Label énergétique, SRI et IT-label : qui mesure le numérique ?

Le secteur immobilier est devenu, ces dernières décennies, de plus en plus performant dans l'évaluation de la qualité des bâtiments. Nous évaluons la consommation d'énergie, l'isolation, les installations et le climat intérieur. De nouveaux instruments apparaissent, qui examinent la capacité d'un bâtiment à réagir aux utilisateurs et au système énergétique. C'est une évolution positive, car un bâtiment que l'on ne peut pas évaluer, on ne peut pas non plus l'améliorer de manière ciblée.

Mais entre toutes ces échelles de mesure, quelque chose disparaît. Nous mesurons à quel point un bâtiment est durable et nous apprenons à mieux mesurer à quel point un bâtiment est intelligent. La question qui reste sans réponse est de savoir si ce même bâtiment peut continuer à fonctionner numériquement. À mesure que les bâtiments deviennent plus intelligents, cette question devient plus urgente, pas moins.

Cet article met en parallèle le label énergétique, le Smart Readiness Indicator européen et l'IT-label. Pas pour déterminer lequel l'emporte, mais pour montrer qu'ils mesurent chacun quelque chose de différent et qu'ensemble, ils donnent une image plus complète.

D'abord, nous avons rendu les bâtiments durables

L'essor du label énergétique a permis d'accomplir quelque chose d'important. Il a traduit une information technique complexe sur la consommation d'énergie, les émissions de CO2 et les installations en une classification que presque tout le monde comprend. Un locataire n'a pas besoin d'être conseiller en installations pour comprendre qu'il existe une différence entre une performance énergétique et une autre.

C'est le cœur de ce que fait un label : traduire la complexité en information compréhensible. Derrière une lettre sur un label se cache une justification technique détaillée, mais l'utilisateur n'a pas besoin de la maîtriser entièrement pour faire un choix éclairé. C'est précisément cette fonction de traduction qui rend le label utile dans un marché où tout le monde n'est pas formé techniquement.

Le secteur a appris que la classification fonctionne. Outre l'énergie, des instruments comme BREEAM et WELL examinent la durabilité, la santé et le bien-être. Il est logique de se demander ensuite quel aspect de la qualité d'un bâtiment n'est pas encore rendu visible de cette manière.

Maintenant, les bâtiments deviennent intelligents

Le développement suivant bat son plein. Les bâtiments deviennent plus intelligents. Des capteurs mesurent l'occupation, les installations climatiques réagissent aux utilisateurs, l'éclairage est piloté automatiquement et les bornes de recharge communiquent avec les systèmes énergétiques. Les systèmes de gestion technique du bâtiment collectent des données et les installations peuvent réagir aux prix de l'énergie et à la charge du réseau.

En Europe, une attention croissante se porte sur ce sujet à travers le Smart Readiness Indicator, ou SRI. Le SRI est un instrument qui évalue dans quelle mesure un bâtiment peut utiliser des technologies intelligentes. Il s'intéresse principalement à la possibilité d'optimiser les performances énergétiques, de réagir aux besoins des utilisateurs, de piloter les installations de manière plus intelligente et de permettre de la flexibilité vis-à-vis du système énergétique.

Le SRI a été développé ces dernières années dans le cadre de la réglementation énergétique européenne et est testé et affiné dans divers États membres. L'accent est mis sur la relation entre la technologie intelligente et l'énergie. C'est précieux et cela s'inscrit dans la trajectoire européenne plus large vers la durabilité et la technologie des bâtiments intelligents.

Mais intelligent signifie automatiquement plus numérique

C'est ici qu'intervient le tournant crucial du point de vue de l'infrastructure numérique. Plus un bâtiment devient intelligent, plus il dépend des données, de la connectivité, des logiciels, des capteurs, des réseaux, de la cybersécurité et de l'infrastructure numérique. Intelligent et numérique ne sont pas synonymes, mais l'un ne peut exister sans l'autre.

