SRI und IT-Label: vom smarten Gebäude zur digitalen Nutzung

Die Immobilienbranche liebt Labels. Wir messen Energieleistungen, zertifizieren Nachhaltigkeit und bewerten Gesundheit, Technik und zunehmend auch, wie smart ein Gebäude ist. Dazu kommt der Smart Readiness Indicator, kurz SRI. Eine interessante europäische Entwicklung, die die Fähigkeit eines Gebäudes betrachtet, intelligente Technologie zu nutzen: Energieleistung optimieren, auf Nutzerbedürfnisse eingehen und auf das Energiesystem reagieren.

Das ist wertvoll. Dennoch stellen wir bei IT-Label eine kritische Anschlussfrage. Was nützt es einem Nutzer, dass ein Gebäude smart ist, wenn er nicht weiß, was er digital damit anfangen kann? Immobilien werden nämlich nicht entwickelt, um eine hohe technische Bewertung zu erreichen. Sie werden entwickelt, um genutzt zu werden.

Und genau diese Nutzung verändert sich rasant. In diesem Artikel behandeln wir, warum SRI ein interessanter Testfall ist, und warum die Frage nach der digitalen Funktionalität für den Nutzer daneben bestehen bleibt.

Von Gebäudeleistung zu Nutzerleistung

Die Diskussion über Immobilien wird oft noch aus Sicht des Gebäudes geführt. Wie nachhaltig ist es? Wie energieeffizient? Wie smart? Welche Installationen sind vorhanden? Alles relevante Fragen, aber der Mieter blickt letztlich aus einer anderen Perspektive.

Eine Organisation möchte vor allem wissen, ob sie hier arbeiten kann, und zunehmend auch, ob sie hier digital arbeiten kann. Gibt es ausreichend Konnektivität? Welches Glasfasernetz liegt vor? Gibt es Redundanz? Kann die Infrastruktur Hunderte gleichzeitige Nutzer bewältigen? Das sind Fragen, die kein technisches Detail mehr sind, sondern eine Frage der Unterbringung.

Die zugrunde liegenden Themen laufen an immer mehr Punkten zusammen. Man denke an die WLAN-Abdeckung in Gebäuden, die vorhandene Datenverkabelung, die Einrichtung von Patch- und Serverräumen und die Frage, was bei einem Ausfall geschieht. Und vielleicht ist die wichtigste Frage, ob der Arbeitsplatz die zukünftige KI- und Datennutzung der Organisation bewältigen kann.

SRI betrachtet das Gebäude, IT-Label das, was das Gebäude digital ermöglichen kann

Hier liegt ein wichtiger Unterschied. SRI betrachtet vorrangig die Smart Readiness des Gebäudes und der Gebäudeinstallationen. IT-Label betrachtet das digitale Ausbauniveau und die relevante digitale Infrastruktur für Gebäude und Nutzer. Das klingt nach einer Nuance, ist für den Immobilienmarkt aber ein grundlegender Unterschied.

Ein Gebäude kann technisch außerordentlich smart sein und gleichzeitig für einen bestimmten Nutzer digital unzureichend eingerichtet sein. Sensoren funktionieren hervorragend, Klimaanlagen reagieren intelligent, die Beleuchtung wird automatisch gesteuert und das Gebäudemanagementsystem sammelt große Mengen an Daten. Unterdessen kann ein Mieter dennoch auf begrenzte Konnektivität, veraltete interne Verkabelung oder unklare Zuständigkeiten stoßen.

Smart bedeutet also nicht automatisch digital geeignet. Wir sehen SRI daher als einen interessanten Testfall für eine größere Entwicklung, die gut zu dem passt, was rund um Smart-Building-Technologie und die Frage, welche Infrastruktur dem zugrunde liegt, geschieht.

Ein Gebäude kann baulich Jahrzehnte überdauern und digital innerhalb weniger Jahre hinter dem zurückbleiben, was der Nutzer benötigt.

Der Testfall: möchte der Markt noch einen weiteren technischen Indikator?

SRI wird uns etwas Interessantes lehren. Nicht nur über Smart Buildings, sondern auch über die Frage, wie technische Gebäudeinformationen letztlich beim Nutzer ankommen. Denn wie viele Mieter werden künftig tatsächlich wissen, was eine bestimmte SRI-Bewertung für ihren täglichen Betrieb bedeutet?

Genau dort liegt unserer Ansicht nach die Herausforderung. Die Immobilienbranche verfügt bereits über enorm viele technische Informationen. Das Problem ist nicht immer, dass Informationen fehlen, sondern dass die Übersetzung fehlt: von Technik zu Immobilie, von Immobilie zu Makler, von Makler zu Mieter, und schließlich von Gebäude zu Nutzung.

Genau hier wählt IT-Label einen anderen Ansatz. Es geht nicht um noch eine Zahl für Spezialisten, sondern um eine Übersetzung von Normen in ein verständliches Ausbauniveau, das Mieter, Vermieter und Makler gleichermaßen einordnen können.

Ein Mieter möchte keinen technischen Bericht, er möchte eine Antwort

Nehmen wir an, ein Unternehmen sucht nach 2.500 m² Büroflächen. Die Geschäftsführung möchte eigentlich nicht wissen, wie jede technische Komponente funktioniert. Sie möchte wissen, ob 150 Mitarbeiter hier morgen gut arbeiten können, was die Organisation selbst noch investieren muss, was der Vermieter liefert und ob der Standort das Wachstum der kommenden zehn Jahre unterstützt.

Der nächste Schritt ist daher nicht noch mehr technische Komplexität. Der nächste Schritt ist, diese Komplexität verständlich zu machen. Das ist der Gedanke hinter IT-Label.

