SRI ja, digitale Readiness nein: der blinde Fleck

Warum arbeiten wir in Europa auf eine verpflichtende SRI für große Gebäude hin, während ein Mieter noch immer nicht sehen kann, was sein Gebäude digital leisten kann? Diese Frage klingt einfach, berührt aber einen Widerspruch, der tiefer sitzt, als sich viele Entscheidungsträger bewusst sind.

Kein Missverständnis: Dies ist kein Angriff auf Nachhaltigkeit oder auf den Smart Readiness Indicator. Im Gegenteil. Nachhaltigkeit ist essenziell. SMART Buildings sind logisch. Und die SRI ist eine interessante Entwicklung, die die Intelligenz eines Gebäudes besser messbar macht.

Dennoch drängt sich eine unbequeme Frage auf. Warum machen wir die Intelligenz des Gebäudes immer besser messbar, während die digitale Infrastruktur, auf der der Nutzer sein Unternehmen betreiben muss, größtenteils unsichtbar bleibt? Das ist der blinde Fleck, den das IT-Label sichtbar machen will.

Beginnen wir mit den Fakten: Was wird die SRI?

Der Smart Readiness Indicator ist ein europäisches Instrument, das sichtbar macht, inwieweit ein Gebäude intelligente Technologie einsetzen kann. Er geht auf die Energy Performance of Buildings Directive zurück, die europäische Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Die SRI bewertet, in welchem Maß ein Gebäude in der Lage ist, seine Funktionen auf den Nutzer, das Netz und die eigenen Anlagen abzustimmen.

Konkret betrachtet die SRI unter anderem die Fähigkeit, Energieleistung zu optimieren, auf Nutzerbedürfnisse zu reagieren, Gebäudetechnik intelligent zu steuern und Flexibilität gegenüber dem Energiesystem zu ermöglichen. Im Kern ist sie also ein Maßstab für die Intelligenz des Gebäudes selbst.

Juristisch ist Präzision wichtig. Die SRI ist derzeit nicht für alle europäischen Gebäude verpflichtend. Die überarbeitete EPBD legt jedoch fest, dass die Europäische Kommission unter Berücksichtigung der Bewertung der Test- und Umsetzungsphase spätestens bis zum 30. Juni 2027 einen delegierten Rechtsakt erlassen muss. Damit wird die Anwendung des gemeinsamen SRI-Schemas für bestimmte Nichtwohngebäude mit einer effektiven HLK-Leistung von mehr als 290 kW verpflichtend.

Europa hält es also für wichtig genug, die SMART Readiness großer Gebäude letztlich strukturell sichtbar zu machen. Gut so. Dann stellt sich aber automatisch eine zweite Frage: Wo ist der Digital Readiness Indicator für den Nutzer?

SMART ist wichtig, aber funktional ist wichtiger

Zwischen der Perspektive des Gebäudes und der des Nutzers besteht ein grundlegender Unterschied. Ein Gebäude kann energieeffizient sein, Sensoren enthalten, automatische Beleuchtung besitzen, intelligente Klimaregelung nutzen, Energie flexibel steuern und ein fortschrittliches Gebäudemanagementsystem betreiben. Alles wertvoll.

Doch der Nutzer will letztlich etwas viel Grundlegenderes wissen: Kann ich hier mein Unternehmen betreiben? Hinter dieser einen Frage verbirgt sich eine ganze Reihe weiterer. Welche Internetverbindungen sind vorhanden? Gibt es Glasfaser? Welche Anbieter sind verfügbar? Gibt es Redundanz? Welche Datenverkabelung liegt vor? Was kann die WLAN-Infrastruktur leisten?

Und es geht weiter. Wie sind Patch- und Serverräume eingerichtet und sind sie gesichert? Wie ist die digitale Kontinuität geregelt? Welche digitalen Gebäudesysteme sind vorhanden und wer verwaltet sie? Was ist die Verantwortung des Vermieters und was muss der Mieter selbst organisieren? Und vor allem: Kann diese Infrastruktur meine zukünftige KI- und Datennutzung bewältigen?

