Glasvezel wordt duurder: wat betekent dat voor uw kantoor?

Een organisatie tekent een huurcontract voor een nieuw kantoor. De brochure noemde glasvezel, dus daar maakte niemand zich zorgen over. Pas bij de afbouw blijkt dat de glasvezel tot de kelder loopt en niet tot de verdieping. Er moet een nieuwe aansluiting komen, met stijgleidingen en bekabeling erbij. De offerte valt hoger uit dan verwacht. De levertijd ook.

Dat scenario was altijd al vervelend. Op dit moment is het ook duur. Glasvezel en het werk eromheen zijn de afgelopen anderhalf jaar flink duurder geworden, en een snelle verbetering is niet in zicht. In dit artikel leggen we uit waarom, wat dat betekent voor huurders en verhuurders, en hoe u verrassingen voorkomt.

Waarom glasvezel nu zo duur is

Er spelen een paar ontwikkelingen tegelijk. Samen zorgen ze ervoor dat glasvezel niet alleen duurder is, maar ook moeilijker op tijd te krijgen.

AI-datacenters slokken de vezel op

De grootste oorzaak ligt ver buiten de vastgoedwereld. Techbedrijven bouwen wereldwijd in hoog tempo datacenters voor kunstmatige intelligentie. Zo'n datacenter verbindt duizenden rekenchips met elkaar, en daarvoor is heel veel glasvezel nodig. Volgens Tom's Hardware gaat het om tot 36 keer meer vezel dan in een datacenter met gewone servers. Andere bronnen in de branche noemen 10 tot 30 keer meer.

De fabrieken die glasvezel maken, kunnen die vraag niet bijhouden. Een nieuwe productielijn bouwen kost jaren. Producenten geven voorrang aan grote, winstgevende orders voor datacenters. Voor gewone glasvezelkabel, de kabel die in straten en gebouwen ligt, blijft minder over.

De prijs van de vezel zelf is sterk gestegen

Dat is te zien in de prijzen. Veel glasvezel komt uit China. Daar lag de prijs van de meest gebruikte vezel in het voorjaar van 2026 volgens marktanalist CRU op een veelvoud van een jaar eerder. De precieze cijfers verschillen per bron, maar de richting is duidelijk. Ook de prijzen voor afgewerkte kabel en de maximumprijzen in aanbestedingen van telecombedrijven zijn fors omhoog gegaan.

Levertijden van bijna een jaar

Waar kabel vroeger binnen 8 tot 12 weken geleverd werd, worden nu levertijden tot bijna een jaar genoemd. In de branche wordt verwacht dat de krapte tot ver in 2027 aanhoudt. Wie in die periode een kantoor afbouwt, moet daar rekening mee houden.

Het werk in de grond is de grootste kostenpost

De kabel zelf is maar een deel van de rekening. Het grootste deel gaat naar arbeid: graven, boren, leidingen leggen en aansluiten. In Amerikaans onderzoek van Cartesian en de Fiber Broadband Association komt arbeid uit op bijna driekwart van de kosten van ondergrondse aanleg. En juist arbeid is schaars.

In Nederland stegen de loonkosten in de bouw volgens Eurostat met bijna 9 procent op jaarbasis (juni 2025). Monteurs en grondwerkers zijn ook nodig voor de energietransitie, de woningbouw en het verzwaren van het stroomnet. Daar komt bij dat elke gemeente eigen regels, leges en voorwaarden heeft voor graafwerk. Dat kost tijd en geld.

Glasvezel is niet alleen duurder geworden. Het is vooral minder voorspelbaar geworden.

Wat dit betekent voor de huurder

Een huurder die een kantoor afbouwt, betaalt vaak zelf een groot deel van de digitale inrichting. Dat valt onder de investeringen bij de start, de Capex. Voor glasvezel gaat het meestal om drie posten:

• De aansluiting op het pand. Ligt er nog geen glasvezel tot het gebouw, dan moet er gegraven worden. Aanbieders noemen bedragen van een paar honderd euro tot tienduizenden euro's, afhankelijk van de afstand en de situatie in de straat.
• De weg door het gebouw. Van de kelder of meterkast naar de verdieping zijn stijgleidingen en een vrije route nodig. Ontbreekt die, dan wordt het een bouwkundig project.
• De bekabeling in de huurruimte. Netwerkkabels naar de werkplekken, de patchkast en de wifi-punten. Ook hier telt elke meter kabel en elk uur van de monteur.

