IT-Infrastruktur fehlt in jeder Vermietungsbroschüre

Wer sich eine Büroraum ansieht, erhält fast immer eine gepflegte Broschüre. Darin steht, wie viele Quadratmeter der Raum umfasst, welchen Energieausweis das Gebäude trägt, in welchem Jahr es errichtet wurde und wie viele Parkplätze dazugehören. Häufig folgt noch eine Auflistung der Klimaanlage, der Aufzüge, der Solarpaneele, der Ladesäulen und des Ausbauniveaus. Die bauliche Qualität des Gebäudes wird bis ins Detail beschrieben.

Und dennoch fehlt fast immer etwas. Nirgends in der Broschüre steht, wie digital ausgereift das Gebäude eigentlich ist. Kein Wort über Glasfaser, Provider, Datenverkabelung oder den Patchraum. Dabei ist praktisch jede Organisation, die den Raum nutzen wird, vollständig auf eine zuverlässige digitale Verbindung angewiesen.

Das wirft eine einfache Frage auf. Warum wissen wir alles über die Steine, das Glas und die Anlagen eines Gebäudes, aber so gut wie nichts über die Infrastruktur, auf der die tägliche Arbeit tatsächlich läuft? Dieser Artikel geht der Antwort auf den Grund.

Die verborgene Infrastruktur

Eine moderne Organisation läuft auf Verbindungen, die man während einer Besichtigung nicht sieht. Man denke an schnelles Internet, Cloud-Anwendungen, KI-Anwendungen, Videotelefonie und VoIP-Telefonie. Hinzu kommen WLAN im gesamten Gebäude, gesicherte Netzwerke, Zutrittskontrolle, Kameras und eine wachsende Anzahl an Sensoren und Geräten, die unter dem Begriff Internet of Things fallen.

All diese Einrichtungen haben eines gemeinsam: Sie sind unsichtbar. Während eine Klimaanlage hörbar ist und ein Aufzug sichtbar, verschwindet die Netzwerkinfrastruktur in Kabelkanälen, Decken und einem technischen Raum, den die meisten Besucher nie betreten. Die Glasfaser im Gebäude liegt hinter einer Tür, die während einer Führung geschlossen bleibt.

Die Folge ist, dass ein Gebäude mit ausgezeichneter digitaler Ausstattung während einer Besichtigung genauso aussieht wie ein Gebäude, in dem diese Ausstattung fehlt. Der eine Raum ist bereit für intensive Cloud-Nutzung, der andere nicht. Von außen ist dieser Unterschied nicht abzulesen.

Praxisbeispiele aus der Immobilienkette

Um zu verstehen, warum diese Information so schwer zutage tritt, hilft es, die Kette Schritt für Schritt zu durchlaufen. Jede Partei sieht einen anderen Teil des Gebäudes.

Der Makler

Der Makler kann problemlos über den Energieausweis, die Nutzfläche und das Ausstattungsniveau berichten. Doch die Fragen, die heutzutage gestellt werden, gehen in eine andere Richtung. Liegt Glasfaser? Welche Provider sind verfügbar? Gibt es Redundanz? Ist die Verkabelung für unsere Organisation geeignet? Wie im Artikel über Makler und IT-Infrastruktur, die über Quadratmeter hinausblicken beschrieben, sind diese Antworten oft nicht sofort verfügbar.

Der Vermieter

Der Vermieter investiert regelmäßig erheblich in die digitale Basis: Glasfaser, Datenverkabelung, einen gut eingerichteten Patchraum, Sicherheit und Zutrittskontrolle. Diese Investitionen sind real und mitunter beträchtlich. Nur sind sie während der Vermietung kaum sichtbar, sodass sie selten zur Geschichte des Gebäudes beitragen.

Der Ausbauer und Installateur

Der Ausbauer oder Installateur liefert hochwertige Technik und dokumentiert diese ordentlich. Nach der Fertigstellung verschwinden diese technischen Berichte jedoch meist in einer Projektakte. Ein nachfolgender Mieter sieht nur ein fertig ausgebautes Büro und hat keinen Zugang zu dem Wissen, das darunterliegt.

Der Mieter

Der Mieter unterzeichnet einen Vertrag auf Basis dessen, was sichtbar und beschrieben ist. Erst bei der Einrichtung stellt sich manchmal heraus, dass zusätzliche Datenverkabelung nötig ist, dass der Patchraum zu klein ist, dass das WLAN neu verlegt werden muss oder dass eine zweite Internetverbindung fehlt. Das führt zu Verzögerungen, Mehrkosten und Frustration, genau in dem Moment, in dem die Organisation loslegen möchte.

Ein digital ausgereiftes Gebäude sieht während einer Besichtigung genauso aus wie eines, das es nicht ist. Dieser Unterschied gehört irgendwo festgehalten.

Warum niemandem ein Vorwurf zu machen ist

Es ist verlockend, einen Schuldigen zu benennen, doch das würde das Problem falsch darstellen. Jede Partei arbeitet sorgfältig, nur eben aus ihrem eigenen Fachgebiet heraus. Der Makler verkauft Raum. Der Installateur liefert Technik. Der Vermieter investiert. Der IT-Spezialist blickt auf Netzwerkarchitektur und Sicherheit.

