Was kann Ihr Gebäude digital leisten?

Back to School. RE-SEARCH wurde von der Tio Business School eingeladen, eine Gastvorlesung Digitales Immobilienwesen für die Studierenden des Studiengangs Maklerwesen & Immobilien zu halten. Also für die nächste Generation von Immobilienprofis, die künftig mieten, vermieten, bewerten und beraten.

Dass dieses Thema in eine Immobilienausbildung gehört, ist kein Zufall. Technologie und Immobilien werden zunehmend miteinander verflochten. Ein Gebäude ist längst nicht mehr nur eine Ansammlung von Quadratmetern mit Dach und Stromanschluss. Es ist auch ein Ort, an dem Organisationen mit Cloud-Software, Videokommunikation, KI-Tools und einer wachsenden Zahl vernetzter Geräte arbeiten.

Der zentrale Gedanke der Vorlesung lässt sich einfach zusammenfassen. Neben der klassischen Frage, was ein Gebäude kostet, und der mittlerweile vertrauten Frage, wie nachhaltig ein Gebäude ist, entsteht eine dritte grundlegende Frage: Was kann dieses Gebäude digital leisten? Dieser Artikel handelt davon, warum diese Frage immer wichtiger wird.

Von der Telefonleitung zum KI-Gebäude

Um zu verstehen, wo wir heute stehen, hilft ein Blick zurück. Vor nicht allzu langer Zeit reichten eine Telefonleitung und ein einfacher Internetanschluss aus. Ein Gebäude hatte einen Anschluss, und damit war die digitale Frage beantwortet.

Seitdem hat sich viel verändert. Grob zusammengefasst sah diese Entwicklung so aus:

• Telefonie und die ersten Internetverbindungen;
• Breitband und Glasfaser;
• interne Datenverkabelung durch das Gebäude;
• WLAN und mobile Erreichbarkeit;
• Cloud-Software und SaaS;
• Smart Buildings, die Anlagen zentral steuern;
• Internet of Things, also Geräte, die miteinander kommunizieren;
• Sensoren, die Gebäudedaten sammeln;
• digitale Zugangskontrolle und Sicherheit;
• KI-Anwendungen und eine stetig steigende Datenkonsumption.

Jeder Schritt in dieser Liste stellte etwas höhere Anforderungen an das Gebäude. Wo früher ein Kabel genügte, geht es heute um Kapazität, Zuverlässigkeit und die Fähigkeit, mitzuwachsen. In unserer Übersicht über den Weg von der Telefonleitung zur digitalen Lebensader ist diese Entwicklung ausführlicher beschrieben.

Die KI-Revolution verändert die Nachfrage nach Immobilien

KI verdient hier besondere Aufmerksamkeit. Ihre Auswirkungen zeigen sich nicht nur in Software und Geschäftsprozessen, sondern wirken sich indirekt bis in das Gebäude selbst aus. Organisationen nutzen mehr Cloud-Anwendungen, mehr Echtzeitdaten und mehr vernetzte Geräte als noch vor wenigen Jahren. Dadurch wird eine zuverlässige digitale Verbindung zur Voraussetzung für den täglichen Geschäftsbetrieb.

Der Vergleich mit Energie liegt nahe. Ohne Energie funktioniert ein Gebäude nicht. Aber ohne digitale Verbindung funktioniert eine moderne Organisation ebenso wenig. Das macht digitale Infrastruktur nicht weniger wichtig als einen Stromanschluss, nur weniger sichtbar. Wir haben zuvor über die Frage geschrieben, ob KI und Immobilien sich auf diese Weise zunehmend gegenseitig beeinflussen.

Wir untersuchen selbstverständlich, ob ein Gebäude genug Energie liefern kann. Die Frage, ob es genug digitale Kapazität hat, wird viel zu oft übersprungen.

