchir à un module compact, non pas un semestre de gestion de réseau, mais une introduction pratique : comment fonctionne l'infrastructure numérique de l'immobilier, quelles questions poser, comment lire un audit IT, comment communiquer la qualité numérique, comment fonctionne la démarcation locataire-bailleur et ce que l'IA signifie pour le poste de travail futur. Les établissements d'enseignement, enseignants et professionnels qui souhaitent approfondir ce sujet peuvent prendre contact ou se renseigner sur la méthodologie derrière l'IT-Label.

Car peut-être que la première question lors d'une visite ne sera bientôt plus de savoir combien de mètres carrés compte un bien, mais si une entreprise peut y croître numériquement au cours des dix prochaines années. Alors la réponse ne devra pas être que le client n'a qu'à appeler notre fournisseur IT, mais que nous pouvons le rendre compréhensible. L'étudiant en immobilier n'a pas besoin de construire lui-même la technique. Mais il doit bien comprendre la traduction.