Das sind keine theoretischen technischen Fragen. Es sind zunehmend wirtschaftliche Nutzerfragen. Wer sie nicht beantworten kann, unterschreibt faktisch für etwas, das er nicht kennt. In unserem Überblick über die Verschiebung von Quadratmetern zu Datenkapazität gehen wir näher darauf ein.

Der Nutzer wird bald nach Transparenz verlangen

Die digitale Nutzung europäischer Unternehmen verändert sich rasant. Laut Zahlen der Europäischen Kommission nutzt inzwischen fast 20 Prozent der europäischen Unternehmen KI, und die KI-Adoption wuchs 2025 um rund 48 Prozent. Zudem nimmt die Nutzung von Cloud, Datenanalyse und digitaler Zusammenarbeit seit Jahren zu.

Die wirtschaftliche Konsequenz daraus ist leicht nachvollziehbar. Wenn Unternehmen zunehmend digitaler werden, wird ihre Unterbringung automatisch abhängiger von digitaler Infrastruktur. Mehr KI bedeutet mehr Abhängigkeit von IT. Mehr IT bedeutet mehr Abhängigkeit von Infrastruktur. Und mehr Abhängigkeit bedeutet, dass Transparenz wichtiger wird.

Gerade diese Transparenz fehlt auf Gebäudeebene noch oft. In praktisch jeder Mietbroschüre wird die Energieleistung angegeben, aber über die digitale Gebäudequalität lesen wir selten etwas Konkretes. Dieser Kontrast wird unbequemer, je digitaler der Nutzer wird, ein Thema, das wir in unserem Beitrag über die IT-Infrastruktur, die in jeder Mietbroschüre fehlt ausgearbeitet haben.

Wir machen die Intelligenz des Gebäudes messbar, während die Frage, ob der Nutzer dort sein Unternehmen betreiben kann, unbeantwortet bleibt.

Europa sieht das Problem eigentlich selbst schon

Was dieses Thema so interessant macht: Europa benennt das Problem auf Makroebene längst. Im jüngsten State of the Digital Decade stellt die Europäische Kommission fest, dass digitale Infrastruktur schneller ausgebaut werden muss, dass Fibre-to-the-Premises weiter wachsen muss und dass die Rechenkapazität durch den Aufstieg der KI unter Druck steht.

Dieselben Analysen stellen fest, dass europäische Unternehmen KI, Cloud und Daten schneller adoptieren müssen, dass Infrastruktur eine der Barrieren für weitere Digitalisierung darstellt, und dass digitale Infrastruktur entscheidend ist für Wettbewerbsfähigkeit, Resilienz und technologische Souveränität. Europa investiert daher in KI-Fabriken, KI-Gigafabriken, Cloud- und Dateninfrastruktur, Chips, Cybersicherheit, Gigabit-Konnektivität und KI-Adoption.

Dann drängt sich die kritische Frage auf. Wenn Europa das Makroproblem so deutlich sieht, warum übersetzen wir es dann kaum in das Gebäude, in dem das europäische Unternehmen tatsächlich arbeitet? Die Politik endet zu oft an der Grundstücksgrenze.

Von der KI-Gigafabrik zum Arbeitsplatz

Nehmen wir eine einfache Kette. Europa investiert Milliarden in KI-Compute. Gut so. Aber letztlich muss diese KI genutzt werden. Von einem Buchhalter in Amsterdam, einem Ingenieur in Eindhoven, einem Anwalt in Brüssel, einem Forscher in München, einem Technologieunternehmen in Paris und einem Logistikunternehmen in Venlo. Und all diese Nutzer stellen letztlich von einem Gebäude aus die Verbindung her.

Die Kette verläuft von der KI-Gigafabrik zum Rechenzentrum, über das Glasfasernetz in die Region, dann in das Gebäude hinein, weiter über die interne Infrastruktur und das WLAN-Netz, bis schließlich zum Arbeitsplatz. Jedes Glied wird benötigt. Dennoch erhalten die oberen Glieder die Aufmerksamkeit und die Investitionen, während die letzten Glieder weitgehend dem Markt überlassen bleiben.

