SRI et IT-Label : du bâtiment intelligent à l'usage numérique

Le secteur immobilier aime les labels. Nous mesurons les performances énergétiques, nous certifions la durabilité et nous évaluons la santé, la technique et, de plus en plus, à quel point un bâtiment est intelligent. S'y ajoute le Smart Readiness Indicator, en abrégé SRI. Une évolution européenne intéressante qui regarde la capacité d'un bâtiment à utiliser des technologies intelligentes : optimiser les performances énergétiques, répondre aux besoins des utilisateurs et réagir au système énergétique.

C'est précieux. Pourtant, nous posons, depuis IT-Label, une question critique complémentaire. Qu'est-ce qu'un utilisateur retire du fait qu'un bâtiment soit intelligent, s'il ne sait pas ce qu'il peut en faire numériquement ? En effet, l'immobilier n'est pas développé pour obtenir un score technique élevé. Il est développé pour être utilisé.

Et c'est précisément cet usage qui évolue à toute vitesse. Dans cet article, nous expliquons pourquoi le SRI constitue un cas de test intéressant, et pourquoi la question de la fonctionnalité numérique pour l'utilisateur reste néanmoins entière.

De la performance du bâtiment à la performance de l'utilisateur

Le débat sur l'immobilier se mène encore souvent depuis le point de vue du bâtiment. Est-il durable ? Économe en énergie ? Intelligent ? Quelles installations comporte-t-il ? Toutes ces questions sont pertinentes, mais le locataire regarde finalement les choses sous un angle différent.

Une organisation veut surtout savoir si elle peut travailler ici, et de plus en plus si elle peut y travailler numériquement. Y a-t-il une connectivité suffisante ? Quelle fibre optique est présente ? Y a-t-il de la redondance ? L'infrastructure peut-elle supporter des centaines d'utilisateurs simultanés ? Ce ne sont plus des détails techniques, mais des questions de logement d'entreprise à part entière.

Les thèmes sous-jacents se rejoignent sur de plus en plus de points. Pensez à la couverture WiFi dans les bâtiments, au câblage de données présent, à l'aménagement des locaux techniques et serveurs, et à la question de ce qui se passe en cas de panne. Et peut-être que la question la plus importante est de savoir si le poste de travail peut supporter le futur usage de l'IA et des données de l'organisation.

Le SRI regarde le bâtiment, IT-Label ce que le bâtiment peut faciliter numériquement

C'est là que réside une différence importante. Le SRI regarde principalement la préparation intelligente du bâtiment et de ses installations. IT-Label regarde le niveau de livraison numérique et l'infrastructure numérique pertinente pour le bâtiment et l'utilisateur. Cela semble être une nuance, mais pour le marché immobilier, c'est une différence fondamentale.

Un bâtiment peut être techniquement très intelligent tout en étant, pour un utilisateur spécifique, insuffisamment équipé sur le plan numérique. Les capteurs fonctionnent parfaitement, les installations climatiques réagissent intelligemment, l'éclairage est piloté automatiquement et le système de gestion technique du bâtiment collecte de grandes quantités de données. Pendant ce temps, un locataire peut malgré tout se heurter à une connectivité limitée, un câblage interne vieillissant ou des responsabilités floues.

Intelligent n'est donc pas automatiquement synonyme d'adapté au numérique. Nous considérons donc le SRI comme un cas de test intéressant pour une évolution plus large, qui rejoint bien ce qui se joue autour de la technologie des bâtiments intelligents et la question de l'infrastructure qui la sous-tend.

Un bâtiment peut tenir des décennies sur le plan de la construction et prendre du retard en quelques années à peine sur ce dont l'utilisateur a besoin numériquement.

Le cas de test : le marché veut-il encore un indicateur technique ?

Le SRI va nous apprendre quelque chose d'intéressant. Pas seulement sur les bâtiments intelligents, mais aussi sur la question de savoir comment l'information technique sur les bâtiments parvient finalement à l'utilisateur. Car combien de locataires sauront réellement ce qu'un certain score SRI signifie pour leur exploitation quotidienne ?

C'est là, selon nous, que réside le défi. Le secteur immobilier dispose déjà d'énormément d'informations techniques. Le problème n'est pas toujours que l'information manque, mais que la traduction fait défaut : de la technique vers l'immobilier, de l'immobilier vers l'agent, de l'agent vers le locataire, et finalement du bâtiment vers l'usage.

C'est exactement là qu'IT-Label choisit une autre approche. Il ne s'agit pas d'un chiffre de plus pour des spécialistes, mais d'une traduction des normes en un niveau de livraison compréhensible que le locataire, le bailleur et l'agent immobilier peuvent tous situer.

Un locataire ne veut pas un rapport technique, il veut une réponse

Supposons qu'une entreprise recherche 2 500 m² de bureaux. La direction ne veut pas vraiment savoir comment fonctionne chaque composant technique. Elle veut savoir si 150 collaborateurs peuvent bien y travailler demain, ce que l'organisation devra encore investir elle-même, ce que le bailleur fournit et si le site soutient la croissance des dix prochaines années.

L'étape suivante n'est donc pas d'ajouter encore plus de complexité technique. L'étape suivante consiste à rendre cette complexité compréhensible. C'est l'idée derrière IT-Label.

