NVM ziet de digitale economie, maar ook het gebouw?

De vastgoedmarkt beoordeelt gebouwen op locatie, oppervlakte, bereikbaarheid, energielabel en technische kwaliteit. Dat is een verfijnd systeem, opgebouwd uit jaren aan data, richtlijnen en taxatiepraktijk. Toch valt op dat een kenmerk dat steeds bepalender wordt voor het dagelijks gebruik van een gebouw nog nauwelijks een vaste plek heeft: de digitale infrastructuur.

Dat is opvallend, juist omdat de brancheorganisatie het belang van digitalisering scherp ziet. NVM en NVM Business wijzen in hun publicaties op de opmars van AI, de groeiende ruimtevraag van datacenters en de verwevenheid van energie, technologie en vastgoed. De redenering is helder: kunstmatige intelligentie vraagt om rekenkracht, rekenkracht vraagt om datacenters, datacenters vragen om energie en digitale infrastructuur, en dat alles landt uiteindelijk in vastgoed.

Maar dan komt de vervolgvraag die dit artikel onderzoekt. Als digitale infrastructuur strategisch wordt voor onze economie, hoe wordt die digitale infrastructuur dan beoordeeld bij het kantoor of bedrijfspand waar die digitale economie feitelijk plaatsvindt? We keken naar wat NVM communiceert, wat een makelaar aan een huurder vertelt, hoe taxateurs ernaar kijken en wat een ondernemer op Funda in Business daadwerkelijk kan zien.

NVM ziet de digitale economie, en dat is terecht

Begin je bij NVM zelf, dan valt op dat digitalisering geen bijzaak is. NVM Holding positioneert zich als de technologische basis van de Nederlandse vastgoedmarkt en levert makelaars en taxateurs vastgoeddata, koppelingen en technologie. NVM Business schrijft over AI en over datacenters als een steeds strategischer onderdeel van de economie, met de waarschuwing dat Nederland kansen kan mislopen als er onvoldoende ruimte is voor die infrastructuur.

Dat is een sterk uitgangspunt. Het laat zien dat de sector de macro-ontwikkeling begrijpt: AI en vastgoed raken structureel verweven. De aandacht gaat daarbij vooral uit naar de vraag waar de digitale economie fysiek wordt gehuisvest, en naar de energie- en ruimtebehoefte die daarbij hoort.

Wat in die discussie minder aan bod komt, is het gebouw op microniveau. Niet het datacenter, maar het reguliere kantoor of bedrijfspand waar een organisatie werkt, vergadert, videobelt en cloudapplicaties draait. De strategische blik op datacenters en de operationele blik op het individuele object lopen nog niet gelijk op.

Wat adviseert NVM de makelaar?

De logische volgende stap is de vraag welke handvatten een Business-makelaar krijgt om digitale kwaliteit tijdens een opname of verhuuradvies te inventariseren. Denk aan internet en glasvezel, databekabeling, wifi, redundantie, beschikbare providers, server- en patchruimtes, cybersecurity, smart-buildingvoorzieningen en de mogelijkheid tot opschalen.

In de geraadpleegde openbare richtlijnen en publicaties hebben we geen uniforme, gebouwgerichte classificatie voor digitale infrastructuur gevonden waarmee een makelaar deze onderwerpen op een gestandaardiseerde manier vastlegt. Openbare publicaties verwijzen voor detailkennis vaak naar ledenomgevingen, opleidingen en standaarden; wat daar precies aan gestructureerde velden bestaat, is van buitenaf niet volledig vast te stellen.

Belangrijk is de nuance: dat is iets anders dan de conclusie dat er niets gebeurt. Het betekent dat digitale infrastructuur nog geen vast, vergelijkbaar onderdeel lijkt van de standaard objectinformatie, zoals dat bij het energielabel wel het geval is. Het onderwerp leeft vooral als vrije tekst en als incidentele aandacht, niet als methodiek.

Van vrije tekst naar vergelijkbare data

Dat onderscheid is de kern. Een zin als "glasvezel aanwezig" is informatie, maar het is geen data waarop je kunt vergelijken. Het verschil tussen losse omschrijvingen en gestandaardiseerde gebouwinformatie is precies het onderwerp waar IT-infrastructuur in de huurbrochure steeds vaker tegenaan loopt.

Wat vertelt de makelaar nu aan een huurder?