Europa investiert Milliarden am oberen Ende der digitalen Kette. Aber wer kontrolliert die letzten hundert Meter zum Nutzer? Das ist die digitale letzte Meile der Immobilie. Und genau dort wird entschieden, ob alle Investitionen darüber für die Organisation am Arbeitsplatz Wert schaffen.

Eine Glasfaserabdeckung von 100 Prozent erzählt nicht die ganze Geschichte

Hier ist eine wichtige Unterscheidung angebracht. Ein Land kann über eine ausgezeichnete Glasfaserabdeckung verfügen. Eine Stadt kann digital hervorragend erschlossen sein. Glasfaser kann sogar direkt vor der Tür eines Gebäudes liegen. Doch das sagt noch nichts automatisch darüber aus, was drinnen geschieht.

Abdeckung auf Straßenniveau sagt wenig über den tatsächlichen Anschluss, die verfügbaren Anbieter, die Redundanz, die interne Infrastruktur, die Datenverkabelung, das WLAN, die technischen Räume, die Sicherheit, die digitale Kontinuität oder die Skalierbarkeit aus. Genau das sind die Punkte, die bestimmen, ob eine Organisation funktionieren kann.

Ein Vergleich macht es greifbar. Eine Autobahn vor der Tür bedeutet auch nicht, dass das Gebäude gut erschlossen ist. Ebenso bedeutet Glasfaser in der Straße nicht automatisch, dass der Arbeitsplatz digital zukunftssicher ist. Was zwischen der Straße und dem Schreibtisch liegt, bleibt oft ein Fragezeichen. Wer die Rolle von Glasfaser innerhalb des Gebäudes verstehen möchte, findet dazu mehr in unserer Wissensdatenbank über Glasfaser in Gebäuden.

Wir schützen Energieleistungen, aber was schützt wirtschaftliche Funktionalität?

Europa hat zu Recht enorme Ambitionen in Sachen Klima und Nachhaltigkeit. Gebäude sind für einen erheblichen Teil des Energieverbrauchs verantwortlich und müssen nachhaltiger werden. Das steht nicht zur Debatte und verdient anhaltende Priorität.

Doch Europa hat auch eine zweite Herausforderung: Wettbewerbsfähigkeit. Unsere Unternehmen konkurrieren mit den Vereinigten Staaten, China, dem Vereinigten Königreich, Singapur, den Golfstaaten und anderen schnell digitalisierenden Volkswirtschaften. Dieser Wettbewerb dreht sich zunehmend um KI, Daten, Compute, Chips, Energie, Talent, Konnektivität und Produktivität.

Ein nachhaltiges Gebäude, in dem ein digitales Unternehmen nicht ausreichend funktionieren kann, ist wirtschaftlich betrachtet auch nicht zukunftssicher. Nachhaltigkeit und wirtschaftliche Funktionalität sollten sich nicht gegenüberstehen. Wir brauchen beides, und gerade die wirtschaftliche Stärke brauchen wir, um die nachhaltige Transition weiter zu finanzieren.

Green und smart und digital

Daraus ergibt sich ein starker Grundsatz: Europäische Immobilien müssen gleichzeitig green, smart und digital werden. Green betrifft die Frage, wie nachhaltig das Gebäude ist. Smart betrifft die Frage, wie intelligent das Gebäude reagieren kann. Und digital betrifft die Frage, wie gut das Gebäude die digitale Geschäftstätigkeit seines Nutzers unterstützen kann.

Warum entwickeln wir umfangreiche Messmethoden für green und smart, während digital auf Gebäudeebene noch weitgehend dem Markt überlassen bleibt? Die drei gehören zusammen. Ein Gebäude, das nur bei zwei von drei gut abschneidet, ist nur begrenzt bereit für die Organisation, die dort demnächst arbeitet.

Vielleicht schauen wir aus der falschen Richtung

Viele europäische Gebäuderegelungen denken vom Gebäude zur Technologie. Welche Technologie steckt im Gebäude, wie effizient funktioniert sie und wie smart ist sie? Das ist eine legitime Perspektive, aber nicht die einzige.

