Datacongestie: kan vastgoed de groei van AI bijbenen?

Bijna iedereen in vastgoed kent inmiddels het woord netcongestie. Nederland produceert genoeg elektriciteit, maar op steeds meer plaatsen kan het elektriciteitsnet die energie niet op het juiste moment naar de juiste plek vervoeren. Bedrijven vinden een geschikt pand, maar krijgen er geen zware aansluiting bij. Beschikbaarheid en transportcapaciteit blijken twee verschillende dingen.

Die les is opvallend relevant voor iets waar veel minder over wordt gesproken: de digitale infrastructuur van onze gebouwen. Bij data kijken we meestal maar naar een ding. Ligt er glasvezel? Terwijl de betere vraag misschien is welke digitale capaciteit er daadwerkelijk beschikbaar is, van het landelijke netwerk tot in de patchkast en uiteindelijk op de werkplek.

In deze blog leggen we uit wat we bij IT-Label bedoelen met datacongestie, of dat wel de juiste term is, en wat het betekent voor commercieel vastgoed in een economie die steeds afhankelijker wordt van cloud en AI.

Wat bedoelen we met datacongestie?

Eerst een eerlijke kanttekening. Datacongestie is geen officieel erkend begrip binnen telecom, overheid of wetenschap. U zult het niet terugvinden als vastomlijnde definitie bij toezichthouders of onderzoeksinstellingen. Wij gebruiken het als een begrijpelijk verzamelbegrip: situaties waarin de vraag naar connectiviteit, capaciteit, beschikbaarheid of dataverwerking groter wordt dan een bepaalde schakel praktisch kan faciliteren.

Het belangrijke inzicht is dat zo'n knelpunt op verschillende niveaus kan ontstaan. Denk aan de volgende schakels:

• Het internationale en nationale netwerk: datacenters, internetknooppunten en backbone-verbindingen.
• Het regionale en lokale netwerk: glasvezel en telecominfrastructuur richting wijken en bedrijventerreinen.
• De gebouwaansluiting: de verbinding of verbindingen waarmee een pand daadwerkelijk is aangesloten.
• De interne gebouwinfrastructuur: backbone, bekabeling, switches, patchruimtes en wifi.
• De werkplek: de uiteindelijke digitale ervaring van de gebruiker.

Hieruit volgt een punt dat vaak wordt gemist. Een land kan uitstekende digitale infrastructuur hebben, terwijl een individueel gebouw of een specifieke gebruiker toch een knelpunt ervaart. De keten is zo sterk als de zwakste schakel, en die schakel zit verrassend vaak in het pand zelf.

De snelweg als eenvoudige metafoor

Stel u de digitale reis voor als een snelweg. Data legt een route af: datacenter, backbone, lokaal netwerk, gebouwaansluiting, interne infrastructuur en pas dan de werkplek. Als een van die onderdelen onvoldoende capaciteit, kwaliteit of redundantie heeft, ontstaat daar de bottleneck.

Vergelijk het met een snelweg van zes rijstroken die uitkomt op een smalle toegangsweg naar een bedrijventerrein. De snelweg kan perfect zijn. Maar daar heeft de eindgebruiker weinig aan als het laatste stuk het verkeer niet aankan. Glasvezel in de straat is die snelweg. Het zegt nog niets over de afrit.

We meten van elk pand de vierkante meters, het bouwjaar en het energielabel. Maar wat een gebouw digitaal aankan, staat nergens.

Is glasvezel aanwezig wel de juiste vraag?

In vrijwel elke huurbrochure staat het inmiddels: glasvezel aanwezig. Op zichzelf zegt die constatering weinig over de digitale kwaliteit van een gebouw. De vragen die er werkelijk toe doen, blijven meestal onbeantwoord.

Vragen achter de aansluiting

• Welke providers zijn beschikbaar en welke capaciteit kunnen zij leveren?
• Is opschaling mogelijk, en zijn er meerdere verbindingen via fysiek gescheiden routes?
• Wat gebeurt er bij kabelschade of een storing?
• Kan de interne backbone de beschikbare capaciteit verwerken, en hoe oud is de bekabeling?
• Ondersteunt de wifi honderden apparaten tegelijk, en zijn de ICT-ruimten geschikt om mee te groeien?

Een glasvezelaansluiting is een onderdeel van digitale infrastructuur. Het is niet automatisch een garantie voor digitale toekomstbestendigheid. Dat onderscheid werken we uitgebreider uit in ons artikel over glasvezel in gebouwen.

Wat verandert AI?

De opkomst van AI, cloud en SaaS verandert het datagebruik van organisaties zichtbaar. Videocommunicatie, IoT-sensoren, smart-buildingtoepassingen en realtime dataverwerking nemen toe. Tegelijk is nuance op zijn plaats. Niet elke AI-toepassing betekent dat een kantoor plotseling enorme hoeveelheden extra bandbreedte nodig heeft. Veel zware berekeningen vinden juist plaats in externe datacenters.

Maar dat maakt betrouwbare connectiviteit alleen maar belangrijker. Naarmate organisaties afhankelijker worden van externe diensten in de cloud, telt niet alleen hoeveel data er doorheen kan. Het gaat om de combinatie van beschikbaarheid, betrouwbaarheid, snelheid, latency, redundantie en schaalbaarheid. Wat AI en vastgoed samen betekenen, verkennen we verder in ons stuk over AI en vastgoed.