Vertaal dit naar de praktijk. Een ondernemer zoekt duizend vierkante meter kantoorruimte. De makelaar kan nauwkeurig vertellen hoeveel meters er zijn, wat de huurprijs en servicekosten zijn, hoeveel parkeerplaatsen erbij horen, welk energielabel het pand heeft, hoe de klimaatinstallatie werkt en op welk niveau wordt opgeleverd.

Bij IT staat er dan mogelijk "glasvezel aanwezig". Maar wat weet de huurder daarmee werkelijk? Welke providers zijn beschikbaar, welke capaciteit kan worden geleverd, is redundantie mogelijk, hoe komen verbindingen het gebouw binnen, welke interne databekabeling ligt er, hoe is de backbone uitgevoerd, welke ICT-ruimten zijn er en kan het geheel opschalen? En vooral: wat levert de verhuurder op en wat moet de huurder zelf regelen? Die verdeling staat centraal in de vraag wie de IT in huurvastgoed regelt.

De makelaar hoeft geen IT-specialist te worden. Hij moet alleen in begrijpelijke taal kunnen zeggen wat een gebouw digitaal aankan.

De relevante vraag is dus niet of de makelaar zelf moet gaan meten. De vraag is of hij kan beschikken over een uniforme, onafhankelijke vertaalslag, zodat hij digitale kwaliteit net zo helder kan communiceren als een energielabel.

En wat doet de taxateur?

Een commercieel taxatierapport bevat volgens de gangbare praktijk financiële, juridische, bouwkundige en duurzaamheidsaspecten. De vraag is of digitale infrastructuur daarin al als afzonderlijke gebouwkwaliteit wordt meegenomen. Kijk je naar NRVT-reglementen, praktijkhandreikingen en internationale kaders als de IVS en EVS, en waar relevant RICS, dan is connectiviteit daarin geen expliciet verplicht, apart benoemd onderdeel op het niveau van bekabeling, redundantie of ICT-ruimten.

Dat sluit niet uit dat een taxateur het meeweegt. Er is een verschil tussen een verplicht rapportonderdeel en een factor die een taxateur kan betrekken zodra deze aantoonbaar invloed heeft op marktwaarde, verhuurbaarheid, CAPEX, risico of courantheid. Precies daar ligt de opening. Als digitale kwaliteit de gebruikersvraag beïnvloedt, wordt het een grootheid die relevant kan zijn voor de waardering en het rendement.

Om zoiets mee te kunnen wegen, moet een taxateur het wel kunnen identificeren. Een gestandaardiseerde aanduiding maakt van een moeilijk grijpbaar technisch gegeven een herkenbaar gebouwkenmerk, vergelijkbaar met de manier waarop het energielabel de taxatiepraktijk is binnengekomen.

Heeft digitale infrastructuur invloed op waarde?

Die vraag verdient een eerlijk antwoord in plaats van een aanname. Internationaal bestaan initiatieven die digitale gebouwkwaliteit beoordelen, zoals WiredScore en SmartScore, wat aangeeft dat er marktvraag is naar objectieve informatie over connectiviteit en slimme voorzieningen. Onderzoek naar de relatie tussen connectiviteit, verhuurbaarheid en gebruikersvraag wijst op een verband, al vraagt de precieze omvang per markt en gebouwtype om zorgvuldigheid.

Daarom claimen we hier niet dat een IT1-gebouw automatisch meer waard is dan een IT3-gebouw. Wel stellen we de relevante taxatievraag: als digitale infrastructuur invloed krijgt op investeringskosten, verhuurbaarheid, gebruikersvraag en risico, moet een taxateur deze kwaliteit dan uiteindelijk kunnen benoemen? De verbinding tussen digitale infrastructuur, ESG en waarde maakt die vraag steeds urgenter.

En dan Funda, en vooral Funda in Business

Op Funda kan een consument filteren op tal van kenmerken. Digitale voorzieningen als glasvezel, internetcapaciteit of smart-homeuitrusting komen doorgaans terug in de vrije objectomschrijving, niet als gestructureerd veld waarop een gebruiker kan zoeken of vergelijken. Wat een makelaar technisch kan invoeren en wat zichtbaar en filterbaar is voor de bezoeker, zijn twee verschillende dingen.

