Ihr Gebäude bezahlbar IT-zukunftssicher machen

Ein Vermieter investiert in der Regel ohne zu zögern in Malerarbeiten, Klimaanlagen, Bodenbeläge, Beleuchtung, Eingangsbereiche, Nachhaltigkeit und Ladesäulen. Das sind die sichtbaren Bestandteile eines Gebäudes, und es sind die Bestandteile, an denen ein Objekt traditionell gemessen wird. Dennoch verschiebt sich die Aufmerksamkeit von Mietern zunehmend auf etwas, das man nicht sieht.

Denn sobald ein potenzieller Mieter fragt, welche Internetanbieter verfügbar sind, ob Glasfaser ins Gebäude kommt, ob ein redundanter Anschluss möglich ist, welche CAT-Verkabelung verlegt ist und wo sich der Patchschrank befindet, bleibt es manchmal auffällig still. Die Information ist oft nicht vorhanden, oder niemand weiß, wo sie zu finden ist.

Die naheliegende Frage ist dann: Warum sollte man warten, bis ein Mieter diese Fragen während der Verhandlungen stellt? Dieser Artikel zeigt, wie ein Gebäude Schritt für Schritt digital besser wird, ohne dass es mit einer teuren IT-Installation oder einem einschneidenden Umbau beginnen muss.

Was bedeutet IT-zukunftssicher eigentlich?

IT-zukunftssichere Immobilien bedeuten nicht, dass der Vermieter das gesamte Unternehmensnetzwerk jedes künftigen Mieters aufbauen muss. Es bedeutet, dass das Gebäude eine gute digitale Basis bietet, ein Fundament, auf dem Mieter einfach aufsetzen und weiterbauen können.

Der Vermieter muss nicht den Laptop des Mieters besorgen. Aber das Gebäude muss die digitale Schnellstraße ermöglichen. Diese Unterscheidung ist entscheidend dafür, was zum Vermieter gehört und was nicht. In Artikeln über wer worin investiert kehrt diese Trennlinie immer wieder.

Digitale Qualität lässt sich, wie andere Gebäudequalitäten auch, in Stufen ausdrücken. Die IT-Label Klassifizierung reicht von IT5 SHELL, einem Gebäude ohne digitale Infrastruktur, bis IT1+ PREMIUM, einem Gebäude, das AI-ready übergeben wurde. Ziel ist nicht, jedes Objekt auf das höchste Niveau zu heben, sondern sichtbar zu machen, wo es steht.

Fangen Sie damit an, zu wissen, was Sie haben

Der erste und günstigste Schritt ist die Bestandsaufnahme. Bevor Sie etwas anschaffen, stellen Sie fest, was bereits vorhanden ist. Sie müssen nicht sofort investieren. Erst zu wissen, was man hat, verhindert, dass man Geld an der falschen Stelle ausgibt.

Prüfen Sie bei einer solchen Voruntersuchung mindestens Folgendes:

• Kommt Glasfaser ins Gebäude, und wo genau?
• Welche Anbieter können tatsächlich liefern?
• Welche Verkabelung liegt vor, und in welchem Zustand?
• Wo befinden sich die Patchschränke und Technikräume?
• Sind aktuelle Bestandspläne verfügbar?
• Welche Geräte gehören dem Vermieter, und was gehört zu Mietern oder Anbietern?

Eine IT-Label Voruntersuchung, auch die digitale TÜV-Prüfung Ihres Gebäudes genannt, erfasst diese Punkte strukturiert. Damit wissen Sie, wo Sie stehen, bevor Sie auch nur eine Entscheidung über Investitionen treffen.

Machen Sie Anbieter und Glasfaser sichtbar

Eine relativ einfache Verbesserung ist es, sichtbar zu machen, welche Telekommunikationsanbieter das Gebäude tatsächlich bedienen können. Nicht nur die Mitteilung, dass Glasfaser vorhanden ist, sondern konkret welche Anbieter liefern, welche Kapazität verfügbar ist, wie lange die Lieferzeit ist und ob eine zweite Verbindung möglich ist. Mehr Hintergrund dazu finden Sie in unserem Artikel über Glasfaser in Gebäuden.