IT-Label beginnt bei der Nutzung

Der Ausgangspunkt ist einfach. Nicht nur erfassen, welche Technologie vorhanden ist, sondern übersetzen, was diese Infrastruktur für das digitale Ausbauniveau von Immobilien bedeutet. Was liefert der Vermieter, was erhält der Mieter, was fehlt, wo beginnt die Verantwortung des Nutzers und welche Verbesserungen sind möglich?

Ein Audit kann dabei Konnektivität, Glasfaser, Redundanz, Datenverkabelung, WLAN, technische Räume, digitale Kontinuität, relevante Cybersicherheitsvorkehrungen und Smart-Building-Infrastruktur betrachten. Themen wie Netzwerkredundanz und Cybersicherheit in Immobilien werden so nicht zu isolierten technischen Themen, sondern Teil eines zusammenhängenden Bildes.

Das geschieht nicht, weil jeder Mieter IT-Spezialist werden muss. Gerade weil er das nicht werden muss.

Der Nutzer von morgen verändert sich schneller als das Gebäude

Dazu kommt KI. Ein Gebäude, das heute vermietet wird, steht wahrscheinlich noch in zwanzig oder dreißig Jahren. Aber man schaue sich nur an, wie sehr sich die digitale Nutzung von Organisationen allein in den letzten fünf Jahren verändert hat: Cloud, Videokonferenzen, IoT, Datenanalyse, Automatisierung und inzwischen KI-Assistenten und digitale Zwillinge. Wir stehen wahrscheinlich erst am Anfang.

Das schafft ein grundlegendes Problem. Gebäude entwickeln sich langsam, digitale Nutzung entwickelt sich rasant. Ein Gebäude kann baulich hervorragend weiterfunktionieren und digital dennoch beschleunigt veralten. Dieses Phänomen wird auch digitale Obsoleszenz genannt und kann letztlich ein größeres Immobilienthema werden als die Frage, wie viel intelligente Technologie heute vorhanden ist.

Mehr über dieses Spannungsfeld lesen Sie in unserem Artikel über zukunftssicheres Bauen, in dem die digitale Lebensdauer eines Gebäudes im Mittelpunkt steht.

Funktionalität wird zum neuen Maßstab

Deshalb sollten wir zukunftssichere Immobilien vielleicht anders betrachten. Nicht nur: Ist es nachhaltig? Nicht nur: Ist es smart? Sondern: Bleibt es für den Nutzer funktional?

Ein Büro, in dem das Licht brennt und die Klimaanlage perfekt funktioniert, in dem aber Hunderte Mitarbeiter nicht zuverlässig digital arbeiten können, ist für diese Organisation nicht vollständig funktional. Ein Smart Building, das zunehmend von Daten und digitalen Systemen abhängt, während die zugrunde liegende Infrastruktur nicht mitwachsen kann, stößt ebenfalls an Grenzen.

Die Kette lässt sich kurz zusammenfassen. Smart braucht Daten. Daten brauchen Konnektivität. Konnektivität braucht Infrastruktur. Und diese Infrastruktur muss letztlich den Nutzer bedienen. So betrachtet stärkt eine gute digitale Basis die Smart-Ambitionen eines Gebäudes gerade, anstatt mit ihnen zu konkurrieren.

Der Unterschied in der Perspektive

Die nachstehende Tabelle stellt die beiden Ansätze nebeneinander, sodass der Unterschied im Ausgangspunkt sichtbar wird.

Der Makler erhält künftig eine andere Frage

Dies verändert auch den Vermietungsmarkt. Ein Makler erhält heute Fragen zu Quadratmetern, Mietpreis, Parkmöglichkeiten, Energieausweis, Erreichbarkeit und Ausbauniveau. Künftige Mieter werden jedoch zunehmend fragen, welche Verbindungen verfügbar sind, ob es Redundanz gibt, wie hoch das digitale Ausbauniveau ist und ob die Organisation hier digital weiterwachsen kann.

Dann ist "hier liegt Glasfaser" keine vollständige Antwort mehr, ebenso wenig wie "es gibt eine Heizung" eine ernsthafte Antwort auf die Frage nach der Energieleistung ist. Dass der moderne Makler IT-Labels verstehen lernt, ist daher keine Nebensache, sondern Teil einer vollständigen Beratung.

Die Immobilienfrage verschiebt sich langsam: von wie viel Quadratmeter brauche ich, hin zu wie viele Arbeitsplätze brauche ich, und letztlich zu was diese Arbeitsplätze digital leisten müssen. Was für Nutzer wichtig ist, wird für Vermieter und Investoren relevant und kann schließlich Teil des Immobilienwerts werden.

An die Arbeit mit digitaler Funktionalität

SRI zeigt, dass Europa versteht, dass Gebäude smarter werden, und das unterstützen wir. Die nächste Frage ist mindestens ebenso wichtig: Wer übersetzt all diese intelligente Technologie in tatsächliche digitale Funktionalität für den Nutzer? IT-Label ersetzt SRI nicht, sondern fügt die Übersetzung von digitaler Technik zu digitaler Funktionalität hinzu, in einer Sprache für Mieter, Vermieter, Makler, Investor und IT-Spezialist.

Möchten Sie wissen, was Ihr Gebäude digital ermöglichen kann, dann beginnen Sie mit der Basis. Lesen Sie, wie die Klassifizierung IT3 READY angibt, welche Infrastruktur vorhanden sein muss, und schauen Sie sich in unserer Übersicht an, was das IT-Label genau ist. So bringen Sie die digitale Funktionalität Ihrer Immobilie in Erfahrung, bevor ein Mieter die Frage stellt, die Sie jetzt schon beantworten können.