Van netcongestie naar datacongestie

Trek de vergelijking voorzichtig door. Bij netcongestie kan een onderneming een bedrijfspand vinden dat qua locatie, oppervlakte en huurprijs perfect is, maar dat onvoldoende elektrische capaciteit beschikbaar heeft. De toekomstvraag ligt voor de hand: kan digitale capaciteit op termijn ook een zwaarder vestigingscriterium worden?

Een sterk datagedreven onderneming vindt een uitstekend kantoor van 2.000 vierkante meter. Vervolgens blijkt de digitale infrastructuur onvoldoende redundant, de bekabeling verouderd en opschaling kostbaar. Fysiek past het bedrijf prima. Digitaal misschien niet. Dat dilemma raakt direct aan de vraag wie verantwoordelijk is voor de IT-infrastructuur in een gehuurd pand.

Digitale groeiruimte

Bij vastgoed vragen we standaard hoeveel vierkante meter een bedrijf vandaag nodig heeft, en hoeveel over vijf jaar. In een digitaliserende economie hoort daar een tweede groeivraag naast: hoeveel digitale capaciteit heeft deze organisatie nu, en straks? Digitale groeiruimte gaat daarbij niet alleen over Gbit per seconde, maar over het vermogen om mee te groeien met meer medewerkers, meer apparaten, meer cloudgebruik en hogere eisen aan beschikbaarheid en cybersecurity.

Capaciteitsprobleem of transparantieprobleem?

Misschien is de eerste uitdaging niet eens dat Nederland te weinig digitale capaciteit heeft. Ons netwerk behoort internationaal tot de betere. Het probleem zit ergens anders: van individuele gebouwen weten we simpelweg onvoldoende welke digitale capaciteit er beschikbaar is. Naast een mogelijk technisch capaciteitsvraagstuk ontstaat zo vooral een informatieprobleem.

Een huurder kan nauwelijks rekening houden met digitale toekomstbestendigheid als die informatie tijdens de zoektocht ontbreekt. Dekkingskaarten van providers bestaan, maar zeggen weinig over wat er binnen de gevel gebeurt. Op gebouwniveau wordt digitale capaciteit nergens structureel geregistreerd, terwijl dit steeds vaker de eerste vraag van moderne huurders is.

Wat betekent dit voor waarde en verhuurbaarheid?

Voorzichtigheid past hier. We claimen niet dat een beter digitaal gebouw automatisch meer waard is. Wel dringen zich relevante vragen op. Wordt een kantoor met hoogwaardige, schaalbare infrastructuur aantrekkelijker voor technologie- en kennisbedrijven? Leidt verouderde infrastructuur tot extra investeringen bij een nieuwe huurder?

En verder: hoort digitale infrastructuur thuis in de technische due diligence en in het MJOP? Moeten assetmanagers naast energie-CAPEX ook digitale CAPEX gaan plannen? Dit zijn geen retorische vragen, maar afwegingen die de komende jaren waarschijnlijk zwaarder gaan wegen.

De rol van IT-Label

Laten we helder zijn over wat het IT-label wel en niet doet. Het kan niet bepalen hoeveel capaciteit een landelijk telecomnetwerk heeft. Het lost geen nationale congestie op. Wat het wel doet, is inzichtelijk maken wat er bij een specifiek gebouw aanwezig is: externe connectiviteit, beschikbare providers, gebouwaansluitingen, redundantie, interne backbone, bekabeling, ICT-ruimtes, wifi, smart-building readiness en de verdeling van verantwoordelijkheden tussen huurder en verhuurder.

Die technische informatie vertalen we naar een begrijpelijk opleverniveau, van IT1+ PREMIUM tot IT5 SHELL. De gebruiker hoeft niet elk technisch detail te doorgronden. Hij moet antwoord krijgen op drie vragen: wat is er, wat kan ik ermee, en kan ik ermee doorgroeien? Hoe die vertaalslag werkt, leest u in hoe werkt het IT-label.

Belangrijk: dit is geen waarschuwing tegen technologie. AI, cloud en digitalisering bieden enorme kansen voor Nederland en Europa. De boodschap is niet dat AI straks voor congestie zorgt. De boodschap is dat een steeds digitalere economie een fysieke infrastructuur nodig heeft die kan meegroeien. Dat geldt voor datacenters, voor telecomnetwerken en uiteindelijk ook voor gebouwen.

Uw vervolgstap

Bij netcongestie hebben we geleerd dat beschikbaarheid niet hetzelfde is als capaciteit. Die les mogen we meenemen naar onze digitale infrastructuur. In een economie die steeds afhankelijker wordt van cloud, data en AI is straks niet alleen relevant hoeveel vierkante meter u kunt huren, maar ook hoeveel digitale groeiruimte een gebouw heeft.

Wilt u weten wat uw pand digitaal aankan, of waar u als huurder op moet letten? Bekijk als eigenaar de mogelijkheden voor kantoorgebouwen, of lees als huurder waar u op moet letten. Zo maakt u de blinde vlek zichtbaar die we nu in kaart moeten brengen.