Op Funda in Business zie je hetzelfde patroon bij kantoren en bedrijfsruimte. Standaard worden oppervlakte, energielabel, parkeren, voorzieningen, klimaat, locatie, bereikbaarheid, huurprijs en servicekosten weergegeven. Gestructureerde velden voor glasvezel, beschikbare providers, capaciteit, redundantie, databekabeling, ICT-ruimte, wifi-infrastructuur of een digitale classificatie ontbreken in de praktijk. Digitale kenmerken duiken op als incidentele vermelding in de tekst.

Het onderscheid is opnieuw simpel te maken. "Glasvezel aanwezig" is informatie. Een gestandaardiseerde digitale classificatie is vergelijkbare data. Alleen het tweede maakt zoeken, filteren en objectief vergelijken mogelijk.

De parallel met het energielabel

Een makelaar hoeft geen energieadviseur te zijn om "energielabel A" te communiceren. De technische beoordeling gebeurt elders, de uitkomst wordt vertaald naar een classificatie die eigenaar, makelaar, taxateur, huurder en belegger allemaal begrijpen. Waarom zou datzelfde principe niet werken voor digitale infrastructuur?

Een makelaar hoeft niet te beoordelen welke categorie databekabeling technisch noodzakelijk is of hoe redundantie ontworpen moet worden. Een gecertificeerde specialist voert de audit uit, de uitkomst wordt een classificatie. De labels lopen van IT1+ PREMIUM en IT1 HIGH PERFORMANCE via IT2 PLUG & PLAY en IT3 READY naar IT4 CORE en IT5 SHELL. De volledige opbouw staat toegelicht in de classificatie van PREMIUM tot SHELL.

Daarmee kan de makelaar zeggen: "Dit kantoor heeft IT2 PLUG & PLAY. Er is een sterke digitale basis aanwezig, maar afhankelijk van uw eigen IT-eisen moet uw organisatie nog aanvullende voorzieningen realiseren." Duidelijke taal, zonder technische diepgang.

De rol van een vertaallaag, niet van een vervanging

Het IT-label is nadrukkelijk geen vervanging van NVM-richtlijnen, technische inspecties, NEN- of ISO-normen of de deskundigheid van IT-professionals. Het is een vertaallaag. De specialist controleert, de techniek wordt beoordeeld, het IT-label classificeert, de makelaar communiceert en de gebruiker begrijpt wat er wordt aangeboden. Voor de taxateur ontstaat objectieve aanvullende gebouwinformatie die hij zelf kan wegen op relevantie voor markthuur, leegstandsrisico, CAPEX, courantheid en waarde. Zo bepaalt het label niet de waarde, maar maakt het een kenmerk zichtbaar.

Stel je voor dat een ondernemer straks op Funda in Business zoekt op Amsterdam, 500 tot 1.000 vierkante meter, energielabel A of beter, twintig parkeerplaatsen en minimaal IT-label IT2. Dan verschuift digitale infrastructuur van technisch detail naar zoekcriterium voor bedrijfshuisvesting. Technisch en commercieel is dat een logische volgende stap, mits er een uniforme standaard onder ligt. Dat is precies het uitgangspunt achter een gedeelde taal voor digitale gebouwkwaliteit.

De grotere vraag is er dan ook een voor de sector als geheel, niet een verwijt aan NVM. NVM investeert juist sterk in data en technologie en beschikt over enorme hoeveelheden informatie over de Nederlandse vastgoedvoorraad. Zou digitale gebouwkwaliteit een volgende databron kunnen worden, naast de bestaande?

Concrete vervolgstap

De makelaar hoeft niet te weten hoe een energielabel wordt berekend om het te kunnen communiceren. De taxateur hoeft het label niet zelf vast te stellen om de mogelijke invloed op waarde te beoordelen. En de huurder hoeft geen installatietechnicus te zijn om te begrijpen wat label A betekent. Voor digitale infrastructuur is dezelfde vertaalslag denkbaar.

Wilt u als eigenaar, makelaar of taxateur ontdekken hoe die vertaalslag werkt, begin dan bij de uitleg over hoe het IT-label werkt en verdiep u in wat het voor kantoorgebouwen concreet betekent. De zoekvraag van morgen gaat namelijk niet alleen over hoeveel vierkante meter iemand nodig heeft, maar ook over wat een nieuw kantoor digitaal aankan.