La fibre devient plus chère : qu'est-ce que cela change pour vos bureaux ?

Une organisation signe un bail pour de nouveaux bureaux. La brochure mentionnait la fibre, personne ne s'en est donc inquiété. Ce n'est qu'à l'aménagement qu'il apparaît que la fibre arrive au sous-sol, et non à l'étage. Il faut un nouveau raccordement, avec des colonnes montantes et du câblage en plus. Le devis est plus élevé que prévu. Le délai aussi.

Ce scénario a toujours été fâcheux. Aujourd'hui, il est aussi coûteux. La fibre et les travaux qui l'entourent sont devenus nettement plus chers au cours des dix-huit derniers mois, et aucune amélioration rapide n'est en vue. Dans cet article, nous expliquons pourquoi, ce que cela signifie pour les locataires et les bailleurs, et comment éviter les surprises.

Pourquoi la fibre est si chère en ce moment

Plusieurs évolutions se produisent en même temps. Ensemble, elles rendent la fibre non seulement plus chère, mais aussi plus difficile à obtenir à temps.

Les centres de données d'IA absorbent la fibre

La cause principale se trouve loin du monde de l'immobilier. Les entreprises technologiques construisent à un rythme soutenu, partout dans le monde, des centres de données pour l'intelligence artificielle. Un tel centre relie des milliers de puces de calcul entre elles, ce qui demande énormément de fibre. Selon Tom's Hardware, il s'agit de jusqu'à 36 fois plus de fibre que dans un centre de données équipé de serveurs classiques. D'autres sources du secteur citent 10 à 30 fois plus.

Les usines qui fabriquent la fibre ne parviennent pas à suivre cette demande. Construire une nouvelle ligne de production prend des années. Les fabricants donnent la priorité aux grandes commandes rentables des centres de données. Il reste moins de câble fibre ordinaire, celui qui passe sous les rues et dans les immeubles.

Le prix de la fibre elle-même a fortement augmenté

Cela se voit dans les prix. Une grande partie de la fibre vient de Chine. Selon l'analyste de marché CRU, le prix de la fibre la plus utilisée y atteignait au printemps 2026 un multiple de son niveau d'un an plus tôt. Les chiffres exacts varient selon les sources, mais la tendance est claire. Les prix des câbles finis et les prix maximaux dans les appels d'offres des opérateurs télécoms ont eux aussi nettement augmenté.

Des délais de livraison de près d'un an

Alors que le câble était autrefois livré en 8 à 12 semaines, on parle aujourd'hui de délais allant jusqu'à près d'un an. Le secteur s'attend à ce que la pénurie dure jusque tard en 2027. Quiconque aménage un bureau pendant cette période doit en tenir compte.

Les travaux dans le sol sont le poste le plus lourd

Le câble lui-même n'est qu'une partie de la facture. La plus grande part va à la main-d'œuvre : creuser, forer, poser les fourreaux et raccorder. Dans des études américaines de Cartesian et de la Fiber Broadband Association, la main-d'œuvre représente près des trois quarts du coût d'un déploiement souterrain. Et c'est justement la main-d'œuvre qui manque.

Aux Pays-Bas, le coût de la main-d'œuvre dans la construction a augmenté de près de 9 pour cent sur un an selon Eurostat (juin 2025). Les techniciens et terrassiers sont aussi nécessaires pour la transition énergétique, la construction de logements et le renforcement du réseau électrique. De plus, chaque commune a ses propres règles, redevances et conditions pour les travaux de voirie. Cela coûte du temps et de l'argent.

La fibre n'est pas seulement devenue plus chère. Elle est surtout devenue moins prévisible.

Ce que cela signifie pour le locataire

Un locataire qui aménage un bureau paie souvent lui-même une grande partie de l'aménagement numérique. Cela relève des investissements de départ, le Capex. Pour la fibre, il s'agit généralement de trois postes :

• Le raccordement de l'immeuble. Si la fibre n'arrive pas encore jusqu'à l'immeuble, il faut creuser. Les fournisseurs citent des montants allant de quelques centaines d'euros à plusieurs dizaines de milliers d'euros, selon la distance et la situation de la rue.
• Le chemin à travers l'immeuble. Du sous-sol ou du local technique jusqu'à l'étage, il faut des colonnes montantes et un passage libre. S'ils manquent, cela devient un chantier.
• Le câblage dans l'espace loué. Les câbles réseau vers les postes de travail, la baie de brassage et les points wifi. Là aussi, chaque mètre de câble et chaque heure de technicien comptent.