Al deze posten zijn duurder geworden. Belangrijker nog: ze zijn moeilijker vooraf te begroten. Een offerte is soms maar kort geldig, omdat leveranciers hun eigen inkoopprijzen niet kunnen garanderen. En een levertijd van maanden kan betekenen dat een kantoor wel klaar is, maar nog geen goede verbinding heeft.

Ons advies aan huurders: zoek dit uit voordat u tekent. Vraag niet alleen of er glasvezel is, maar tot waar die loopt, welke aanbieders er beschikbaar zijn en hoe de route naar uw verdieping eruitziet. Neem de digitale afbouw mee in de onderhandeling. Wie dat pas bij de afbouw ontdekt, heeft geen onderhandelingsruimte meer.

Wat dit betekent voor de verhuurder

Voor verhuurders werkt deze ontwikkeling twee kanten op.

Een gebouw waar glasvezel al tot in de huurruimte ligt, met goede stijgleidingen en ruimte voor meerdere aanbieders, wordt meer waard. De huurder hoeft minder te investeren en kan sneller beginnen. Dat is een echt argument in de verhuur, zeker nu de kosten en levertijden voor de huurder zo onzeker zijn.

Een gebouw zonder die basis wordt juist lastiger te verhuren. Huurders gaan vaker vragen stellen. Zij verwachten dat de verhuurder meebetaalt aan de afbouw, of kiezen voor een ander gebouw. Leegstand en hogere bijdragen aan de inrichting kosten de verhuurder uiteindelijk meer dan de investering zelf.

Een verhuurder die nu investeert, moet wel rekening houden met de hogere prijzen en de lange levertijden. Juist daarom loont het om vroeg te plannen, bijvoorbeeld bij een renovatie of bij het vrijkomen van een verdieping. Wie wacht tot een nieuwe huurder aanklopt, is te laat.

De rol van het IT-Label

Het probleem in het voorbeeld aan het begin is niet alleen de prijs van glasvezel. Het probleem is dat niemand vooraf wist wat er echt lag. "Glasvezel aanwezig" in een brochure zegt niets over de route naar de verdieping, het aantal aanbieders of de staat van de bekabeling.

Het IT-Label maakt dat zichtbaar. Een Certified Partner beoordeelt het gebouw op connectiviteit, infrastructuur en bekabeling, en vertaalt dat naar een opleverniveau van PREMIUM tot SHELL. Zo weet een huurder vóór het tekenen wat er ligt en wat er zelf nog geïnvesteerd moet worden. Meer over de techniek staat in ons kennisbankartikel over glasvezel in gebouwen.

Voor de verhuurder werkt het label als bewijs. Een gebouw met een hoog opleverniveau laat zwart op wit zien dat de huurder hier geen dure verrassingen hoeft te verwachten. In een markt waarin glasvezel duur en traag is, is dat een duidelijk voordeel.

Wilt u snel weten waar een gebouw staat? De IT-Label Voorinspectie geeft binnen enkele dagen een indicatie van het digitale opleverniveau, vanaf € 750 excl. btw per locatie.

Drie vragen om nu te stellen

• Tot waar loopt de glasvezel? Tot de straat, tot de kelder of tot in de huurruimte?
• Hoe komt de verbinding naar de verdieping? Zijn er stijgleidingen met ruimte, en is er een technische ruimte?
• Wie betaalt wat? Leg vast welk deel van de digitale afbouw bij de verhuurder ligt en welk deel bij de huurder.

Glasvezel wordt de komende tijd niet goedkoper. Wie de digitale staat van een gebouw vooraf kent, kan wel voorkomen dat de afbouw duurder en later klaar is dan gepland.

Bronnen: Tom's Hardware, CRU (via marktanalyses van vezelleveranciers), M2 Optics, Light Reading en Cartesian, Fiber Broadband Association, Eurostat (via Trading Economics), ACM, Gemeentelijk Platform Kabels & Leidingen.