Die Wirtschaft von morgen braucht einen zweiten Blick: vom Nutzer zur Funktion zur Infrastruktur zum Gebäude. Was muss ein Nutzer können? Welche digitalen Anwendungen nutzt er? Welche Infrastruktur erfordert das? Und kann das Gebäude diese Infrastruktur liefern? Das ist ein grundlegend anderer Ansatz, ein Schritt von einer building-centric zu einer user-centric Immobilienpolitik.

Ein Büro ist keine Ansammlung von Quadratmetern mehr

Gewerbeimmobilien verändern sich funktional. Ein Büro war einst vor allem Raum, ein Schreibtisch, ein Telefon und Elektrizität. Heute ist ein Arbeitsplatz ein Zugangspunkt zu Cloud, Daten, Videokonferenzen, Cybersicherheit, SaaS, KI, digitaler Zusammenarbeit und weltweiten Unternehmensnetzwerken.

Ein moderner Arbeitsplatz ist damit faktisch zu einem digitalen Terminal des Unternehmens geworden. Und damit wird die digitale Qualität des Gebäudes zu wirtschaftlicher Infrastruktur, keine Nebensache. Was früher ein Häkchen auf einer technischen Liste war, entscheidet heute darüber, ob die Kernprozesse eines Unternehmens weiterlaufen.

Heute fragt ein Mieter noch vor allem nach der Anzahl der Quadratmeter, der Miete, den Parkplätzen, dem Energieausweis und den Nebenkosten. Der Mieter von morgen fragt zusätzlich: Welche Konnektivität erhalte ich, welche Redundanz, welches digitale Übergabeniveau, was muss ich selbst investieren, wer ist für welche IT-Infrastruktur verantwortlich, und kann dieses Gebäude unsere KI-Strategie unterstützen? Vielleicht wird digitale Transparenz künftig ebenso selbstverständlich wie Transparenz über Energieleistungen.

Warum dann nicht ein IT-Label?

Genau auf diesen Informationsbedarf will das IT-Label antworten. Nicht als neue europäische Verpflichtung, die morgen gesetzlich vorgeschrieben werden muss, sondern als Konzept, mit dem der Markt schon heute beginnen kann. Das IT-Label macht sichtbar, was ein Gebäude digital leisten kann.

Konkret geht es um Konnektivität, Glasfaser, Redundanz, Datenverkabelung, WLAN, technische Räume und Serverräume, relevante Cybersicherheitsvorkehrungen, digitale Kontinuität, Smart-Building-Infrastruktur, Erweiterbarkeit, die Abgrenzung zwischen Vermieter und Mieter sowie das digitale Übergabeniveau. All diese technischen Informationen werden in eine verständliche Frage übersetzt: Was kann dieses Gebäude digital leisten?

Diese Übersetzung erfolgt über eine Klassifizierung, die von IT1+ PREMIUM für KI-fähige Gebäude bis IT5 SHELL, wo noch keine digitale Infrastruktur vorhanden ist, reicht. Eine niedrigere Klassifizierung ist kein Urteil über die Qualität des Gebäudes, sondern eine sachliche Beschreibung dessen, was vorhanden ist und was nicht. So kann ein Nutzer im Vorfeld eine informierte Entscheidung treffen. Die vollständige Einteilung ist übersichtlich in unserem Artikel darüber, was IT4 CORE und IT5 SHELL für Ihr Gebäude bedeuten, dargestellt.

Energieausweis, SRI und IT-Label nebeneinander

Der Vergleich lässt sich leicht ziehen. Der Energieausweis beantwortet die Frage, wie energieeffizient das Gebäude ist. Die SRI beantwortet die Frage, wie smart das Gebäude funktionieren kann. Das IT-Label beantwortet die Frage, wie digital der Nutzer arbeiten kann.