IT-Label part de l'usage

Le principe de départ est simple. Il ne s'agit pas seulement d'inventorier quelle technologie est présente, mais de traduire ce que cette infrastructure signifie pour le niveau de livraison numérique de l'immobilier. Que livre le bailleur, que reçoit le locataire, que manque-t-il, où commence la responsabilité de l'utilisateur et quelles améliorations sont possibles ?

Un audit peut ainsi examiner la connectivité, la fibre optique, la redondance, le câblage de données, le WiFi, les locaux techniques, la continuité numérique, les dispositifs de cybersécurité pertinents et l'infrastructure des bâtiments intelligents. Des thèmes comme la redondance réseau et la cybersécurité dans l'immobilier ne deviennent ainsi plus des thèmes techniques isolés, mais font partie d'une image cohérente d'ensemble.

Cela ne se fait pas pour que chaque locataire devienne spécialiste informatique. Justement parce qu'il n'a pas besoin de le devenir.

L'utilisateur de demain change plus vite que le bâtiment

À cela s'ajoute l'IA. Un bâtiment loué aujourd'hui existera probablement encore dans vingt ou trente ans. Mais regardez à quel point l'usage numérique des organisations a changé rien qu'au cours des cinq dernières années : le cloud, la visioconférence, l'IoT, l'analyse de données, l'automatisation et désormais les assistants IA et les jumeaux numériques. Nous n'en sommes probablement qu'au début.

Cela crée un problème fondamental. Les bâtiments évoluent lentement, l'usage numérique évolue à toute vitesse. Un bâtiment peut continuer à fonctionner parfaitement sur le plan de la construction tout en devenant numériquement obsolète de manière accélérée. Ce phénomène est aussi appelé obsolescence numérique, et il pourrait finir par devenir un enjeu immobilier plus important que la question de savoir combien de technologie intelligente est présente aujourd'hui.

Vous en apprendrez davantage sur cette tension dans notre article sur la construction durable pour l'avenir, qui place la durée de vie numérique d'un bâtiment au centre.

La fonctionnalité devient la nouvelle référence

C'est pourquoi il faudrait peut-être envisager différemment l'immobilier pérenne. Pas seulement : est-il durable ? Pas seulement : est-il intelligent ? Mais : reste-t-il fonctionnel pour l'utilisateur ?

Un bureau où la lumière s'allume et où l'installation climatique fonctionne parfaitement, mais où des centaines de collaborateurs ne peuvent pas travailler numériquement de manière fiable, n'est pas pleinement fonctionnel pour cette organisation. Un bâtiment intelligent qui devient de plus en plus dépendant des données et des systèmes numériques, alors que l'infrastructure sous-jacente ne peut pas suivre cette croissance, se heurte lui aussi à des limites.

La chaîne se résume brièvement. L'intelligence a besoin de données. Les données ont besoin de connectivité. La connectivité a besoin d'infrastructure. Et cette infrastructure doit finalement servir l'utilisateur. Vu ainsi, une bonne base numérique renforce justement les ambitions intelligentes d'un bâtiment, au lieu de les concurrencer.

La différence de perspective

Le tableau ci-dessous met les deux approches côte à côte, afin de rendre visible la différence de point de départ.

L'agent immobilier recevra bientôt une autre question

Cela change aussi le marché de la location. Un agent immobilier reçoit aujourd'hui des questions sur les mètres carrés, le loyer, le stationnement, l'étiquette énergétique, l'accessibilité et le niveau de livraison. Les futurs locataires demanderont cependant de plus en plus quelles connexions sont disponibles, s'il y a de la redondance, quel est le niveau de livraison numérique et si l'organisation peut y poursuivre sa croissance numérique.

Alors, « il y a de la fibre optique » n'est plus une réponse complète, tout comme « il y a du chauffage » n'est pas une réponse sérieuse à la question sur la performance énergétique. Le fait que l'agent immobilier moderne apprenne à comprendre les IT-labels n'est donc pas accessoire, mais fait partie d'un conseil complet.

La demande immobilière se déplace lentement : de combien de mètres carrés j'ai besoin, vers combien de postes de travail j'ai besoin, et finalement vers ce que ces postes de travail doivent pouvoir supporter numériquement. Ce que les utilisateurs jugent important devient pertinent pour les bailleurs et les investisseurs, et peut finalement faire partie de la valeur immobilière.

Se mettre au travail sur la fonctionnalité numérique

Le SRI montre que l'Europe comprend que les bâtiments deviennent plus intelligents, et nous soutenons cette évolution. La question suivante est au moins aussi importante : qui traduit toute cette technologie intelligente en fonctionnalité numérique réelle pour l'utilisateur ? IT-Label ne remplace pas le SRI, mais ajoute la traduction de la technique numérique vers la fonctionnalité numérique, dans un langage commun pour le locataire, le bailleur, l'agent, l'investisseur et le spécialiste IT.

Si vous souhaitez savoir ce que votre bâtiment peut faciliter numériquement, commencez par la base. Découvrez comment la classification IT3 READY indique quelle infrastructure doit être présente, et consultez dans notre aperçu ce qu'est précisément l'IT-Label. Vous cartographierez ainsi la fonctionnalité numérique de votre immobilier, avant qu'un locataire ne pose la question à laquelle vous pouvez déjà répondre aujourd'hui.