Der Mieter will unterdessen vor allem eines wissen: Können wir hier morgen problemlos arbeiten? Das ist eine einfache Frage mit einer technischen Antwort, die auf verschiedene Fachgebiete verteilt ist. Wie im Artikel darüber, wie jeder eine andere IT-Sprache in der Immobilienbranche spricht dargelegt wird, fehlt kein Wissen, sondern eine gemeinsame Art, dieses Wissen zu teilen.

Das Problem ist also kein Fehler, sondern eine blinde Stelle. Die Information ist vorhanden, verteilt auf Akten und Köpfe. Was fehlt, ist ein gemeinsamer Ort und eine gemeinsame Sprache, in der diese Information für alle lesbar wird.

Warum Transparenz zunehmend wichtiger wird

Dass diese blinde Stelle jahrelang kein großes Problem darstellte, lässt sich erklären. Solange Internet vor allem E-Mail und einige Webanwendungen betraf, kam eine Organisation mit einer Basisverbindung weit. Diese Situation hat sich geändert. Cloud Computing verlagert die gesamte Anwendungslandschaft in externe Rechenzentren, hybrides Arbeiten macht zuverlässige Verbindungen zur Voraussetzung, und KI-Anwendungen stellen höhere Anforderungen an Bandbreite und Verfügbarkeit.

Hinzu kommen Entwicklungen wie Smart-Building-Technologie und die wachsende Bedeutung von Cybersicherheit in Immobilien. Ein Gebäude ist nicht länger nur eine bauliche Umgebung; es ist ein Knotenpunkt des Datenverkehrs. Digitale Infrastruktur ist damit ebenso essenziell geworden wie Strom, Wasser und die Klimaanlage.

Wenn die digitale Gebäudereife derart entscheidend für die tägliche Nutzung ist, ist es bemerkenswert, dass dieses Merkmal noch immer nicht in der Standardbeschreibung eines Objekts vorkommt. Gerade diese Diskrepanz macht Transparenz in den kommenden Jahren unausweichlich.

Hier kommt das IT-Label ins Bild

An dieser Stelle kommt das IT-Label ins Bild. Wichtig vorab: Das IT-Label ersetzt keine bestehenden technischen Normen. Es tritt nicht an die Stelle von ISO- oder DIN-Normen und ist kein Gütesiegel mit gesetzlichem Status. Es ist eine unabhängige Klassifizierungsmethodik, entwickelt innerhalb eines Wissenskollektivs.

Was das IT-Label tatsächlich leistet, ist die vorhandene IT-Infrastruktur in ein verständliches IT-Ausstattungsniveau für Gewerbeimmobilien zu übersetzen. Es nimmt die technische Wirklichkeit eines Gebäudes, die Verkabelung, den Patchraum, die vorhandenen Provider, die Redundanz und die Netzwerkinfrastruktur, und bringt diese auf eine Klassifizierung zurück, die ohne technisches Vorwissen lesbar ist. Wer wissen möchte, wie das in der Praxis abläuft, findet Erläuterungen auf der Seite über wie das IT-Label funktioniert.

Die Klassifizierung reicht von einem umfassenden IT1+ PREMIUM für KI-taugliche Gebäude bis zu einem IT5 SHELL ohne digitale Infrastruktur. Jede Stufe beschreibt, was vorhanden ist, ohne ein Urteil über das Gebäude als Ganzes zu fällen. Eine SHELL-Klassifizierung ist nicht schlecht; sie zeigt lediglich, dass die digitale Infrastruktur noch angelegt werden muss. So weiß ein Mieter im Vorfeld, worauf er sich einlässt.

Der Vorteil ist, dass dieselbe Klassifizierung für alle Beteiligten lesbar ist. Mieter, Vermieter, Investoren, Makler, Projektentwickler, Ausbauer, Installateure, Netzbetreiber und IT-Spezialisten blicken plötzlich auf denselben Bezugsrahmen. Die digitale Gebäudereife wird damit vergleichbar, so wie es Fläche und Energieausweis bereits sind.

Von der blinden Stelle zur Selbstverständlichkeit

Vor zwanzig Jahren wurde bei einer Besichtigung kaum nach einem Energieausweis gefragt. Heute ist er ein selbstverständlicher Bestandteil jeder Broschüre und jeder Wertermittlung. Zu erwarten ist, dass Transparenz über digitale Infrastruktur dieselbe Entwicklung durchlaufen wird. Nicht weil jedes Gebäude dieselbe Ausstattung haben muss, sondern weil Nutzer wissen wollen, was sie mieten.

Wer kurzfristig einen Raum sucht oder anbietet, tut gut daran, die digitale Infrastruktur ebenso ernst zu nehmen wie die baulichen Merkmale. Fragen Sie nach der vorhandenen Verbindung, den Providern und der Verkabelung, bevor der Vertrag unterzeichnet wird. Ein guter Ausgangspunkt ist die Übersicht darüber, worauf Sie als Mieter achten sollten, die die wichtigsten Punkte rund um Konnektivität zusammenfasst. So wird aus einer unsichtbaren Qualität ein Faktum, auf das Sie im Vorfeld Einfluss nehmen können, statt einer Überraschung im Nachhinein.