England hat Part R. Wann folgt digitale Immobilie?

Ein Gebäude muss Anforderungen an Brandschutz, Belüftung, Energieleistung, Elektrik und Konstruktion erfüllen. Diese Anforderungen sind selbstverständlich geworden. Niemand übergibt ein Büro- oder Wohngebäude, ohne dass diese Aspekte geprüft wurden. Aber wie steht es um die digitale Infrastruktur?

In einer Zeit, in der Organisationen auf Cloud-Software, Videotelefonie, KI, IoT, Smart-Building-Technologie, Zutrittskontrolle, Datenplattformen und Echtzeitüberwachung angewiesen sind, ist digitale Konnektivität inzwischen ebenso essenziell geworden wie Elektrizität. Dennoch wird das digitale Übergabeniveau von Immobilien bislang nur begrenzt strukturell sichtbar gemacht.

Das wirft eine einfache, aber unbequeme Frage auf: Warum prüfen wir, ob ein Gebäude energieeffizient ist, aber nicht standardmäßig, was es digital leisten kann? England hat diese Frage teilweise beantwortet, mit einem eigenen Bestandteil in der Bauregulierung. In diesem Artikel betrachten wir Part R, was die Niederlande und Europa davon lernen können, und den Schritt, der danach folgt.

Was ist Part R einfach erklärt?

Die britischen Building Regulations kennen einen eigenen Abschnitt für Infrastructure for electronic communications. Dieser Abschnitt heißt Part R und ist im zugehörigen Approved Document R ausgearbeitet, veröffentlicht auf GOV.UK. Er richtet sich auf die physische Infrastruktur, die nötig ist, um schnelle elektronische Kommunikationsnetze in Gebäuden zu ermöglichen.

Konkret geht es unter anderem um Vorkehrungen, die das Gebäude auf schnelle Verbindungen vorbereiten. Dazu zählen:

• Leitungswege für Telekommunikation und Daten;
• physische Infrastruktur, durch die Kabel gezogen werden können;
• Anschlusspunkte, an denen Netze in das Gebäude eintreten;
• Vorkehrungen, mit denen High-Speed- oder Gigabit-Konnektivität realisiert werden kann.

Mit Part R hat England einen wichtigen Schritt getan: Digitale Infrastruktur wird Teil der baulichen Wirklichkeit. Sie ist nicht mehr etwas, das erst nach der Übergabe geregelt wird, sondern eine Grundvoraussetzung, die in die Konstruktion einbezogen wird. Anders gesagt: Die digitale Anbindung eines Gebäudes beginnt nicht mehr erst dann, wenn der Mieter ein Internetabonnement abschließt. Die Basis muss bereits im Gebäude vorhanden sein.

Eine wichtige Nuance: Part R ist nicht dasselbe wie das IT-Label

Es ist verlockend, Part R als vollständige Antwort auf die digitale Frage zu lesen. Das ist es nicht, und das muss es auch nicht sein. Part R sichert vor allem eine wichtige physische Basis für elektronische Kommunikation. Es sorgt dafür, dass die digitale Schnellstraße das Gebäude erreichen kann. Was danach innerhalb des Gebäudes geschieht, bleibt größtenteils außen vor.

Genau dort liegt der Unterschied zum IT-Label. Während Part R prüft, ob Konnektivität möglich ist, betrachtet das IT-Label das tatsächliche digitale Übergabeniveau eines bestehenden oder neuen Gebäudes. Die Frage ist also nicht nur, ob Glasfaser oder schnelles Internet dorthin gelangen kann, sondern auch, was tatsächlich ankommt und was das Gebäude damit macht.

Dazu gehören Fragen wie:

• Was kommt tatsächlich an Kapazität im Gebäude an?
• Gibt es Redundanz in den Verbindungen?
• Wie ist die interne Verkabelung aufgebaut?
• Wie ist die Qualität der MER- und SER-Räume?
• Wie ist das WLAN organisiert und abgedeckt?
• Sind Netzwerke segmentiert?
• Wie ist der physische Zugang zur digitalen Infrastruktur geregelt?
• Werden Systeme überwacht und sind Verantwortlichkeiten festgelegt?
• Ist das Gebäude für IoT und zukünftigen Datenverbrauch geeignet?
• Ist das Gebäude auf KI-Anwendungen vorbereitet?

Der Kern lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Part R prüft, ob die digitale Schnellstraße das Gebäude erreichen kann, das IT-Label betrachtet, was danach im Gebäude geschieht.

Ein Gebäude kann technisch bereit für Glasfaser sein und trotzdem digital kaum nutzbar sein. Vorbereitung ist nicht dasselbe wie Leistung.