Warum sollte diese dritte Frage wirtschaftlich weniger relevant sein als die ersten beiden? Wer den Unterschied zwischen diesen Instrumenten schärfer sehen möchte, findet dazu mehr in unserer Analyse über den Unterschied zwischen IT-Label und Energieausweis.

Nicht verpflichtend machen, nur weil das IT-Label es will

Es ist wichtig, diese Argumentation nicht wie ein Plädoyer für eine verpflichtende Zertifizierung klingen zu lassen. Drehen wir die Frage daher um. Die Frage ist nicht, warum Europa unser Produkt nicht verpflichtend macht. Die Frage ist: Warum gibt es noch keine einheitliche europäische Transparenz über digitale Gebäudequalität für den Nutzer?

Vielleicht wird das letztlich das IT-Label. Vielleicht entsteht ein anderer europäischer Standard. Das gesellschaftliche Problem bleibt so oder so dasselbe: Der Nutzer muss wissen, was ihm digital geliefert wird. Das IT-Label möchte dieses Gespräch anstoßen und zugleich eine praktische Lösung bieten, was die Botschaft unabhängiger und glaubwürdiger macht.

Hat Europa hier einen blinden Fleck? Europa sieht KI, Compute, Konnektivität, Cybersicherheit, Cloud, Energie und Smart Buildings. Doch diese Themen werden oft aus unterschiedlichen Politikbereichen betrachtet. Fehlt die Verbindung zwischen digitaler Politik und Immobilienpolitik? Wer betrachtet KI, Konnektivität, Energie, Gebäude und Nutzer gleichzeitig ganzheitlich? Und wenn niemand das tut, wer wacht dann über die digitale Funktionalität unserer gebauten Wirtschaft?

Das Risiko digitaler Veralterung

Es droht ein subtiles Risiko, das in den aktuellen Diskussionen noch zu wenig Beachtung findet: digital obsolescence, also digitale Veralterung. Ein Gebäude kann Energieausweis A haben, gut bei der SRI abschneiden, moderne Anlagen besitzen und baulich ausgezeichnet sein, und dennoch digital nicht ausreichend an zukünftige Nutzer anschließen.

Dann entsteht funktionale Veralterung, ohne dass technisch etwas kaputt ist. Das Gebäude steht bestens da, aber die Organisation, die dort arbeiten will, stößt an Grenzen, die niemand vorher sichtbar gemacht hatte. Kann digitale Veralterung die nächste Stranded-Asset-Diskussion innerhalb der Gewerbeimmobilienbranche werden? Für Immobilieneigentümer ist das ein reales Szenario, das schon jetzt in die mehrjährige Planung einbezogen werden sollte.

Machen Sie jetzt den ersten Schritt zu digitaler Transparenz

Europa will der erste klimaneutrale Kontinent werden und zugleich ein KI-Kontinent. Die Niederlande wollen eine wettbewerbsfähige Wissensökonomie bleiben. Beide Ambitionen treffen letztlich in derselben physischen Umgebung zusammen: unseren Gebäuden. Wenn wir künftig verpflichtend sichtbar machen, wie smart ein Gebäude ist, warum machen wir dann nicht auch sichtbar, wie digital nutzbar es für die Organisation ist, die darin arbeiten muss?

Die SRI macht SMART Readiness sichtbar. Das IT-Label will digitale Readiness sichtbar machen. Europa braucht beides, denn die Zukunft von Immobilien darf nicht nur grün sein, sondern muss green, smart und digital zugleich sein. Und jeder Mieter sollte vor der Unterschrift eine Antwort auf eine einfache Frage bekommen können: Was kann mein neuer Arbeitsplatz digital leisten?

Der konkrete nächste Schritt ist nicht kompliziert. Möchten Sie wissen, wie die digitale Readiness Ihres Gebäudes oder der geplanten Mietfläche bestimmt wird, lesen Sie, wie das IT-Label funktioniert, und bringen Sie die digitale Basis Ihrer Immobilie in Erfahrung. Digitale Transparenz ist kein Luxus mehr, wenn unsere Wirtschaft von Daten und KI abhängig wird. Es ist der logische nächste Schritt.