Un bâtiment traditionnel pouvait, en cas de panne internet, continuer à fonctionner en grande partie. Le chauffage marchait, les portes s'ouvraient et la lumière s'allumait. Dans un bâtiment entièrement intelligent, c'est différent. Que se passe-t-il lorsque les connexions ou systèmes numériques tombent en panne ? Les collaborateurs peuvent-ils entrer, le contrôle d'accès fonctionne-t-il, la régulation climatique continue-t-elle à fonctionner, les capteurs continuent-ils à communiquer et les utilisateurs peuvent-ils encore travailler tout simplement ?

Se pose alors la question centrale de cet article : à quel point un bâtiment est-il intelligent lorsque son fondement numérique n'est pas développé au même niveau ? Un bâtiment rendu dépendant de systèmes numériques, mais dont l'infrastructure sous-jacente est inconnue ou vulnérable, déplace un risque au lieu de le supprimer.

Un bâtiment peut être conçu intelligemment et livré vulnérable en même temps, dès lors que personne n'a vérifié si le fondement numérique peut réellement porter la couche intelligente.

Le SRI et l'IT-label mesurent autre chose

Il est important de constater que le SRI et l'IT-label ne cherchent pas à mesurer la même chose. Ils se situent à des endroits différents de la même chaîne. Une comparaison simple le rend visible.

• Le label énergétique répond à la question : quelle est la performance énergétique du bâtiment ?
• Le SRI répond à la question : à quel point le bâtiment peut-il réagir intelligemment aux utilisateurs, aux installations et au système énergétique ?
• L'IT-label répond à la question : que peut faciliter le bâtiment sur le plan numérique et quel niveau de livraison numérique l'utilisateur reçoit-il ?

Ces instruments ne sont pas concurrents mais complémentaires. L'un n'a pas besoin de remplacer l'autre. Bien au contraire : plus les bâtiments deviennent intelligents, plus la visibilité sur leur infrastructure numérique devient pertinente. Le SRI, qui attire l'attention sur la technologie intelligente, rend la question du fondement numérique plus importante, pas moins.

L'IT-label traduit les normes techniques existantes en un niveau de livraison compréhensible, de IT5 SHELL à IT1+ PREMIUM. Cela ne se fait pas à la place de la connaissance technique, mais en complément de la connaissance que les spécialistes fournissent déjà.

Voici le vide que l'IT-label veut combler

Un utilisateur qui envisage un espace reçoit aujourd'hui généralement des informations sur le label énergétique, la durabilité, les installations, la surface, les places de parking, les charges locatives et l'emplacement. Et demain peut-être de plus en plus sur la préparation intelligente d'un bâtiment. C'est une information précieuse.

Mais ce même utilisateur reçoit-il également une réponse compréhensible aux questions numériques ? Quelle fibre optique est présente, y a-t-il de la redondance, quel câblage de données interne est présent, comment le wifi est-il organisé, comment les locaux serveurs et de brassage sont-ils aménagés et qui y a accès ? Et en plus : comment la continuité numérique est-elle organisée, quels systèmes numériques liés au bâtiment sont présents, comment sont-ils connectés et qui est responsable de quoi ?

La question la plus importante est peut-être de savoir si l'infrastructure numérique peut évoluer avec l'usage futur du locataire. Dans de nombreuses brochures locatives, cette information fait totalement défaut, alors que cet élément devient de plus en plus déterminant pour l'utilité d'un immeuble. C'est là que se trouve l'espace pour l'IT-label.

L'IT-label veut surtout faire la traduction

Le secteur n'a pas tant besoin de rapports techniques supplémentaires. Il existe déjà des spécialistes IT, des opérateurs télécoms, des conseillers en installations, des entreprises de cybersécurité et des experts en bâtiments intelligents qui font un excellent travail. Le problème se situe ailleurs : qui traduit toute cette information technique pour l'utilisateur ?

Un entrepreneur ne veut pas nécessairement savoir quels protocoles se cachent derrière chaque système. Il veut savoir s'il peut bien travailler ici. Un bailleur veut savoir ce qu'il livre sur le plan numérique. Un agent immobilier veut savoir ce qu'il peut communiquer à ce sujet. Un investisseur veut savoir où se situent les risques et les investissements futurs. Un asset manager veut savoir où des améliorations sont nécessaires et un spécialiste IT veut savoir quelle base est déjà présente.