Mit diesen Informationen beantworten Sie Fragen potenzieller Mieter direkt, statt dass eine Verhandlung ins Stocken gerät, weil niemand die Antwort kennt. Prüfen Sie außerdem, ob Glasfaser nur im zentralen Technikraum endet oder problemlos zu den einzelnen Einheiten weitergeführt werden kann.

Kluge Vorbereitung besteht oft aus leeren Leerrohren, Kabelkanälen, verfügbarem Schachtraum, Zugdrähten und gut erreichbaren Technikräumen. Vorbereiten ist fast immer deutlich günstiger als nachträgliches Aufstemmen.

Das günstigste Kabel von morgen ist manchmal das leere Rohr, das man heute schon verlegt.

Berücksichtigen Sie Redundanz und den Technikraum

Redundanz muss nicht immer sofort vollständig realisiert werden. Sie können jedoch dafür sorgen, dass eine zweite unabhängige Verbindung technisch möglich bleibt, etwa indem Sie einen zweiten Einführungspunkt reservieren, alternative Kabelwege freihalten und Leerrohre anbringen. Sie müssen Redundanz nicht sofort liefern, aber verhindern Sie, dass ein künftiger Mieter feststellt, dass sie baulich unmöglich ist. Warum eine Verbindung manchmal zu wenig ist, erklären wir in Netzwerkredundanz.

Eine der günstigsten Verbesserungen ist schlicht, Ordnung im Patch- und Serverraum zu schaffen. Prüfen Sie auf alte Geräte, ungenutzte Kabel, unbekannte Modems, verlassene Switches und lose Netzteile. Beschriften Sie Kabel und Geräte, entfernen Sie nur, was nachweislich nicht mehr genutzt wird, und dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos.

Ein aufgeräumter Serverraum ist nicht nur angenehmer zu verwalten. Er macht Störungen, Änderungen und künftige Erweiterungen deutlich einfacher. Sorgen Sie zugleich dafür, dass nicht jeder einfach Zugang hat: abschließbare Türen, Zugangskontrolle, Schlüsselregistrierung und abgeschlossene Racks erhöhen die digitale Widerstandsfähigkeit oft ohne große Investition.

Verkabelung, Strom und Kühlung

Lassen Sie feststellen, welche Verkabelung vorhanden ist, ob es sich nun um CAT5e, CAT6, CAT6A oder Glasfaser handelt. Nicht jedes Gebäude muss sofort komplett neu verkabelt werden; bestehende Infrastruktur ist manchmal noch ausgezeichnet nutzbar. Aber was nicht bekannt ist, kann auch nicht zuverlässig einem Mieter angeboten werden.

Legen Sie bei jedem Umbau bereits leere Infrastruktur an. Ein leeres Leerrohr oder ein Kabelkanal kostet während einer Renovierung verhältnismäßig wenig, während das spätere Öffnen von Wänden, Decken oder Böden erheblich teurer ausfallen kann. Denken Sie dabei auch an die physische Unterstützung digitaler Geräte.

Prüfen Sie Technikräume daher auf ausreichend Steckdosen, separate Stromkreise, Platz für eine USV, Belüftung, Kühlung und auf Wasserleitungen über Geräten. Kleine Verbesserungen verhindern hier große Probleme. Auch WLAN-Abdeckung ist oft mieterspezifisch: Sie müssen nicht selbst ein komplettes Netzwerk aufbauen, aber sorgen Sie dafür, dass Access Points platziert werden können, dass Verkabelung zu Decken möglich ist und dass PoE unterstützt wird.