Europa beschäftigte sich schon länger damit

Das Vereinigte Königreich kam nicht aus dem Nichts mit diesen Vorschriften. Die Entwicklung schließt an eine breitere europäische Bewegung rund um den Ausbau und die Verfügbarkeit von Infrastruktur für schnelle elektronische Kommunikation an. Europa widmet sich schon länger Konnektivität, Gigabit-Netzen und der digitalen Infrastruktur, die die Wirtschaft am Laufen hält.

Hier ist jedoch die fachliche Nuance wichtig. Regulierung sagt noch nicht automatisch etwas über das tatsächliche digitale Übergabeniveau eines einzelnen Gebäudes aus. Politik fördert den Ausbau von Netzen und die Verfügbarkeit schneller Verbindungen. Sie misst nicht, was in einem konkreten Gebäude an der Wand, im Patchschrank oder im Serverraum geschieht.

Ein Gebäude kann technisch auf Glasfaser vorbereitet sein und dabei über veraltete CAT-Verkabelung, schlechte Patchschränke, unzureichendes WLAN, keine Redundanz, schlecht gesicherte Serverräume, unbekannte externe Verbindungen, fehlende Dokumentation und unklare Verantwortlichkeiten verfügen. Genau dort entsteht der Mehrwert einer objektiven Messung des digitalen Übergabeniveaus.

Der Vergleich mit dem Energieausweis

Der Energieausweis hat Immobilienfachleute gelehrt, Energieleistungen objektiv sichtbar zu machen. Was früher ein vages Gefühl war, ist heute eine Klassifizierung, die jeder versteht und bei einer Transaktion berücksichtigt. Das IT-Label tut dasselbe für die digitale Infrastruktur.

Der Energieausweis zeigt, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Das IT-Label zeigt, was ein Gebäude digital leisten kann. Wir akzeptieren inzwischen, dass Energieleistungen sichtbar sein müssen. Warum sollte das bei digitalen Leistungen anders sein? Wer den Vergleich zwischen Energieausweis und IT-Label verfolgt, erkennt, dass es sich um dieselbe Bewegung handelt: unsichtbare Qualität messbar und vergleichbar zu machen.

Zudem verschmelzen beide Welten zunehmend. Intelligentes Energiemanagement stützt sich immer mehr auf Sensoren, IoT, Gebäudeleittechnik, Echtzeitüberwachung, Datenanalyse und automatische Steuerung. Ohne verlässliche digitale Infrastruktur können diese Anwendungen nicht optimal funktionieren. Deshalb gehen Energieausweis und digitales Übergabeniveau zunehmend Hand in Hand.

Von der Versorgungsleistung zur digitalen Versorgungsleistung

Digitale Konnektivität ist faktisch zu einer modernen Versorgungsleistung geworden. Ein Büro ohne Wasser ist unbrauchbar. Ein Büro ohne Strom ist unbrauchbar. Und für nahezu jede moderne Organisation gilt inzwischen auch: Ein Büro ohne verlässliche digitale Anbindung ist unbrauchbar.

So betrachtet bilden Internet, Daten und digitale Konnektivität zunehmend die vierte Versorgungsleistung von Gewerbeimmobilien. Und wie bei den anderen drei gilt: Die Qualität unterscheidet sich je Gebäude und verdient es, vorab sichtbar zu sein. Genau deshalb ist Internet zur Lebensader von Gewerbeimmobilien geworden und keine Nebensache mehr im Übergabedossier.

Smart Buildings machen dies dringlicher

Smart Buildings können nur funktionieren, wenn die digitale Basis stimmt. Die Kette lässt sich einfach nachvollziehen: Digitale Infrastruktur führt zu Konnektivität, Konnektivität liefert Daten, Daten speisen IoT, IoT ermöglicht intelligente Steuerung, und intelligente Steuerung macht ein Gebäude tatsächlich smart. Bricht diese Kette am Anfang, funktioniert der Rest nicht.

Dabei produzieren und konsumieren Immobilien zunehmend Daten. Nicht nur Organisationen nutzen mehr Daten, auch Gebäude selbst werden zu großen Datennutzern. Man denke an Sensoren, Kameras, Zutrittskontrolle, Klimaanlagen, Ladeinfrastruktur, Energieüberwachung, Gebäudeleittechnik und KI-Anwendungen. Der Begriff Datenverbrauch wird damit ebenso relevant wie die Anzahl der Quadratmeter.

Die Frage, die sich daraus ergibt, ist unbequem: Ist Ihr Gebäude eigentlich bereit für die Datenmenge, die es in fünf oder zehn Jahren nutzen wird? Die digitale Lebensdauer eines Gebäudes ist kürzer als die bauliche, und dieser Unterschied wird bei der Übergabe oft übersehen.