Wichtig ist die Nuance, dass nicht jeder Mieter denselben digitalen Bedarf hat. Eine Anwaltskanzlei, ein KI-Start-up, eine Gesundheitsorganisation, ein Logistikunternehmen und ein Kreativunternehmen können alle ein unterschiedliches digitales Nutzungsprofil haben. Um diesen Unterschied besprechbar zu machen, verwenden wir den Begriff Datenkonsumption: einen Hinweis darauf, wie viel und wie intensiv eine Organisation digitale Verbindungen und Anwendungen nutzt. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel über Datenkonsumption als den neuen Quadratmeter.

Netzengpässe und Datenengpässe sind nicht dasselbe

Netzengpässe stehen mittlerweile hoch auf der Immobilienagenda. Jeder versteht, dass ein Mangel an Energiekapazität einem Gebäude im Weg stehen kann. Die Qualität und Kapazität der digitalen Infrastruktur bekommen dagegen häufig noch deutlich weniger Aufmerksamkeit.

Mit dem Begriff Datenengpass lenkt IT-Label die Aufmerksamkeit auf Situationen, in denen die digitale Infrastruktur nicht ausreichend auf die tatsächliche Nutzung oder den zukünftigen Bedarf der Nutzer abgestimmt ist. Es geht hier ausdrücklich nicht um dasselbe Phänomen wie Netzengpässe im Stromnetz. Es ist eine eigenständige Frage mit einer eigenen Logik.

Der Kern ist folgender: Wir sind es gewohnt zu prüfen, ob ein Gebäude über ausreichende Energiekapazität verfügt. Warum prüfen wir nicht standardmäßig, ob das Gebäude über ausreichende digitale Kapazität und Qualität verfügt? Wer sich hierin vertiefen möchte, findet mehr in unserer Erläuterung zur Frage, ob wir demnächst auch digitale Engpässe bekommen.

Der blinde Fleck im Immobilienwesen

In vielen Vermietungs-, Ankaufs- und Beratungsprozessen kommt digitale Infrastruktur erst spät zur Sprache. Ein Mieter erhält in der Regel problemlos Informationen über die wichtigsten Eigenschaften eines Objekts.

• Quadratmeter;
• Mietpreis und Nebenkosten;
• Energieausweis;
• Parkplätze;
• Erreichbarkeit;
• Anlagen;
• Ausstattungsniveau.

Informationen über Internetverbindungen, Glasfaser, mobile Abdeckung, Datenverkabelung, WLAN-Infrastruktur, Serverräume, Redundanz und Smart Building-Technologie sind längst nicht immer direkt verfügbar. Dabei bestimmen gerade diese Komponenten, ob eine Organisation am Tag nach der Übergabe arbeiten kann. Wir haben zuvor beschrieben, wie IT-Infrastruktur in nahezu jeder Mietbroschüre fehlt.

Das wirft eine logische Frage auf. Warum machen wir so viele Eigenschaften von Immobilien transparent, während die digitale Qualität eines Gebäudes oft unsichtbar bleibt? Nicht weil diese Qualität unwichtig ist, sondern weil lange Zeit keine gemeinsame Sprache dafür existierte.

Die Rolle von IT-Label

IT-Label ist eine Initiative, um die digitale Qualität und das digitale Ausstattungsniveau von Immobilien verständlicher, messbarer und transparenter zu machen. Es ist kein Gütesiegel mit gesetzlichem Status, sondern eine unabhängige Klassifizierungsmethodik und ein Wissenskollektiv. Was genau dahintersteckt, ist auf der Seite was ist das IT-Label beschrieben.

Der Anspruch ist, Technik in die Sprache der Immobilienbranche und der Nutzer zu übersetzen. Ein Mieter muss kein IT-Spezialist werden, um zu verstehen, was digital geliefert wird. Ein Makler muss kein Netzwerktechniker sein, um die richtigen Fragen zu stellen. Und ein Eigentümer muss kein technisches Handbuch lesen, um Einblick in die digitale Bereitschaft seines Gebäudes zu erhalten.

Wichtig ist, dass IT-Label bestehende Standards wie Energieausweise, BREEAM, WELL oder DIN- und ISO-Normen nicht ersetzt. Es konzentriert sich speziell auf digitale Qualität und digitale Bereitschaft. Wie dieses Verhältnis funktioniert, erklären wir in unserer Übersicht über den Unterschied zwischen ISO, NEN, BREEAM, WELL und IT-Label.