Dokumentieren Sie und legen Sie Verantwortlichkeiten fest

Erstellen Sie ein einfaches digitales Dossier mit Grundrissen, Kabelwegen, Technikräumen, Anschlusspunkten, Anbietern, Glasfaser, dem Backbone, Fotos und Verantwortlichkeiten. Gute Dokumentation ist verhältnismäßig günstig, hat aber großen Wert bei Vermietung, Störungen, Umbauten, Verkauf und Digital Due Diligence. Ein Gebäude, bei dem niemand weiß, wie die digitale Infrastruktur verläuft, lässt sich schwerlich als zukunftssicher bezeichnen.

Legen Sie zudem in einer digitalen Abgrenzungsliste fest, wer wofür verantwortlich ist. Das verhindert Diskussionen bei Störungen und Übergabe und schließt an das an, was wir über Verantwortlichkeiten im ROZ-Mietvertrag geschrieben haben.

Beispiel einer Abgrenzungsliste

Nutzen Sie Leerstand als Chance. Wenn eine Einheit frei wird, prüfen Sie die Verkabelung, entfernen alte Mietergeräte, beschriften Anschlüsse und legen bei Bedarf ein paar strategische Kabel oder Leerrohre nach. Der beste Moment, um die digitale Infrastruktur zu verbessern, ist oft dann, wenn der Mieter gerade nicht da ist.

Vom Kostenpunkt zum Vermietungsargument

Verbesserungen an der digitalen Infrastruktur können Sie auch kommerziell nutzen. Statt nur mitzuteilen, dass 500 Quadratmeter Bürofläche verfügbar sind, können Sie angeben, dass mehrere Anbieter verfügbar sind, dass Glasfaser vorhanden ist, dass das Gebäude auf Redundanz vorbereitet ist und dass der digitale Ausbaustandard nachvollziehbar ist. So wird digitale Infrastruktur von einem technischen Kostenpunkt zu einem Vermietungs- und Wertargument.

Es hilft, Verbesserungen nach Umfang zu ordnen. Die meisten Schritte erfordern wenig Budget:

• Quick Wins: Bestandsaufnahme, Dokumentation, Beschriftung, Anbieterprüfung, Aufräumen des Technikraums, Verbesserung der Zugangsverwaltung und Erstellung einer Abgrenzungsliste.
• Bezahlbare Vorbereitung: Leerrohre, Kabelkanäle, eine zusätzliche Glasfaserstrecke, ein Upgrade des zentralen Backbones, bessere Patchschränke und zusätzliche Stromversorgung.
• Größere Investitionen, nur wenn nötig: vollständige Neuverkabelung, ein neuer Glasfaser-Backbone, redundante Anbieterinfrastruktur oder eine komplette Enterprise-Netzwerkumgebung.

Nicht jedes Gebäude muss morgen IT1+ PREMIUM sein. Aber jedes Gebäude kann heute einen Schritt vorankommen, und genau darum geht es bei diesem Ansatz.

Machen Sie heute den ersten Schritt

Ein Gebäude IT-zukunftssicher zu machen, muss nicht mit einem Serverschrank voller neuer Geräte beginnen. Es beginnt mit drei Dingen: wissen, was man hat, aufräumen, was nicht mehr gebraucht wird, und sich auf das vorbereiten, was kommt. Die klügste digitale Investition ist daher nicht immer die teuerste; manchmal ist es ein zweites Leerrohr, ein abgeschlossener Technikraum und ein Grundriss, auf dem endlich steht, wo die Kabel verlaufen.

Eine IT-Label Voruntersuchung hilft Ihnen, die bestehende Situation sichtbar zu machen, Quick Wins zu identifizieren, notwendige Investitionen von Nice-to-haves zu trennen, Prioritäten zu setzen und Ihren digitalen Ausbaustandard nachweisbar zu verbessern. Wenn Sie wissen möchten, wie diese Methodik genau funktioniert, lesen Sie das unter wie funktioniert das IT-Label.

IT-Label hilft Vermietern, sichtbar zu machen, wo sie stehen und welche Schritte tatsächlich nötig sind. So machen wir gemeinsam sichtbar, was jetzt noch unsichtbar ist. Nehmen Sie Kontakt auf und starten Sie mit einer IT-Label Voruntersuchung Ihres Gebäudes.