Ist Ihr Büro KI-tauglich?

KI vergrößert die Abhängigkeit von Cloud-Infrastruktur, Internetverbindungen, stabilen Netzwerken, Datenverkehr und digitaler Sicherheit. Anwendungen, die heute noch experimentell wirken, werden innerhalb weniger Jahre Teil der täglichen Arbeit. Das stellt höhere Anforderungen an die digitale Basis des Gebäudes, in dem diese Technologie laufen muss.

Die Frage, ob ein Büro KI-tauglich ist, betrifft daher nicht nur Software oder Computer. Sie beginnt beim Gebäude. Eine stabile, redundante und gut dokumentierte digitale Infrastruktur entscheidet, ob KI-Anwendungen zuverlässig funktionieren können oder ob sie immer wieder an einem Netzwerk scheitern, das darauf nicht ausgelegt ist.

Wo das IT-Label hilft

Das IT-Label macht das digitale Übergabeniveau von Gewerbeimmobilien verständlich, mit einer Klassifizierung, die von IT5 SHELL für ein Gebäude ohne digitale Infrastruktur bis zu IT1+ PREMIUM für ein KI-fertiges Gebäude reicht. So sieht jede Partei auf einen Blick, was ein Gebäude leisten kann, ohne technischer Spezialist sein zu müssen.

Das IT-Label als digitaler TÜV

Das IT-Label lässt sich zu den wichtigsten Momenten im Lebenszyklus einer Immobilie einsetzen: bei Vermietung, Anmietung, Ankauf, Verkauf, Renovierung, Neubau, Umbau und bei einer Digital Due Diligence. Zu jedem dieser Momente möchten Sie wissen, wie die digitale Realität aussieht, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Betrachten Sie es als den digitalen TÜV für Immobilien. Das Ziel ist, sichtbar zu machen, was oft erst entdeckt wird, nachdem ein Mieter bereits unterschrieben hat oder ein Umbau bereits begonnen wurde. Nicht nachträglich entdecken, was digital fehlt, sondern vorab wissen, was ein Gebäude leisten kann.

Damit wird das IT-Label kein Abschluss, sondern ein Ausgangspunkt. Es gibt Eigentümern, Investoren, Maklern, Mietern und Juristen dieselbe faktische Grundlage, um über die digitale Qualität eines Gebäudes zu sprechen.

Ist Part R der Vorbote eines breiteren europäischen Standards?

Bedeutet Part R, dass Europa demnächst ein digitales Label für Gebäude vorschreiben wird? Diese Schlussfolgerung ist verfrüht. Es ist nicht selbstverständlich, dass die Regulierung diesen Schritt geht, und es ist auch nicht nötig, um den Wert digitaler Klarheit anzuerkennen.

Was Part R jedoch zeigt, ist eine klare Richtung. Digitale Infrastruktur wird zunehmend als Bestandteil eines modernen Gebäudes betrachtet, statt als separate Dienstleistung. Wenn die physische Basis offiziell zählt, ist es folgerichtig, dass auch das tatsächliche digitale Übergabeniveau bei Transaktionen, Bewertung und Nutzung wichtiger wird.

Der Markt ist der Regulierung hier oft voraus. Käufer und Mieter stellen bereits jetzt Fragen zu Konnektivität, Redundanz und Sicherheit. Wer diese Fragen objektiv beantworten kann, steht stärker da. Deshalb sehen viele Fachleute das IT-Label als logischen nächsten Schritt in der Immobilienwirtschaft, unabhängig davon, ob eine Verpflichtung jemals kommt.

Gehen Sie den nächsten Schritt

England zeigt mit Part R, dass digitale Infrastruktur nicht länger ausschließlich Sache der IT-Abteilung ist. Sie ist Teil des Gebäudes. Aber physische Infrastruktur allein reicht nicht aus. Die nächste Frage ist, was das Gebäude digital tatsächlich leisten kann. Dort beginnt das IT-Label.

Möchten Sie wissen, wie Ihr Gebäude digital abschneidet, bevor ein Mieter unterschreibt oder eine Investition getätigt wird? Beginnen Sie mit einer IT-Label Vorinspektion, einer vollständigen IT-Label Zertifizierung oder einer Digital Due Diligence, und machen Sie das digitale Übergabeniveau Ihrer Immobilie sichtbar. Weitere Hintergründe zur Vorgehensweise finden Sie auf der Seite wie das IT-Label funktioniert.

IT-Label. Gemeinsam machen wir sichtbar, was heute noch unsichtbar ist. Weitere Informationen finden Sie unter www.it-label.com.