L'IT-label se positionne donc comme le langage commun entre l'IT, l'immobilier et l'utilisateur. Ce rôle de langage partagé est précisément ce qui manque dès que cinq parties observent la même réalité technique depuis cinq intérêts différents.

De la spécification technique à la question fonctionnelle

Un principe important ici est qu'il ne suffit pas de simplement inventorier ce qui est techniquement présent. La question la plus pertinente est ce que cela signifie pour le fonctionnement de l'utilisateur. La différence est à chaque fois ce saut de la spécification vers la signification.

• Pas seulement : il y a de la fibre optique. Mais : que peut en faire l'utilisateur ?
• Pas seulement : il y a du wifi. Mais : cette infrastructure est-elle adaptée au nombre d'utilisateurs et d'applications ?
• Pas seulement : il y a un local serveur. Mais : ce local est-il sécurisé, aménagé fonctionnellement et clairement délimité ?
• Pas seulement : le bâtiment est intelligent. Mais : l'infrastructure numérique peut-elle soutenir de manière fiable toutes ces applications intelligentes ?

L'IT-label devient ainsi la traduction de la technique vers la fonctionnalité. Il ne s'agit pas d'additionner des composants, mais de se demander si l'ensemble permet à l'utilisateur de faire ce qu'il doit faire. Des sujets comme la redondance et la cybersécurité trouvent ainsi une place dans le débat sur la qualité des bâtiments, au lieu de rester dans un tiroir de documentation technique.

Du vieillissement technique au vieillissement numérique

L'immobilier existe pour faciliter une fonction. Un bureau doit permettre aux organisations de travailler, un bâtiment logistique doit rendre la logistique possible et un magasin doit pouvoir traiter des transactions. Presque chaque fonction devient de plus en plus dépendante de l'informatique. Cela déplace la question de savoir à partir de quand un bâtiment est encore fonctionnel.

Un bureau est-il fonctionnel lorsque la lumière et le chauffage fonctionnent, mais que cinq cents collaborateurs n'ont pas de connexion numérique fiable ? Cela met en lumière un nouveau risque : le vieillissement numérique, aussi appelé digital obsolescence. Un bâtiment peut être excellemment entretenu sur le plan architectural, avec un toit en bon état, une façade moderne, un excellent label énergétique et des installations qui dureront encore des années, tandis que l'infrastructure numérique prend simultanément du retard.

Cela peut signifier que les utilisateurs doivent réaliser des investissements supplémentaires ou que certaines organisations finissent par trouver le bâtiment moins attractif. Un bâtiment n'a donc pas besoin d'être physiquement vieilli pour vieillir fonctionnellement sur le plan numérique. Pour la valeur de l'immobilier, c'est une raison de rendre la qualité numérique explicitement visible.

L'IA accélère cette évolution

Ce basculement est accéléré par l'essor de l'intelligence artificielle. Les organisations utilisent de plus en plus des assistants IA, des plateformes cloud, de vastes ensembles de données, de la collaboration en temps réel, de la communication vidéo, de l'automatisation, l'IoT et des jumeaux numériques. Cela fait évoluer la liste des exigences des utilisateurs.

La question n'est plus uniquement de savoir combien de mètres carrés une personne a besoin. De plus en plus souvent, la question est de savoir ce que le poste de travail doit pouvoir supporter sur le plan numérique et si le bâtiment peut évoluer en conséquence. En savoir plus sur la relation entre l'IA et l'immobilier montre que l'utilisation de données de nombreuses organisations croît plus vite que l'infrastructure souvent livrée par défaut.

SRI et IT-label ensemble : intelligent et fonctionnel numériquement

Un bâtiment pérenne combine idéalement trois qualités. Sur le plan énergétique, le bâtiment utilise l'énergie efficacement. Sur le plan intelligent, il peut réagir de manière intelligente aux utilisateurs et au système énergétique. Sur le plan numérique, l'infrastructure sous-jacente peut soutenir de manière fiable le bâtiment et l'utilisateur. Ces couches se construisent les unes sur les autres.

