Digital Due Diligence: weet wat je digitaal koopt

Bij de aankoop van commercieel vastgoed wordt vrijwel niets aan het toeval overgelaten. De bouwkundige staat, de installaties, de energieprestaties, de juridische risico's en het onderhoudsplan worden allemaal in kaart gebracht voordat er een handtekening wordt gezet. Een grondige due diligence is de norm, en terecht.

Toch is er een onderdeel dat in vrijwel elk transactiedossier ontbreekt: de digitale infrastructuur van het gebouw. Terwijl datzelfde gebouw straks een organisatie moet huisvesten die volledig draait op connectiviteit, wordt de laag die dat mogelijk maakt zelden onderzocht. Dat is opmerkelijk, want juist daar kunnen verborgen kosten zitten die pas na de overdracht zichtbaar worden.

Een Digital Due Diligence, kortweg DDD, brengt die laag wél in kaart. Het doel is eenvoudig: weten wat je koopt, ook digitaal, voordat de deal rond is.

Wat er onder de motorkap zit

Vergelijk het met de aankoop van een auto. Niemand koopt een auto uitsluitend op basis van de lak en het interieur. U wilt weten wat er onder de motorkap zit, hoeveel de auto heeft gelopen en of het onderhoud is bijgehouden. Bij vastgoed kijken we nog vaak alleen naar de lak: de ligging, de uitstraling, de vierkante meters.

De digitale infrastructuur is echter steeds meer de motor van het gebouw. Een gebouw dat er representatief uitziet, kan onder de oppervlakte een verouderd of onderbedeeld netwerk hebben. Dat merkt u niet tijdens een rondleiding. Dat merkt u pas als de eerste huurder vraagt welke verbinding er ligt, of als een moderne gebruiker constateert dat het gebouw zijn manier van werken niet kan dragen.

Zoals we eerder beschreven bij de vraag welke digitale belasting een gebouw aankan, is die capaciteit niet af te lezen aan de gevel. Ze moet worden onderzocht.

Waar de verborgen kosten zitten

Achterstallige of verouderde digitale infrastructuur uit zich zelden in één groot, duidelijk gebrek. Het is meestal een optelsom van punten die elk voor zich beperkt lijken, maar samen een fors investeringsbedrag vormen. Een aantal veelvoorkomende bevindingen:

• Een verouderde of te kleine MER- of SER-ruimte, die te weinig plaats of koeling biedt voor moderne apparatuur.
• Oude databekabeling die niet meer voldoet aan het gewenste gebruik of aan de eisen van een toekomstige huurder.
• Beperkte glasvezelcapaciteit of het ontbreken van redundantie, waardoor er geen tweede verbinding is als de eerste uitvalt.
• Verouderde netwerkcomponenten die op korte termijn vervangen moeten worden.
• Onvoldoende voorzieningen voor moderne wifi, IoT, smart building-technologie en AI-gedreven toepassingen.
• Onduidelijke eigendoms- of beheergrenzen van IT-installaties, waardoor niet vaststaat wie waarvoor verantwoordelijk is.

Bij een klein pand blijven de gevolgen vaak overzichtelijk. Bij grotere gebouwen lopen de kosten van het inhalen van deze achterstand gemakkelijk in de tienduizenden euro's op, en bij een volledige herinrichting van de digitale laag zelfs in de tonnen. Wie dat pas na de aankoop ontdekt, betaalt de rekening zonder dat die ooit in de onderhandeling is meegewogen.

De prijs die u betaalt is voor de stenen. De prijs die u niet ziet, zit vaak in de laag die niemand heeft onderzocht.

Wat een Digital Due Diligence oplevert

Een Digital Due Diligence van IT-Label is bedoeld om vóór aankoop een helder beeld te geven van de digitale staat van een gebouw. Het is geen technisch rapport voor specialisten, maar een vertaling naar begrijpelijke bevindingen waarmee een koper daadwerkelijk beslissingen kan nemen. In de kern levert een DDD vier dingen op.

Risico's eerder in beeld

U ziet welke onderdelen aan vervanging toe zijn, waar capaciteit ontbreekt en waar de beheergrenzen onduidelijk zijn. Dat voorkomt verrassingen na de overdracht. De DDD sluit aan op wat wij eerder de ontbrekende D in het transactieproces hebben genoemd.

Investeringen beter in te schatten

Als duidelijk is wat er ontbreekt of verouderd is, wordt ook duidelijk wat het kost om het gebouw op het gewenste niveau te brengen. Die inschatting helpt bij het opstellen van een realistisch investeringsplan en kan een plaats krijgen in het meerjarenonderhoudsplan.

Betere positie in de onderhandeling

Bevindingen uit de DDD kunnen worden meegenomen in de waardering. Een aantoonbare achterstand in de digitale laag is een onderhandelbaar gegeven, net zoals achterstallig onderhoud aan de installaties dat is.

Zekerheid over het toekomstige gebruik

De belangrijkste vraag is of het gebouw past bij wat u ermee wilt. Een pand dat vandaag voldoet, is niet vanzelfsprekend geschikt voor een toekomstbestendig gebruik met datazware toepassingen. De DDD maakt die aansluiting expliciet.

Van bevinding naar classificatie

De uitkomst van een Digital Due Diligence staat niet op zichzelf. De bevindingen worden vertaald naar een IT-label, een classificatie die in één oogopslag laat zien wat een gebouw digitaal aankan. Dat maakt de digitale staat vergelijkbaar tussen gebouwen en bespreekbaar tussen partijen die niet allemaal IT-specialist zijn.

De classificatie loopt van gebouwen die instapklaar en ruim voorzien zijn tot gebouwen waar de digitale laag nog volledig moet worden ingericht. Voor een koper is het verschil tussen deze niveaus rechtstreeks vertaalbaar naar tijd, geld en gebruiksmogelijkheden.

Een label als IT5 SHELL is niet negatief. Het kan een bewuste keuze zijn, bijvoorbeeld bij een casco oplevering. Wel is het cruciaal dat een koper dít weet vóór de aankoop, en niet erna. Een classificatie geeft geen oordeel over het gebouw, ze maakt de digitale kwaliteit inzichtelijk.

Zichtbaar maken wat vaak onzichtbaar blijft

De digitale infrastructuur van een gebouw is niet langer een detail voor de facilitaire dienst. Ze bepaalt in toenemende mate of een gebouw bruikbaar is voor de gebruiker van morgen, en daarmee of het zijn waarde behoudt. Toch blijft deze laag bij transacties vaak onzichtbaar, simpelweg omdat er geen gewoonte bestaat om ernaar te kijken.

IT-Label is opgericht om dat te veranderen. Als onafhankelijk kenniscollectief maakt IT-Label zichtbaar wat bij vastgoedtransacties vaak nog onzichtbaar blijft, en vertaalt het technische bevindingen naar taal die kopers, beleggers, asset managers en makelaars begrijpen.

De volgende stap voor u als koper

Overweegt u de aankoop van een kantoorgebouw, bedrijfspand of ander commercieel object, laat de digitale laag dan onderdeel worden van uw onderzoek voordat u tekent. Een Digital Due Diligence past naadloos in het bestaande transactieproces en levert informatie op die u anders pas na de overdracht zou ontdekken.

Op de pagina Digital Due Diligence is een IT-Label audit leest u hoe dit onderzoek in de praktijk verloopt, en via contact bespreekt u de mogelijkheden voor een specifiek object. Weet niet alleen wat u koopt aan stenen en vierkante meters. Weet ook wat u digitaal koopt.