Tous ces postes sont devenus plus chers. Plus important encore, ils sont plus difficiles à budgéter à l'avance. Un devis n'est parfois valable que peu de temps, car les fournisseurs ne peuvent pas garantir leurs propres prix d'achat. Et un délai de plusieurs mois peut signifier qu'un bureau est prêt, mais n'a pas encore de bonne connexion.

Notre conseil aux locataires : vérifiez ces points avant de signer. Ne demandez pas seulement s'il y a de la fibre, mais jusqu'où elle va, quels fournisseurs sont disponibles et à quoi ressemble le chemin jusqu'à votre étage. Intégrez l'aménagement numérique dans la négociation. Si vous le découvrez seulement à l'aménagement, vous n'avez plus de marge de négociation.

Ce que cela signifie pour le bailleur

Pour les bailleurs, cette évolution joue dans les deux sens.

Un immeuble où la fibre arrive déjà jusque dans l'espace loué, avec de bonnes colonnes montantes et de la place pour plusieurs fournisseurs, prend de la valeur. Le locataire doit moins investir et peut démarrer plus vite. C'est un véritable argument de location, surtout maintenant que les coûts et les délais sont si incertains pour le locataire.

Un immeuble sans cette base devient au contraire plus difficile à louer. Les locataires poseront davantage de questions. Ils attendront du bailleur qu'il participe à l'aménagement, ou choisiront un autre immeuble. La vacance et des contributions plus élevées à l'aménagement coûtent finalement plus au bailleur que l'investissement lui-même.

Un bailleur qui investit maintenant doit tenir compte des prix plus élevés et des longs délais. C'est justement pour cela qu'il est utile de planifier tôt, par exemple lors d'une rénovation ou lorsqu'un étage se libère. Attendre qu'un nouveau locataire se présente, c'est s'y prendre trop tard.

Le rôle du IT-Label

Le problème de l'exemple du début n'est pas seulement le prix de la fibre. Le problème, c'est que personne ne savait à l'avance ce qui était réellement en place. « Fibre disponible » dans une brochure ne dit rien du chemin jusqu'à l'étage, du nombre de fournisseurs ou de l'état du câblage.

Le IT-Label rend cela visible. Un Certified Partner évalue l'immeuble sur la connectivité, l'infrastructure et le câblage, et traduit le résultat en un niveau de livraison allant de PREMIUM à SHELL. Ainsi, un locataire sait avant de signer ce qui est en place et ce qui reste à investir. Pour en savoir plus sur la technique, consultez notre article sur la fibre dans les bâtiments.

Pour le bailleur, le label sert de preuve. Un immeuble avec un niveau de livraison élevé montre noir sur blanc que le locataire n'a pas à craindre de mauvaises surprises coûteuses. Dans un marché où la fibre est chère et lente, c'est un net avantage.

Vous voulez savoir rapidement où en est un immeuble ? La pré-inspection IT-Label donne en quelques jours une indication du niveau de livraison numérique, à partir de 750 € hors TVA par site.

Trois questions à poser maintenant

• Jusqu'où va la fibre ? Jusqu'à la rue, jusqu'au sous-sol ou jusque dans l'espace loué ?
• Comment la connexion arrive-t-elle à l'étage ? Y a-t-il des colonnes montantes avec de la place, et un local technique ?
• Qui paie quoi ? Fixez quelle partie de l'aménagement numérique revient au bailleur et quelle partie au locataire.

La fibre ne deviendra pas moins chère de sitôt. Mais si vous connaissez à l'avance l'état numérique d'un immeuble, vous pouvez éviter que l'aménagement coûte plus cher et se termine plus tard que prévu.

Sources : Tom's Hardware, CRU (via des analyses de marché de fournisseurs de fibre), M2 Optics, Light Reading et Cartesian, Fiber Broadband Association, Eurostat (via Trading Economics), ACM, Gemeentelijk Platform Kabels & Leidingen.