Le principe est simple : l'intelligent appelle le numérique. Chaque capteur doit communiquer, chaque application a besoin de connectivité, chaque système de gestion technique traite des données et chaque installation intelligente devient partie d'un écosystème numérique. Plus le bâtiment devient intelligent, plus le fondement numérique en dessous est important.

Une formule utile rassemble tout cela : smart, safe et connected mènent ensemble à un immobilier fonctionnel. Smart signifie que le bâtiment réagit intelligemment. Safe signifie que l'infrastructure IT numérique et physique est convenablement sécurisée. Connected signifie que le bâtiment et les utilisateurs disposent d'une connectivité suffisante. Les trois sont nécessaires pour maintenir un bâtiment fonctionnel sur le plan numérique.

Une question constructive à l'Europe et aux pouvoirs publics

L'Europe pilote fortement les performances énergétiques, la durabilité, les bâtiments intelligents, la cybersécurité, l'IA et la numérisation. Ces évolutions finissent par converger dans le même environnement physique : le bâtiment. Cela fait de la cohérence entre elles une question de politique publique.

La question constructive à poser aux décideurs politiques est de savoir si, alors que les bâtiments doivent devenir de plus en plus intelligents, il ne faudrait pas en même temps rendre visible si leur fondement numérique est suffisamment solide. Un bâtiment peut-il vraiment être smart-ready sans attention portée à la préparation numérique ? Les instruments et réglementations existants touchent l'infrastructure numérique sur certains aspects, par exemple via des exigences de cybersécurité, mais la traduction vers ce dont l'utilisateur a besoin au quotidien reste largement non traitée.

Ce n'est pas au collectif de connaissances de déterminer à quoi doit ressembler la politique. Mais bien de poser clairement le sujet sur la table, comme cela se fait également dans le débat plus large sur les IT-labels et la politique publique. La transparence sur la qualité numérique des bâtiments en est le point de départ.

Une opportunité de collaboration

Le bon cadrage n'est pas SRI ou IT-label, mais SRI plus IT-label. Pas la technique des installations ou l'informatique, mais la technique des installations plus l'informatique. Pas le bailleur ou l'utilisateur, mais le bailleur plus l'utilisateur. Les mondes de la durabilité, de la technique du bâtiment, des bâtiments intelligents, de la cybersécurité et de l'infrastructure IT ont finalement le même objectif : des bâtiments qui continuent à fonctionner.

Au-dessus des normes techniques existantes peut apparaître une couche de traduction simple et compréhensible. Le label énergétique traduit en une performance énergétique compréhensible, le SRI en une préparation intelligente compréhensible et l'IT-label en un niveau de livraison numérique compréhensible. Ensemble, ils donnent une image plus complète du bâtiment, dans laquelle un agent immobilier, un locataire, un bailleur, un spécialiste IT et un investisseur peuvent comprendre la même information.

Mettez la couche numérique sur la table

Nous rendons les bâtiments durables pour qu'ils restent pérennes et nous les rendons intelligents pour qu'ils fonctionnent plus efficacement. Mais plus ils deviennent intelligents et numériques, plus ils dépendent de leur fondement numérique. Le bâtiment de demain ne doit pas seulement être durable et intelligent, il doit pouvoir continuer à fonctionner numériquement.

La prochaine étape concrète consiste à rendre la couche numérique aussi discutable que l'est déjà le label énergétique. Faites l'inventaire de ce qui est présent sur le plan numérique, de ce que cela signifie pour l'utilisateur et de l'endroit où l'infrastructure doit évoluer. Si vous souhaitez savoir comment cette traduction fonctionne en pratique, consultez comment l'IT-label est établi ou soumettez votre situation via un entretien avec le collectif de connaissances.

La question la plus importante n'est finalement pas de savoir combien de technologie nous mettons dans un bâtiment. La question la plus importante est de savoir si le bâtiment continue de fonctionner pour les personnes et organisations qui en dépendent. Le label énergétique indique à quel point le bâtiment est économe en énergie, le SRI à quel point il peut réagir intelligemment et l'IT-label rend visible ce que le bâtiment peut faciliter sur le plan numérique. Ensemble, ils rapprochent l'immobilier de ce qu'il doit être : fonctionnel, pérenne et numérique.