Der Immobilienprofi von morgen

Hier fügt sich der Kern der Gastvorlesung zusammen. Der Immobilienprofi von morgen muss kein IT-Spezialist werden. Er oder sie muss aber verstehen, welche digitalen Fragen relevant sind. Man denke an Fragen wie:

• Ist Glasfaser vorhanden?
• Welche Kapazität ist verfügbar?
• Wie ist die mobile Abdeckung im Gebäude?
• Was wird einem Mieter digital geliefert?
• Welche Infrastruktur ist bereits vorhanden, und was muss der Mieter selbst realisieren?
• Ist das Gebäude auf Smart Building- und IoT-Anwendungen vorbereitet?
• Passt die Infrastruktur zur Datenkonsumption des künftigen Nutzers?
• Ist eine spätere Erweiterung möglich?

Die Parallele zur Nachhaltigkeit ist aufschlussreich. Ein Makler muss kein Elektroingenieur sein, um die Bedeutung eines Energieausweises zu verstehen. Auf dieselbe Weise sollte digitale Infrastruktur zu einem selbstverständlichen Bestandteil des professionellen Immobiliengesprächs werden. Wer beide Fundamente nebeneinander sehen möchte, kann weiterlesen in Energie und IT als zwei gleichwertige Fundamente.

Von Kür zu Basiswissen

Digitales Wissen war jahrelang ein Thema für Spezialisten. Das verschiebt sich. In einem Markt, in dem Mieter immer häufiger zuerst fragen, welche Verbindung vorhanden ist, wird digitale Bereitschaft zum Gesprächsthema am Verhandlungstisch. Für Makler, Gutachter, Asset Manager und Property Manager verändert sich damit auch, was von ihrer Beratung erwartet wird.

Wissen mit der nächsten Generation teilen

Dass Themen wie KI, Smart Buildings, IoT und digitale Infrastruktur ihren Weg in die Immobilienausbildung finden, ist eine positive Entwicklung. Studierende, die heute lernen, was digitale Qualität bedeutet, stellen künftig in der Praxis bessere Fragen.

RE-SEARCH teilt aus Forschung und der täglichen Immobilienpraxis Wissen mit der neuen Generation von Fachleuten. Mehr über diese Zusammenarbeit und ihren Hintergrund lesen Sie unter RE-SEARCH macht IT-Label Teil der Suche. IT-Label arbeitet aus derselben Entwicklung heraus daran, digitale Qualität besprechbar und einsichtig zu machen. Mehr über die Organisation hinter RE-SEARCH finden Sie auf re-search.com.

Wissen teilen heißt Wissen vervielfachen. Die Verbindung zwischen Bildung, Immobilien und Technologie sorgt dafür, dass eine neue Generation von Fachleuten die digitale Ebene eines Gebäudes nicht als Nebensache betrachtet, sondern als festen Bestandteil der Beurteilung.

Gehen Sie selbst den nächsten Schritt

Der Immobilienprofi von morgen achtet nicht mehr nur auf Lage, Quadratmeter, Mietpreis und Nachhaltigkeit. Immer häufiger kommt etwas hinzu: digitale Infrastruktur, Konnektivität, Datenkonsumption und digitale Bereitschaft.

Die Botschaft bleibt einfach. Niemand muss IT-Spezialist werden. Aber in einer Welt von KI, Smart Buildings und zunehmender Datenkonsumption kann sich ein Immobilienprofi es immer weniger leisten, digitale Infrastruktur nicht zu verstehen.

Möchten Sie sehen, wie digitale Qualität in der Sprache der Immobilienbranche beschrieben wird? Dann schauen Sie sich an, wie das IT-Label funktioniert, und vertiefen Sie sich in die Smart Building-Technologie, die die Nachfrage nach digitaler Bereitschaft in den kommenden Jahren weiter antreibt. Und stellen Sie beim nächsten Gebäude, das Sie beurteilen, die Frage, die immer wichtiger wird: Was kann dieses Gebäude digital leisten?